Umowa deweloperska, zarówno ta zawierana pod rządami starej ustawy deweloperskiej jak i nowe ustawy deweloperskiej, musi zawierać m. in. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń , a także wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Informacje o tym powinny znaleźć się już w prospekcie informacyjnym. Sposoby pomiaru powierzchni mogą być różne, a w nowych umowach deweloperskich pojawia się często norma PN-ISO 9836/2015. Co to jednak oznacza?
Jak już wspominałem, deweloper ma obowiązek określenia w umowie deweloperskiej sposób w jaki będzie dokonywał pomiaru lokalu. Nie ma tutaj wytycznych i może to zrobić w różnoraki sposób, jednak najczęściej robi to odwołując się do normy budowlanej określającej sposoby pomiaru powierzchni użytkowej.
Czym jest norma budowlana PN-ISO 9836
Polskie normy budowlane to dokumenty określające pewne techniczne i technologiczne standardy zatwierdzane przez Polski Komitet Normalizacyjny. Są one oznaczane symbolem „PN”, numerem oraz rokiem. Cechują się tym, że są one powszechnie dostępne, jednak odpłatne (można je nabyć od PKN), a ich stosowanie jest właściwie dobrowolne.
Dobrowolność stosowania oznacza, że nikt nie musi ich przestrzegać – jeśli jednak zostanie ona powołana w dokumentach od dewelopera staje się ona dla niego obowiązująca i w związku z tym deweloper ma prawny (umowny) obowiązek jej przestrzegania i stosowania.
Norma PN-ISO 9836 dotyczy Właściwości użytkowych w budownictwie – Określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. W normie podane są wskaźniki powierzchniowe, kubaturowe i mieszane powierzchniowo-kubaturowe, będące podstawą do liczbowego wyrażania różnych parametrów związanych z funkcjonowaniem budynków.
Co ciekawe, norma PN-ISO 9836/2015 jest obowiązkowa dla projektantów, którzy przygotowując projekt budowlany mają obowiązek jej stosowania. Wynika to z § 12 rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
Norma PN-ISO 9836/2015 następczynią normy PN-ISO 9836/1997
Norma PN-ISO 9836/2015 zastąpiła swoją poprzedniczkę – normę PN-ISO 9836/1997. Obie zawierają warunki określania i obliczania wskaźników powierzchniowych oraz kubaturowych związanych z budynkami i lokalami – w tym także najbardziej nas interesującej wartości – powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Norma PN-ISO 9836/1997 przewidywała pomiar powierzchni w poziomie podłogi, w lokalu w stanie wykończonym, a dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni wynosi do 0,01 m2. Powierzchnię pomieszczeń ze skośnym sufitem nakazywała liczyć się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzielić ją na dwie części: część o wysokości 1,90 m i więcej oraz część o wysokości poniżej 1,90 m, która mogła być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej. Do powierzchni nie były wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających. Wliczane były natomiast powierzchnie pod elementami nadającymi się do demontażu (np. ruchome ścianki działowe).
W jaki sposób określić powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego zgodnie z normą PN-ISO 9836/2015
Powierzchnia użytkowa jest częścią powierzchni netto, która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku. W tzw. deweloperce mieszkaniowej będzie to zatem funkcja mieszkaniowa.
Określa się ją na poziomie posadzki w stanie wykończonym (otynkowane ściany), nie licząc jednak listew przypodłogowych, progów i podobnych elementów. Podaje się ją w metrach kwadratowych, z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku.
Powierzchnię użytkową według normy PN ISO 9836/2015 powiększa się o powierzchnię pod elementami nadającymi się do demontażu takie jak ścianki działowe (typu przepierzenia), rury, kanały. Istnieje spór co do tego jak należy to rozumieć „możliwość demontażu” jednak uznaje się najczęściej, że powinien to być demontaż możliwe bez przeprowadzania prac typowo budowlano-remontowych.
Do powierzchni według normy PN ISO 9836/2015 nie wlicza się natomiast: powierzchni pod stałymi ściankami, powierzchnię w przejściach drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i nisz w ścianach.
Powierzchnia użytkowa nie może być zwiększana o powierzchnię balkonów lub tarasów.
W tym zakresie zasady te są właściwie takie same jak w poprzedniej normie. Nowością w porównaniu do normy PN ISO 9836/1997 jest to, że powierzchnia użytkowa dzieli się na powierzchnię nieużytkową ze względów funkcjonalnych oraz powierzchnię dostępną do użytkowania. Dlatego w umowie deweloperskiej – dla precyzji – warto dokładnie wskazać, że pomiar będzie następował jako powierzchnia użytkowa lub jako powierzchnia dostępna do użytkowania.
Powierzchnia dostępna do użytkowania w rozumieniu normy PN ISO 9836/2015
Powierzchnia dostępna do użytkowania zgodnie z normą PN ISO 9836/2015 to powierzchnia, która użytkowa pomniejszona o powierzchnię do której nie ma stałego lub pełnego dostępu umożliwiającego wykonanie tam np. umeblowania, wyposażenia lub poruszania się.
Ograniczenia te mogą mieć charakter konstrukcyjny (powierzchnia pomiędzy blisko położonymi słupami, przy otworach lub kanałach, które powinny zostać odsłonięte, pod schodami prowadzącymi na poddasze) lub funkcjonalny (powierzchnia zajęta przez wystające grzejniki, parapety, rury lub inne elementy instalacji ograniczające umeblowanie).
Powierzchnia dostępna do użytkowania w rozumieniu tej normy niesie ze sobą pole do wielu sporów i trudności pomiarowych. Osobiście zatem odradzamy jej stosowanie w umowach deweloperskich.
