jak powinien wyglądać odbiór mieszkania
W pierwszej części artykułu opisana została procedura odbioru. W drugiej części poruszony zostanie temat tego w jaki sposób sporządzić protokół odbioru oraz jak powinien zachować się nabywca w sytuacji, gdy odbiór wykaże, że lokal nie został wybudowany przez dewelopera zgodnie z umową. Krzywe ściany, porysowane okna, niewłaściwa powierzchnia – to tylko przykłady uchybień, które naprawdę zdarzają się bardzo często! Zapraszamy wobec tego do lektury.
jak powinien wyglądać odbiór mieszkania
Protokół odbioru mieszkania od dewelopera – miejsce na wskazanie wszystkich wad
Z samej czynności odbioru lokalu sporządzany jest protokół odbioru. Powinien w nim znaleźć się opis wszystkich stwierdzonych przez nabywcę lokalu usterek lub wad związanych z lokalem. Co istotne, w tym zakresie protokół nie musi być zgodnym oświadczeniem kupującego i dewelopera. Jeśli nabywca uważa, że jakiś element został wykonany wadliwie powinien on żądać zapisania stosownego oświadczenia w treści protokołu, niezależnie od stanowiska dewelopera w tym aspekcie. Deweloper nie jest o tego, by decydować co wadą jest, a co nie. Będzie miał on czas na to, by wypowiedzieć się w tym temacie, ale odbiór takim czasem nie jest.
W przypadku stwierdzenia w lokalu wad warto przede wszystkim odpowiednio je udokumentować na wypadek późniejszego dochodzenia swoich racji przed sądem. Taka dokumentacja może polegać na wykonaniu dokumentacji fotograficznej lub filmowej. Fakt sporządzenia takiej dokumentacji warto zaznaczyć w treści samego protokołu.
Definicja wady znajduje się w kodeksie cywilnym – jest to niezgodność lokalu z umową. Na etapie sporządzania protokołu nabywca powinien jednak żądać wpisania wszystkich stwierdzonych przez siebie usterek lub nieprawidłowości. Nie ma potrzeby na tym etapie rozważać czy kupujący ma prawidłowe odczucia co do tego, czy zauważone przez niego usterki są wadami czy nie i w jaki sposób je zakwalifikować pod kątem prawnym.
Po zakończeniu odbioru protokół podpisują nabywca i deweloper (lub ich przedstawiciele). Protokół powinien zostać sporządzony i podpisany niezależnie od tego czy przedmiot umowy zostanie odebrany bez wad, z wadami czy też nabywca odmówi dokonania odbioru. Jeden egzemplarz protokołu powinny zostać przekazane nabywcy.
jak powinien wyglądać odbiór mieszkania
Sporządzony protokół odbioru mieszkania od dewelopera – i co dalej?
Deweloper ma ustawowy termin 14 dni od podpisania protokołu na ustosunkowanie się do wad zgłoszonych przez nabywcę w protokole odbioru. Deweloper może uznać zgłoszone wady lub odmówić ich uznania – uzasadniając swoje rozstrzygnięcie. Jeśli natomiast deweloper w ogóle nie ustosunkuje się do zgłoszenia nabywcy w ciągu tego terminu, przyjmuje się, że deweloper uznał w całości wady zgłoszone przez nabywcę. Ten sam skutek występuje w odniesieniu do wad, co do których deweloper się nie wypowiedział.
Uznanie wad przez dewelopera powoduje konieczność usunięcia przez niego w terminie 30 dni liczonych od podpisania protokołu (chyba, że strony umówią się na inny sposób rozwiązania sytuacji). Jeśli usunięcie wad nie jest w tym terminie możliwe z przyczyn obiektywnych (np. warunki technologiczne, dostępność materiałów) lub subiektywnych (duża liczba zgłoszeń napraw, przeszkody organizacyjne po stronie dewelopera), deweloper powinien o tym poinformować nabywcę i wskazać przyczynę opóźnienia, a także poinformować o nowym, dłuższym terminie usunięcia wady, przy czym czas usunięcia wady powinien być rozsądny (art. 561 § 2 KC). Jego nadmierne przedłużanie może rodzić odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera względem nabywcy lokalu.
Po wykonaniu przez dewelopera robót mających na celu usunięcie wad powinno dojść do jeszcze jednego odbioru i spisania tzw. protokołu pousterkowego, w którym potwierdzone zostanie to, czy i w jaki sposób deweloper (czy prawidłowo) dokonał usunięcia wad.
Odmowa uznania wad przez dewelopera otwiera natomiast dla kupującego drogę do postępowania sądowego w którym rozstrzygnięte zostanie czy stanowisko dewelopera było słuszne. Nabywcy w tym zakresie przysługują prawa z rękojmi (najczęściej żądanie dokonania naprawy lub żądanie obniżenia ceny), a także roszczenia odszkodowawcze z tytułu nieprawidłowo wykonanej umowy.
jak powinien wyglądać odbiór mieszkania
Przeoczyłeś wady lokalu podczas obioru? Nie wszystko stracone
Uwaga! Jak rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 grudnia 2006 roku w sprawie o sygnaturze akt I CSK 276/06, podpisanie protokołu odbioru stanowi swego rodzaju pokwitowanie spełnienia świadczenia ze strony wykonawcy (dewelopera) co uzasadnia domniemanie, że oddany obiekt wykonany został zgodnie z umową, ale jest to tylko domniemanie, które można obalić przez wykazanie, że umowa nie została wykonana lub wykonana nienależycie. Nie jest tak, że sporządzenie protokołu odbioru pozbawia nabywcę roszczeń w stosunku do wykonawcy związanych z wykonaniem robót niezgodnie z umową i nakłada na nabywcę obowiązek zapłaty pełnego wynagrodzenia niezależnie od tego, czy ustalony w umowie zakres robót został wykonany oraz, czy roboty zostały wykonane należycie. Na pewno jednak brak wskazania w odbiorze wszystkich wad i usterek ze strony praktycznej utrudnia sytuację nabywcy.
Warto pamiętać, że w przypadku wad nieruchomości (oraz ich części składowych) okres odpowiedzialności dewelopera wynosi 5 lat (art. 568 § 1 KC). W tym terminie można wobec tego kierować do dewelopera żądania wynikające z rękojmi dotyczące lokalu.
Mam nadzieję, że pigułka informacji zawarta w obu częściach artykułu pozwoliło nabywcom przygotować się w sposób należyty do odbioru swojego „nowego domu” i uniknąć problemów w przyszłości. Odbiór to bardzo ważny moment procesu nabywania mieszkania lub domu od dewelopera i w związku z tym warto solidnie się do niego przygotować! W razie pytań, zapraszam do kontaktu.