Zlecenie zastępcze wykonania prac w związku z rękojmią przeciwko deweloperowi – czy mogę zlecić usunięcie wad w lokalu na koszt dewelopera?

Kupno wymarzonego mieszkania nie zawsze przebiega tak, jakbyśmy tego oczekiwali. Na to, czy w naszej nieruchomości pojawią się wady nie mamy większego wpływu. Od nas jednak zależy co zrobimy, jeśli się pojawią. Jeżeli lokal ma wady, podstawowymi narzędziami w ręku konsumenta są zastrzeżenia w protokole odbioru nieruchomości, rękojmia, czyli prawo do reklamacji wad nabytego mieszkania czy domu oraz roszczenia przeciwko deweloperowi wynikające z tzw. odpowiedzialności kontraktowej. W niniejszym artykule odpowiadamy na pytanie co to jest wada nieruchomości, czym jest wykonanie zastępcze, na jakich zasadach możemy ją reklamować oraz przede wszystkim czy możemy sami zlecić usunięcie wady w lokalu na koszt dewelopera innej firmie. Zapraszamy do lektury. 

Wada fizyczna nieruchomości – odpowiedzialność dewelopera za wady

Polskie prawo cywilne rozróżnia kilka rodzajów wad, w tym przede wszystkim wady fizyczne i prawne.  W praktyce najczęściej mamy do czynienia z wadami fizycznymi. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Przykładowo rzecz nie ma właściwości, których rzecz danego rodzaju powinna mieć, nie ma właściwości, o których zapewnił nas sprzedawca lub została wydana w stanie niezupełnym. W przypadku nieruchomości wada fizyczna polega najczęściej na:

  1. zawilgoceniu powodującym rozwój grzybów i pleśni, 
  2. nieszczelnej instalacji gazowej, nieszczelnym kominie powodującym przedostawanie się spalin do mieszkania, 
  3. mniejszej powierzchni nieruchomości niż zapewniał nas deweloper i niż wynika z umowy, 
  4. wykończeniu mieszkania gorszymi materiałami niż wskazano w umowie wraz z załącznikami
  5. nieszczelności dachu.

Więcej przykładów wad fizycznych nieruchomości wskazywaliśmy tutaj: https://bezproblemow.pl/na-czym-moga-polegac-wady-nieruchomosci-przyklady/

Co to jest rękojmia? Zgłoszenie wad w protokole odbioru mieszkania od dewelopera

Jeżeli ustaliliśmy, że nasza nieruchomość ma wadę, mamy trzy podstawowe narzędzia prawne przeciwko deweloperowi: 

  1. wprowadzenie zastrzeżeń w protokole odbioru mieszkania – czego powinniśmy dokonać w chwili sporządzania protokołu odbioru nieruchomości. W protokole powinien znaleźć się opis wszystkich stwierdzonych przez nabywcę lokalu usterek lub wad związanych z lokalem. Szerzej na ten temat pisaliśmy tutaj: https://bezproblemow.pl/jak-powinien-wygladac-odbior-mieszkania-od-dewelopera-czesc-ii-wady-lokalu/. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do protokołu. Uznanie wad przez dewelopera powoduje konieczność usunięcia przez niego wad w terminie 30 dni liczonych od podpisania protokołu.  Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w tym terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jeżeli deweloper znów nie usunie wad we wskazanym przez siebie terminie albo go nie wskaże, nabywca wyznacza mu nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie wskazanego przez nabywcę terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera (tzw. wykonanie zastępcze). Oznacza to, że możemy wtedy zlecić wykonanie poprawek po deweloperze innej firmie na jego koszt – bez upoważnienia sądu. 

Co bardzo istotne, wykonanie zastępcze przewiduje jednak wyłącznie nowa ustawa deweloperska. Co do zasady ustawa ta jest stosowana dla inwestycji powstałych po 30 lipca 2022 r. Przepisy przejściowe są przy tym dosyć skomplikowane (np. w przypadku inwestycji rozpoczętych, a niedokończonych przed tym terminem, albo umów zawartych przed tą datą, lecz wykonanych później). Szczegółowo na temat daty wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej pisaliśmy tutaj: https://bezproblemow.pl/kiedy-wejdzie-nowa-ustawa-deweloperska/

  1. roszczenia z tytułu rękojmi – jeśli nie zauważyliśmy wszystkich wad nieruchomości w chwili oficjalnego odbioru – jeszcze nic straconego, przysługują nam bowiem roszczenia z tytułu rękojmi. Rękojmia stanowi ustawową (niezależną od woli stron i treści umowy sprzedaży) formę odpowiedzialności za wady (fizyczne i prawne) rzeczy – w tym przypadku nieruchomości. Odpowiedzialność z rękojmi za wady ma charakter absolutny. Sprzedawca nie może się od niej zwolnić niezależnie od tego, czy to on spowodował wadę, czy ponosi jakąkolwiek winę, a nawet gdy nie wiedział o tym, że nieruchomość ma wadę. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady tylko, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, a także, gdy wada powstała już po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego (tj. po wydaniu nieruchomości, chyba że wada wynikła z przyczyny tkwiącej już poprzednio w nieruchomości). Kupującemu z tytułu rękojmi za wady przysługują liczne uprawnienia – żądanie obniżenia ceny, usunięcia wady i odstąpienia od umowy (tylko wobec wad istotnych). Ze względu na specyfikę nieruchomości, trudno mówić o uprawnieniu do żądania wymiany rzeczy – całej nieruchomości na wolną od wad, chyba że wada dotyczy elementu, który może zostać zastąpiony (np. wymiany instalacji).

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, jeżeli zostaną one stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu;

  1. odpowiedzialność kontraktowa dewelopera związana z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy wynikająca z art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim dłużnik jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przepis ten określa, że w przypadku niewykonania umowy przez dewelopera lub też nieprawidłowego wykonania ma on obowiązek zapłacić za szkodę, jaką nabywca poniósł w związku z tym faktem. Poza naruszeniem umowy musi powstać też szkoda, która będzie połączona z tym naruszeniem (zdarzeniem szkodowym) odpowiednim związek przyczynowym. Oznacza to, że szkoda musi wynikać w dość prostej i logicznej relacji z niewykonania umowy. W końcu naruszenie umowy musi być przez dewelopera zawinione. Wszystkie te przesłanki musza zaistnieć łącznie, żeby można było domagać się odszkodowania od dewelopera za naruszenie umowy. Jest to przy tym odpowiedzialność, której nie wyłącza rękojmia i w ramach której poszkodowany może zadecydować, czy żąda przywrócenia stanu sprzed szkody (w omawianym przypadku usunięcia usterek), czy też zapłaty odszkodowania.  

Czy mogę usunąć wady w lokalu na koszt dewelopera? Wykonanie zastępcze

W praktyce często pojawia się pytanie, czy jeżeli deweloper nie odpowiada na wezwanie do usunięcia wad w ramach rękojmi lub też wady usuwa nieskutecznie, możemy sami usunąć te wady na jego koszt. Jak wiemy, zasada jest prosta w przypadku wad uznanych, wynikających z protokołu odbioru – jeśli deweloper nie usunie ich w terminie 30 dni (lub terminie wydłużonym, uzasadnionym przez dewelopera), a następnie nie podejmie też działań w terminie wyznaczonym przez nabywcę, nabywca może je usunąć na jego koszt – pod warunkiem, że zastosowanie znajduje nowa ustawa deweloperska. Co jednak w przypadku wad nieuznanych, które nabywca próbuje usunąć w ramach roszczeń z tytułu rękojmi lub w ramach odpowiedzialności kontraktowej? Czy je również możemy usunąć na koszt dewelopera i zlecić zrobienie poprawek innej firmie?

Zgodnie z polskim prawem cywilnym w razie zwłoki (zawinionego opóźnienia) w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika. Co więcej, w wypadkach nagłych wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił. 

Mówiąc prosto, jeśli dłużnik w sposób zawiniony opóźnia się z wykonaniem zobowiązania, można zwrócić się do sądu o upoważnienie do wykonania czynności na jego koszt. W wypadkach nagłych (gdy np. nieusunięcie wady groziłoby dużą szkodą), możliwe jest dokonanie tego bez upoważnienia sądu. Dozwolona samopomoc dotyczy przy tym sytuacji awaryjnych, związanych z zagrożeniem dla życia, zdrowia, lub grożących poważną szkodą w mieniu. Sytuacje te traktujemy wyjątkowo. 

Czy jednak przepis ten znajduje zastosowanie w przypadku wad nieruchomości i czy możemy żądać przed sądem upoważnienia do przeprowadzenia poprawek na koszt dewelopera przez inną firmę? Zależy to od podstawy roszczeń na którą się zdecydujemy.

W przypadku rękojmi, jak wskazuje orzecznictwo (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2002 r., sygn. akt III CZP 86/01, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 6 czerwca 2014 r., sygn. akt I ACa 466/14), przepisy o rękojmi za wady przewidują zamknięty (wyczerpujący) katalog uprawnień i brak jest wśród nich prawa do wykonania zastępczego. 

Oznacza to, że zdaniem części praktyków prawa wykonanie zastępcze z kodeksu cywilnego nie jest możliwe w przypadku rękojmi.  

Gdybyśmy jednak zdecydowali się na podstawę wynikającą z odpowiedzialności kontraktowej – w oparciu o art. 471 k.c., uznać należy, że możliwe jest wykonanie zastępcze. Muszą przy tym zaistnieć wszystkie wskazane wyżej przesłanki odpowiedzialności kontraktowej dewelopera, a wybranym przez nas sposobem naprawienia szkody musi być usunięcie wad. Jeśli deweloper w sposób zawiniony ich nie usuwa – możemy żądać przed sądem upoważnienia do tzw. wykonania zastępczego, tj. upoważnienia do zlecenia naprawy na koszt dewelopera. Upoważnienie sądu nie będzie przy tym konieczne, jeśli będzie to tzw. nagły wypadek (np. usterka będzie groziła zalaniem innych mieszkań i niepowetowaną szkodą dużej wartości).  

Co można zrobić, żeby móc zlecić wykonanie poprawek po deweloperze innej firmie na jego koszt? Wykonanie zastępcze po deweloperze

Czy występowanie o upoważnienie do zlecenia naprawy na koszt dewelopera jest najlepszym, tj. najszybszym i najtańszym sposobem na walkę z deweloperem? Naszym zdaniem nie.  Rozważyć powinniśmy bowiem obniżenie ceny nieruchomości „w odpowiednim stosunku”, tj. o koszt usunięcia wad, jeśli nie jest on nadmierny. Czynimy to wówczas poprzez złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny po tym, jak już usuniemy wady.  Poprzez jego złożenie doprowadzamy jednostronnie do modyfikacji istniejącej umowy w zakresie ceny. Innymi słowy, jednostronnie tę cenę obniżamy. W przypadku, gdy nie została ona jeszcze w całości zapłacona, mamy możliwość zapłacenia mniej. Jeżeli jednak (najczęstszy przypadek) została ona już uiszczona, będzie nam przysługiwał jej zwrot w określonym zakresie od sprzedającego. Zaletą skorzystania z tego uprawnienia jest to, że przysługuje nam samo roszczenie pieniężne w stosunku do sprzedającego. Możemy więc zadecydować o sposobie usunięcia wady, wybierając usługi i materiały o odpowiedniej jakości. Należy przy tym pamiętać, że oświadczenie o obniżeniu ceny nie może zostać złożone, jeśli deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Co jednak istotne, ograniczenie to nie ma zastosowania, jeśli rzecz była już naprawiana przez dewelopera albo deweloper nie usunął wady

W powyższym przypadku będzie wystarczyło pozwać dewelopera o pieniądze. Wykonanie zastępcze na koszt dewelopera oznacza natomiast z dużym prawdopodobieństwem prowadzenie postępowania sądowego o upoważnienie do wykonania zastępczego (co opóźni naprawę), a następnie znów pozywanie dewelopera o zwrot kosztów wykonania zastępczego, co mnoży koszty, czas i nerwy. Co więcej, odpowiedzialność kontraktowa jest bardziej wymagająca dla nabywcy niż odpowiedzialność z tytułu rękojmi – wymaga udowodnienia winy, której nie wymaga rękojmia, nie przewiduje też – w przeciwieństwie do rękojmi – domniemań na korzyść konsumenta, takich jak domniemanie istnienia wady stwierdzonej przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej. Wymaga natomiast udowodnienia szkody i jej wysokości. 

Co jednak warte zauważenia, wykonanie zastępcze nie wymaga upoważnienia sądu, jeśli przewiduje to umowa, która czasem rozszerza odpowiedzialność z tytułu rękojmi o możliwość zlecenia wykonania zastępczego w razie nieusunięcia wady przez dewelopera w umówionych terminach. 

Aby zobrazować te zawiłości przygotowaliśmy przykłady z życia wzięte: 

  1. Ania w grudniu 2022 r. kupiła dom od dewelopera, a do jej umowy deweloperskiej zastosowanie znajdują nowe przepisy ustawy deweloperskiej. W protokole odbioru nieruchomości wskazała wadę fizyczną, polegającą na braku odpowiedniego ciśnienia ciepłej wody, spowodowanego zamontowaniem rur o niewłaściwej średnicy i nieprawidłowym doborem kotła grzewczego. Deweloper zgodził się, z nią i uznał zastrzeżenie. Powinien więc wprowadzić poprawki, na co ustawa daje mu 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Deweloper nie wykonał poprawek w tym terminie i nie wskazał też, że zrobi to w innym terminie. W związku z tym Ania wezwała go do usunięcia poprawek w terminie 14 dni, czego deweloper nie zrobił mimo odbioru wezwania. Ani przysługuje więc prawo zlecenia poprawek innej firmie na koszt dewelopera – tzw. wykonanie zastępcze. Ania nie musi się ubiegać o zezwolenie sądu na wykonanie zastępcze, przysługuje jej ono z mocy samej ustawy deweloperskiej, która dla jej transakcji znajduje zastosowanie,

  2. Magda kupiła dom od dewelopera. Niestety w protokole odbioru nie ujęła wszystkich wad, ale koleżanka Asia doradziła jej, że jeszcze nic straconego, ponieważ może skorzystać z rękojmi, na co ma 5 lat od chwili wydania nieruchomości. Magda zgłosiła deweloperowi usterki, jednak od miesiąca nie otrzymała odpowiedzi. Ponieważ deweloper nie usunął niezwłocznie usterek w ramach rękojmi, Magdzie przysługuje prawo do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny. Magda zleciła więc naprawę usterek innej firmie i złożyła deweloperowi oświadczenie o obniżeniu ceny o koszty, które poniosła w związku z naprawą usterek przez inną firmę. Ponieważ już zapłaciła deweloperowi całą cenę nieruchomości, deweloper powinien zwrócić jej różnice między ceną uiszczoną a ceną, która uległa obniżeniu w wyniku złożenia przez nią oświadczenia. Magda nie zdecydowała się żądać wykonania zastępczego, ponieważ razem z prawnikiem ustaliła, że złożenie  oświadczenia o obniżeniu ceny będzie lepszą – tańszą i szybszą strategią.  Wykonanie zastępcze wymagałoby bowiem upoważnienia sądu, udowodnienia winy dewelopera i przedłużyłoby proces naprawy usterek, na czym najbardziej jej zależało.

  3. Paweł kupił mieszkanie od dewelopera. Niestety mieszkanie miało usterki, których nie zgłosił w protokole odbioru. W umowie deweloperskiej przewidziano, że deweloper usunie usterki w ramach rękojmi w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia, a w razie niewykonania tego zobowiązania nabywcy będzie przysługiwało prawo do wykonania zastępczego. Deweloper nie usunął usterek w terminie 14 dni od zgłoszenia. Pawłowi na mocy samej umowy i bez upoważnienia sądu przysługuje teraz prawo do wykonania zastępczego, może więc zlecić usunięcie usterek innej firmie na koszt dewelopera.  

Podsumowanie: wykonanie zastępcze w związku z brakiem reakcji dewelopera

Przed skierowaniem oświadczenia o obniżeniu ceny lub zleceniem wykonania zastępczego warto mimo wszystko skorzystać z pomocy profesjonalistów, którzy ocenią szanse powodzenia oraz poprowadzą kontakt z deweloperem, a w razie konieczności skierują postępowanie na drogę sądową, która zawiera wiele pułapek dla osób nieobeznanych w przepisach prawa.

adw. Krzysztof Lamparski

adw. Krzysztof Lamparski

W swojej pracy zawodowej zajmuje się sprawami odszkodowawczymi, prawem nieruchomości oraz prawem ochrony danych osobowych. Obsługuje przedsiębiorców oraz osoby fizyczne. Posiada duże doświadczenie procesualne zdobyte podczas licznych wystąpień przed sądami.

Potrzebujesz pomocy lub porady adwokata?

OSTATNIE WPISY

OBSERWUJ NAS