ustawa deweloperska
Osoby interesujące się umowami deweloperskimi widzą, że wkrótce czeka nas duża zmiana. Została bowiem ustanowiona ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która ma w lepszy sposób chronić nabywców lokali mieszkalnych, zastępując jednocześnie dotychczasową ustawę deweloperską.
Uchylenie starej ustawy deweloperskiej
Ustawa o ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest z września 2011 roku. Była ona sporą zmianą jakościową na rynku deweloperskim, bo regulowała ten segment i wprowadzała minimalne standardy ochrony nabywców lokalu mieszkalnych lub domu jednorodzinnego.
Po dziesięciu latach doczekała się ona sporej nowelizacji. Ustanowiona bowiem została ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która uchyla obowiązywanie dotychczasowej ustawy. Oznacza to, że nowa ustawa deweloperska podmienia starą ustawę.
Wciąż jednak czekamy (w większości) na to, żeby nowa ustawa zaczęła obowiązywać. Kiedy to nastąpi?
ustawa deweloperska
Data obowiązywania nowej ustawy deweloperskiej
Pomimo, że nowa ustawa deweloperska opatrzona jest datą 20 maja 2021 roku, to w większości (bo są małe wyjątki) na dzień pisania tego artykułu (tj. 21 stycznia 2022 roku) nie jest ona obowiązująca. W artykule 80 nowej ustawy określono bowiem, że ustawa ta wejdzie w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia (z drobnymi wyjątkami). Oznacza to, że nowa ustawa zacznie obowiązywać od 30 lipca 2022 roku. Do tego czasu bez żadnych wątpliwości stosować należy starą ustawę deweloperską.
Zatem data 30 lipca 2022 roku to podstawowa data rozpoczęcia obowiązywania o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nie jest jednak to takie proste.
ustawa deweloperska
Przepisy przejściowe w nowe ustawie deweloperskiej – nie jest łatwo!
Przepisy przejściowe – czyli te regulujące kiedy ustawa ma być rzeczywiście stosowana – są w nowej ustawie deweloperskiej skomplikowane. Data 30 lipca 2022 roku to data ogólnego stosowania nowej ustawy, pozostaje jednak do rozstrzygnięcia co ma się wydarzyć z inwestycjami deweloperskimi rozpoczętymi, a niedokończonymi przed tym terminem? Co z umowami deweloperskimi, które zawarte zostały przed datą 30 lipca 2022 roku, ale mają być wykonane po tej dacie? To wszystko regulują właśnie przepisy przejściowe zawarte w art. 76 i następnych nowej ustawy deweloperskiej.
Nowa ustawa deweloperska zawiera zapis, że do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe (starą ustawę deweloperską). W tym przypadku stara ustawa będzie obowiązująca zatem aż do 30 lipca 2024 roku. Dodać trzeba, że w niewielkim zakresie dotyczącym rachunku powierniczego nowa ustawa też będzie miała do nich zastosowanie.
Jeśli w ramach takiego przedsięwzięcia deweloperskiego do 30 lipca 2024 roku dojdzie do zawarcia umów deweloperskich i nie nastąpi w tym samym terminie przeniesienie prawa własności w wykonaniu umowy deweloperskiej – także w tym zakresie zastosowanie znajdą dotychczasowe przepisy (stara ustawa deweloperska).
W końcu przepisy przejściowe nowej ustawy zawierają polecenie stosowania nowej ustawy deweloperskiej dla wydzielonych zadań inwestycyjnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego (np. kolejnych etapów realizacji inwestycji), które zostały wydzielone przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy ale w stosunku co do którego deweloper rozpoczął sprzedaż po dniu wejścia w życie niniejszej ustawy. Zdarzyć się zatem może, że przy wieloetapowych inwestycjach wcześniejsze etapy będą regulowane starą ustawą deweloperską, a późniejsze etapy już nowymi przepisami ustawy.
ustawa deweloperska
Umowa deweloperska – przepisy której ustawy powinny być stosowane?
Mówiąc prościej – powyższe oznacza to, że jeśli deweloper rozpoczął swoją inwestycję przed datą 30 lipca 2022 roku i zaczął je przed tą datą wyprzedawać (tj. zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską) to dla takiej inwestycji deweloper powinien stosować starą ustawę deweloperską aż do 30 lipca 2024 roku. Potem musi się przestawić na nową ustawę i jej regulacje.
Dla umów deweloperskich zawartych w ramach takiej inwestycji, które zostaną wykonane (w rozumieniu nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości) w terminie do 30 lipca 2024 roku także stosować będziemy przepisy ustawy starej. W innym przypadku znajdzie zastosowanie ustawa nowa. Takie regulacje oznaczają, że czasem ani nabywca, ani deweloper nie będą aż do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości objętej umową deweloperską wiedzieć, którą ustawę stosować. Opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej ramach umowy deweloperskiej może bowiem powodować, że wejdziemy „pod rządy” nowej ustawy.
Jeśli zaś w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego występują zaplanowane etapy, które jednak nie zostały do dnia 30 lipca 2022 roku w żaden sposób wyprzedane umowami deweloperskimi, to do tej części inwestycji i do wszystkich umów dotyczących tego przedsięwzięcia w całości stosować trzeba nową ustawę deweloperską.
Jeżeli mają Państwo pytania lub wątpliwości, w związku z nową ustawą deweloperską to zachęcamy do kontaktu ze specjalistą!