Co jakiś czas branżowe media rozgrzewa temat sposobu pomiaru metrażu lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego przez deweloperów w kontekście ścianek działowych. Najczęstszą praktyką jest wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu, a to nawet kilka metrów kwadratowych. Czy takie działanie dewelopera jest prawidłowe? W niniejszym artykule w sposób możliwe pełny postaram się odpowiedź na pytanie jaka jest pozycja nabywców lokali w sporze z deweloperem na tle sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokali objętych umową deweloperską. Przywołam argumenty z normy budowlanej określającej wskaźniki powierzchniowe, przepisy prawa oraz stanowisko sądów w tego typu sprawach.
Umowa deweloperska powinna określać sposób pomiaru powierzchni użytkowej kupowanego lokalu
Rozpocząć trzeba od tego, że Deweloper w umowie deweloperskiej, a także w prospekcie informacyjnym powinien określić sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Stanowi o tym art. 35 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Dodać można, że wcześniej obowiązująca ustawa deweloperska także zawierała taki obowiązek.
Nie ma przy tym określonych reguł określenia powierzchni użytkowej . Zapis ten powinien być jednak konkretny, precyzyjny i jasno określający to, w jaki sposób ma być dokonany pomiar powierzchni. Najczęściej stosowanym w tym zakresie rozwiązaniem jest odwołanie do polskiej normy określającej wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe w budownictwie. Nie ma jednak przeszkód, żeby reguły te modyfikować, precyzować i uszczegóławiać w treści łączącej strony umowy deweloperskiej.
Najczęstszym zapisem spotykanym w umowach deweloperskich było dotychczas odnoszenie się wprost i bez modyfikacji do normy PN-ISO 9836 – i tutaj odpowiedni rocznik 1997 lub 2015-12 (PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836-2015-12). W tym miejscu należy zaznaczyć, że do tych norm odwołują się tez zapisy rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, jednak z istotnymi modyfikacjami. Jest zatem tak, że architekt projektując budynek inaczej będzie podchodził do kwestii powierzchni użytkowej lokalu niż sama norma (w szczególności jeśli chodzi o mieszkania dwupoziomowe oraz ze skosami).
Świętością dla Stron w zakresie określania powierzchni użytkowej lokalu oraz związanych z tym kwestii, jak wliczania powierzchni pod ściankami działowymi, jest zatem to co zostało przyjęte w umowie deweloperskiej.
Pomiar powykonawczy zrobiony przez Dewelopera nie zawsze jest zgodny z umową deweloperską
Drugą istotna informacją jest to czy Deweloper sprzedający nam mieszkania zastosował się do przyjętych w umowie zasad i czy zrobił to w sposób prawidłowy. Często pojawiającym się problemem jest bowiem to, że geodeci tworzący inwentaryzację powykonawczą dla poszczególnych lokali kierują się nie tym, co zostało zapisane w umowie deweloperskiej, a wytycznymi projektu budowlanego. Jak już wspomniałem, to nie musi oznaczać tego samego. Problem ten dotyczy w szczególności mniejszych deweloperów, którzy bez właściwego rozeznania przygotowywali swoją inwestycje i dokumenty z nią związane, uznając że jakoś to będzie.
Co istotne, dla Dewelopera często bardziej istotna jest inwentaryzacja dokonywana w oparciu o zasady wynikające z rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, bo na tej podstawie najczęściej określa on udział w nieruchomości wspólnej przypisany do lokalu. W efekcie z uwagi na redukcję kosztów rezygnuje on z wykonania inwentaryzacji w oparciu o reguły wynikające z umowy deweloperskiej.
W efekcie może się zdarzyć tak, że metryczka lokalu przedłożona do umowy sprzedaży lokalu zupełnie będzie rozmijała się z tym, co zapisano w umowie deweloperskiej. Porównanie tego w jaki sposób dokonano inwentaryzacji powykonawczej powierzchni użytkowej z tym w jaki sposób deweloper powinien to zrobić jest zatem możliwe wyłącznie na podstawie posiadanych przez nabywcę dokumentów.
Czasem jednak dla właściwego określenia realnej powierzchni użytkowej potrzebne będą pomiary wykonane przez geodetę, które jednak nie powinny być dużym wydatkiem.
Jak powinien wyglądać pomiar powierzchni użytkowej zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836-2015-12?
Norma określająca sposób pomiaru powierzchni użytkowej może wydawać się skomplikowana, w szczególności że dostęp do niej jest ograniczony (z zasady płatny). Można jednak wskazać kilka podstawowych zasad w jaki sposób powinien być dokonany pomiar powierzchni lokalu użytkowego w oparciu o te normy. Dodać tylko należy, ze w tym zakresie obie normy są właściwie tożsame, stąd można je omówić w sposób łączny.
- Powierzchnia lokalu/budynku dzieli się na kilka kategorii, a wśród nich najważniejsze to powierzchni użytkowa oraz powierzchni konstrukcji
- Powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynków – pkt 5.1.7.1. normy. W zakresie lokali mieszkalnych celem tym jest zamieszkiwanie, a zatem spanie, pobyt, przygotowywanie posiłków, czynności związane z utrzymywaniem higieny, przechowywanie.
- Powierzchnia konstrukcji to część powierzchni całkowitej, która jest utworzona przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) oraz powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie przez które nie można przejść – pkt. 5.1.6.1. normy)
- Powierzchnia użytkowa liczona jest na poziomie posadzki w stanie wykończonym (otynkowane ściany), nie licząc jednak listew przypodłogowych, progów i podobnych elementów z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku (cm2)
- Jeśli coś jest powierzchnią konstrukcji, to NIE jest powierzchnią użytkową. Pojęci te są rozłączne.
- Do powierzchni kondygnacji netto wlicza się elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury i kanały. Komentarz do normy precyzuje, że chodzi o elementy przystosowane do rozbiórki i ponownego montażu.
- Norma sama w sobie dla lokali dwupoziomowych nie wyłącza z powierzchni użytkowej powierzchni zajętej przez schody, co może być też istotne w kontekście rozliczeń z Deweloperem.
Norma PN-ISO 9836 nie pozwala deweloperom na wliczanie do powierzchni użytkowej lokali powierzchni pod ścianami działowymi.
Powyższe prowadzi do jednego oczywistego wniosku: norma PN-ISO 9836 rozróżnia pojęcie ścian działowych, które wliczane są do powierzchni konstrukcji od ścianek działowych nadających się demontażu, które są wliczane do powierzchni użytkowej. To oznaczać musi, że te pojęcia musza być rozumiane jako dwa odrębne i to stanowi zarzewie sporu pomiędzy Deweloperem i Nabywcą. Wynika to z tego, że norma nie definiuje co należy rozumieć przez demontażu.
Tym czasem dla Dewelopera najczęściej sam fakt, że ściana nie jest ścianą nośną, skutkuje tym że uznaje ją za „nadającą się do demontażu”. Nie ważna jest technologia wykonania tej ściany (np. murowana) oraz to, czy są w niej poprowadzone instalacje wewnętrzne. Każdy typ ścian działowych uznaje on zatem za ścianki działowe nadające się do demontażu (lub co najmniej wszystkie wewnątrz lokalu, wprowadzając rozróżnienie iż ścianki działowe to te wewnątrz lokalu, a ściany działowe oddzielają odrębne lokale).
Problem jest jednak taki, że taki sposób interpretacji jest zupełnie niezgodny z tym jak norma PN-ISO 9836 z założenia miała być rozumiana. Użyte w Polskiej Normy PN-ISO 9836 sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” rozumieć trzeba jako przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb, np. przestrzeń biurową na danej kondygnacji na potrzeby różnych działów danego przedsiębiorstwa lub przestrzeń hali targowej w celu jej podziału na boksy. Na tym bowiem polega demontaż, że polega on na dokonaniu rozłożenia pewnej całości na części w taki sposób aby można było ich użyć ponownie – a więc ponownie ją zamontować. Warto też dodać, że kwestia ta została doprecyzowana w późniejszych normach, gdzie wskazano iż ścianki nadające się do demontażu mają mieć charakter ścian typu przepierzenia.
Powyższy sposób rozumienia normy potwierdza Polski Komitet Normalizacyjny w oficjalnych stanowiskach, np. tutaj: https://wiedza.pkn.pl/web/wiedza-normalizacyjna/polska-norma-dotyczaca-obliczania-powierzchni-i-kubatury. W materiałach PKN można wprost przeczytać, że:
„jeżeli na przykład w projekcie budowlanym zastosowano ściany działowe wydzielające w sposób trwały typowe pomieszczenia (pokoje, kuchnię, łazienkę itp.) tworzące lokal mieszkalny, to wówczas można uznać, że odpowiadają one „stałym ścianom działowym”, o których mowa w p. 5.1.6.1 normy. Do grupy stałych ścian działowych należą w szczególności ściany murowane z elementów drobnowymiarowych (np. z cegieł, bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego, pustaków itp.), czy też ściany szkieletowe gipsowo-kartonowe mocowane na szkielecie drewnianym bądź systemowym metalowym. Jako cechę charakterystyczną dla tych ścian można wskazać konieczność wykonywania typowych robót budowlanych (w rozumieniu ustawy Prawo budowlane), takich jak uszczelnienia i wylewki w obrębie połączeń z sufitem, podłogą i ścianami prostopadłymi, jak też związanych z ułożeniem różnych rodzajów instalacji (np. instalacji sanitarnych czy elektrycznych). Zgodnie z postanowieniem zawartym w p. 5.1.6.1 normy, powierzchnia (mierzona na poziomie posadzki) zajmowana przez stałe ściany działowe wliczana jest do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej.”
Co ważne, PKN potwierdza iż: „We wszystkich edycjach norm ISO 9836 będących podstawą polskich wydań PN-ISO 9836, teksty p. 5.1.5.3 i 5.1.6.1 nie ulegały żadnym zmianom. Natomiast w kolejnych wydaniach polskich przedmiotowe zapisy normalizacyjne ulegały nieznacznym poprawkom, ponieważ – jak pokazała praktyka – zapisy te były nie w pełni odczytywane jednoznacznie” Potwierdza to, że rocznik normy nie zmieniał zasad wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni lokalu.
Ten sposób interpretacji jest także zgodny z dostępnym JUŻ od 2002 komentarzem do normy PN-ISO 9836:1997. Fakt ten zbija zatem częsty argument deweloperów, którzy podnoszą że w normie PN-ISO 9836:1997 brak było precyzji w stosunku do określania sposobu wliczania powierzchni pod ścianami działowymi. Precyzja ta była, jednak deweloperzy interpretowali te zasady często jednostronnie, na niekorzyść nabywców.
Do tego można podnieść dodatkowy argument odnoszący negujący praktykę Deweloperów się do przepisów prawa budowlanego w postaci rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to definiują pojęcie mieszkania, pomieszczeń mieszkalnych czy pomieszczeń pomocniczych. Wskazuje się tam, że mieszkaniem jest zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony trwałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Sama definicja mieszkania zakłada zatem wydzielenie w nim pomieszczeń o różnych funkcjach przez trwałe ściany. Mieszkanie typu „open space” nie byłoby zatem mieszkaniem.
Podsumowując powyższe praktyka deweloperów która przy sprzedaży lokali mieszkalnych traktuje każdą ze ścian wewnętrznych w lokalach mieszkalnych za ściankę działową i nadającą się do demontażu w rozumieniu normy PN-ISO 9836 jest w mojej ocenie nieprawidłowa. Dzieje się tak tylko po to by sztucznie wliczyć powierzchnię pod tymi ścianami do powierzchni użytkowej celem zwiększenia ceny sprzedaży za lokal i jest to w mojej ocenie zachowanie nieprawidłowe, które stwarza podstawy do domagania się rozliczenia za powierzchnię zajętą przez ściany działowe.
Co zrobić, jeśli chcę rozliczyć się z deweloperem za nieprawidłowe wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu mieszkania?
Jeśli stwierdziliśmy, że deweloper niesłusznie zawyżył powierzchnię użytkową kupionego lokalu dokonując wliczenia powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu, za który zapłaciliśmy, trzeba wrócić do umowy deweloperskiej. W umowie deweloperskiej najczęściej znajduje się zapis mówiący o sposobie rozliczenia pomiędzy Stronami jeśli dochodzi do odstępstw od umówionego w umowie deweloperskiej metrażu. Praktyka tutaj jest różna, jednak najczęściej strony określają iż jeśli różnica w metrażu czy to korzyść czy niekorzyść nabywcy nie przekracza 2%, to nie dochodzi do rozliczeń pomiędzy Stronami, a jeśli jest wyższa to nabywca musi dopłacić do większego metrażu (lub odstąpić pod umowy), a jeśli jest niższa to przysługuje mu zwrot. Przepisy umowy deweloperskiej stanowią pierwsza możliwą podstawę prawną do rozliczeń z deweloperem.
Ponadto sprzedaż lokalu niezgodnego z umową, bo o mniejszej powierzchni użytkowej, stanowi w sposób oczywisty wadę lokalu i może być podstawą dla złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny na podstawie przepisów o rękojmi. Te przepisy bywają fajna alternatywą dla nabywcy, bo w relacji przedsiębiorca (Deweloper) – konsument (Nabywca) przy bierności dewelopera pozwalają uznać roszczenie za uzasadnione co do zasady i wysokości. Bierność Dewelopera w przypadku złożenia oświadczenia o obniżenie ceny z powody mniejszego metrażu może zatem dać szansę na łatwą wygraną w Sądzie.
Roszczenie, które można skierować przeciwko Deweloperowi to różnica w cenie jaka została zapłacona za lokal w stosunku do tej ceny, która powinna być zapłacona, jeśli powierzchnia użytkowa zostałaby określona w sposób prawidłowy. Najczęściej jest to kwota rzędu kilkunastu, kilkudziesięciu tysięcy złotych w zależności od metrażu lokalu oraz zapłaconej ceny za metr. Są to pieniądze o które warto powalczyć.
Ile mam czasu na pozwanie dewelopera o odszkodowanie za wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu lokalu? Ile to kosztuje?
Warto wiedzieć, że termin przedawnienia roszczeń nabywcy w stosunku do dewelopera to aż 6 pełnych lat od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności. Jeśli zatem do umowy przeniesienia własności doszło np. 15 maja 2020 roku, to nabywcy mają pełne prawo domagać się rozliczeń z deweloperem do końca roku 2026. Jeśli zaś chodzi o przepisy o rękojmi, tutaj jest trochę gorzej, bo termin ten wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu.
Decyzje o skierowaniu sprawy do sądu warto skonsultować z prawnikiem lub powierzyć prowadzenie takiej sprawy kancelarii wyspecjalizowanej w sporach z Deweloperem. Pamiętać należy bowiem o tym, że do przenalizowania jest nie tylko możliwość wygrania sprawy w sądzie, ale także późniejsza możliwość wyegzekwowania roszczenia od Dewelopera. Dopiero taka wiedza pozwala na podjęcie świadomej decyzji o pozwaniu dewelopera, albowiem każda sprawa w sądzie to pewne ryzyko. Nie ma spraw w 100% wygranych.
Opłata od pozwu jest zależna od kwoty o jaką pozywamy dewelopera. Przyjmując, że kwota podlegająca rozliczenia z Deweloperem to 20.000,00 złotych, opłata do sądu będzie wynosiła 1.000 złotych. Wynagrodzenie pełnomocnika jest ustalane indywidualnie, jednak wynosić powinno kilka tysięcy złotych. Zakładając że Deweloper przegra sprawę i sąd zasądzi koszty zastępstwa adwokackiego, sprawa ta powinna być opłacalna dla nabywcy. Idzie bowiem o realne i nie małe pieniądze potencjalnie należne Nabywcy lokalu.
Jak orzekają sądy w sprawach o odszkodowanie za wliczanie przez Dewelopera powierzchni użytkowej pod ścianami działowymi?
Pomimo tego, że analizowany temat pojawia się co jakiś czas nie ma zbyt wielu orzeczeń w przedmiotowej sprawie. Wynika to z tego, że wiele spraw jest załatwianych ugodami z Deweloperami, zatem nie kończą się wyrokami. Druga część spraw w ogóle nie jest inicjowana po ustaleniu iż nie ma sensu inwestować w sprawę z uwagi na to, że są marne szanse wyegzekwowania takich roszczeń od Dewelopera po wygranej w sądzie (np. w wyniku tego, że Deweloper się zdążył zlikwidować). Można jednak odwołać się w tym zakresie np. do wyroku z dnia 24 kwietnia 2024 Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie w sprawie o sygnaturze akt IV Ca 1735/23, który w sposób prawomocny zasądził na rzecz nabywców kwotę 21.779,34 złotych właśnie z tego powodu że Deweloper w sposób nieuprawniony dokonał zaliczenia do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami działowymi.
Sprawy tego typu sprowadzają się często do wymiany argumentacji co do sposobu rozumienia pojęcia demontażu. Deweloperzy nie składają broni, podejmują swoją obronę, jednak wydaje się że wszystkie argumenty są po stronie nabywców: Polski Komitet Normalizacyjny, sądy, zdrowy rozsądek, relacja konsument-przedsiębiorca.
Podsumowanie: pozew przeciwko deweloperowi o odszkodowanie za ścianki działowe
Jeśli szukasz profesjonalnej pomocy prawnej w zakresie ewentualnego sporu z deweloperem w przedmiocie odszkodowania za zawyżanie powierzchni użytkowej lokalu z powodu wliczania do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami działowymi, zapraszamy do kontaktu. Przeanalizujemy Twoją sprawę., ocenimy szanse powodzenia i wskażemy na potencjalne ryzyka. Być może razem uda nam się wyegzekwować od dewelopera satysfakcjonujące odszkodowanie.
