Inwestycja Apartamenty nad Wartą etap II realiozwana jest w ramach grupy PREFA GROUP SA. Budowana jest przez spółkę celową: Apartamenty nad Wartą etap II sp. z o.o. , za którą stoi Pan Jakub Suchanek jako Prezes zarządu. Osoby, które kupiły lokale w ramach tej inwestycji deweloperskiej nie mogą doczekać się przeniesienia własności. Budynki stoją w stanie zamkniętym, a prace zdają się nie postępować. Ostatnio jednak coś się ruszyło: klienci zgłaszają, że otrzymują propozycję zawarcia umów cesji. Jak się wobec takich propozycji zachować?
Jak jest sytuacja inwestycji Apartamenty nad Wartą etap II w Luboniu i PREFA GROUP?
Inwestycja Apartamenty nad Wartą II została ogłoszona w 2021 roku. Inwestycja zlokalizowana jest w atrakcyjnym miejscu, przy ulicy Armii Poznań w Luboniu. Jak podaje PREFA GROUP na swojej stronie internetowej, wybudowane miały zostać 2 budynki mieszkalne wielorodzinne obejmujące 88 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 4.567 metrów kwadratowych, a prace zostały zaplanowane do IV kwartału 2023 roku. Termin te co już wiemy nie został dochowany. Budynki powstały, ale ich stan można określić na surowy zamknięty. Prace budowalne nie postępują od dłuższego czasu.
Spółka PREFA GROUP SA, która jest właścicielem większości udziałów w spółce Apartamenty nad Wartą etap II sp. z o.o . zdaje się mieć od połowy 2023 roku kłopoty finansowe. Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w Poznaniu w ramach prowadzonego postepowania restrukturyzacyjnego prowadzonego pod sygnaturą PO1P/GR/51/2023 ustanowił w lutym 2024 roku tymczasowego nadzorcę sądowego. Dalsze decyzje nie zapadły. Postępowanie restrukturyzacyjne dotyczące spółki PREFA GROUP to postępowanie sanacyjne. Potocznie zwana: sanacja, oznacza, iż mienie dłużnika zostaje mu odebrane, a zarząd nad nim przejąć ma powołany decyzją sądu zarządca.
Sama spółka celowa, czyli Apartamenty nad Wartą etap II sp. z o.o. nie składa sprawozdań finansowych, co stanowi jej obowiązek. Nieskładanie sprawozdań finansowych to przestępstwo. Nie jest zatem publiczne znana jest sytuacja finansowa. Prace na budowie nie postępują. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości w Luboniu wykazuje natomiast kilka dużych obciążeń hipotecznych. Brak jest natomiast informacji o jakimś postępowaniu upadłościowym lub restrukturyzacyjnym tej spółki.
Suma powyższych okoliczności powoduje, że nabywcy mieszkań w inwestycji Apartamenty nad Wartą etap II mają prawo być zaniepokojeni.
Propozycja cesji umowy deweloperskiej na rzecz Private Rented Sector SA
W ostatnim czasie nabywcy zgłosili się do mojej Kancelarii z informacją, iż otrzymali oni propozycję cesji umów deweloperskich ze spółką Private Rented Sector SA. Pod tą propozycja podpisał się Pan Jakub Suchanek, Prezes Zarządu tej spółki. Rodzi się zatem oczywiste pytanie czy warto tę propozycje przyjąć?
Odpowiadając na to pytanie trzeba przede wszystkim wskazać czym jest cesja umowy deweloperskiej? W praktyce cesja pozwala na podmienię strony umowy na inny podmiot, który się na to zgodzi. Zatem proponowana cesja przez spółkę Private Rented Sector SA oznacza, że w miejsce nabywców umowy wejdzie ta właśnie Spółka. W efekcie spółka Apartamenty nad Wartą etap II sp. z o.o. będzie odpowiedzialna za wybudowanie lokali przed spółką Private Rented Sector SA.
Spółka Private Rented Sector SA w 31% jest własnością Jakuba Suchanka, który jest także jej Prezesem Zarządu. Powiązania kapitałowe i osobowe ze spółką Apartamenty nad Wartą etap II są zatem oczywiste.
W najnowszym raporcie okresowym za II kwartał 2024 roku opublikowanym przez spółkę Private Rented Sector SA deklaruje ona, że nie zatrudnia pracowników. Jej działalność jest mocno ograniczona, związana z przygotowaniem do wdrożenia nowej działalności operacyjnej. Całkowity przychód w roku 2024 roku wyniósł zaledwie 100.000,00 złotych. Aktywów trwałych Spółka właściwie nie posiada. Aktywa obrotowe są na dzień 30 czerwca 2024 roku w wysokości 280 693,53 złotych, w tym prawie 50.000 złotych środków pieniężnych. Spółka ma co prawda długą historię, jednak zbudowała ją dużo wcześniej, będąc własnością innych osób i zajmując się zupełnie innym profilem działalności: działalnością badawczo-rozwojową. W tamtych czasach zbudowała sobie historie strat wynoszącą aż 21.160.685,64 złotych. Wyjaśnić należy uczciwie, że straty lat ubiegłych wbrew nazwie nie są niczym złym, a wręcz przeciwnie – w pewnych układach pozwalają spółce na oszczędności podatkowe.
Trzeba jednak uznać, że na dzień dzisiejszy spółka ta nie powinna budzić nadmiernego zaufania. Za spółką nie stoi bowiem realny majątek
Warunki cesji proponowane dla lokalu w ramach inwestycji Apartamenty nad Wartą etap II przewidują zapłatę wynagrodzenia za cesję w wysokości wypłaconych z rachunku powierniczego pieniędzy, płatne w systemie ratalnym i z odroczonym terminem płatności do początku 2025 roku. Istotne jest jednak to, że cesja wierzytelności z umowy deweloperskiej nastąpić ma w dniu podpisania umowy, zatem jej skuteczność NIE jest uzależniona od tego czy wynagrodzenie zostanie zapłacone czy też nie.
Dla osób, które chcą odzyskać pieniądze i zapomnieć o nieszczęśliwej inwestycji propozycja ta może być korzystna. Jeśli warunki cesji zostaną dotrzymane, wyjdą na „zero”. Jest jednak jedno zastrzeżenie – jeśli warunki cesji zostaną dotrzymane..
Cesja umowy deweloperskiej Apartamenty nad Wartą etap II
Jak już pisaliśmy, należy zwrócić uwagę, że cesja proponowana dla nabywców lokali w ramach inwestycji Apartamenty nad Wartą etap II dochodzi do skutku w dniu jej podpisania. Niezależnie zatem czy cena za cesję zostanie zapłacona, czy też nie – podpisując cesję nabywcy tracą jakiekolwiek powiązanie z inwestycją Apartamenty nad Wartą. Nieruchomość, gdzie realizowana jest inwestycja nie będzie zatem stanowić jakiegokolwiek zabezpieczenia dla spłaty długu.
Jeśli umowa cesji zostanie zawarta a środki nie zostaną spłacone osoby, które zawrą taką umowę będą mogli pozwać spółkę Private Rented Sector SA. Bedą mogli pozwać spółkę, za którą jak wynika z dokumentów finansowych, nie stoją na dziś jakiekolwiek środki czy zabezpieczenia. Będąc brutalnym, na dzień dzisiejszy spółka ta dysponując 50.000 zł środków pieniężnych nie byłaby w stanie zapłacić wynagrodzenia z cesji jednemu nabywcy, a co dopiero im wszystkim. Spółka nie oferuje też jakichkolwiek zabezpieczeń dla spłaty zobowiązań. Nie mówi tez skąd będzie miała pieniądze na realizację tych zobowiązań. Za tą propozycja w praktyce stoją zatem wyłącznie niepokryte obietnice spłaty.
Jeśli umowa cesji NIE zostanie zawarta nabywcy mają więcej opcji. Mogą czekać na to aż spółka Apartamenty nad Wartą etap II sp. z o.o. znajdzie rozwiązanie i ukończy inwestycje. Mogą od umowy odstąpić i zadać zaspokojenia od spółki Apartamenty nad Wartą etap II sp. z o.o., za którą stoi jednak dużo warta nieruchomość. Mogą w końcu liczyć, że inwestycję skończy ktoś inny, gdy dojdzie do ewentualnej upadłości spółki Apartamenty nad Wartą etap II sp. z o.o. i do sprawy wejdzie syndyk. To nie są różowe scenariusze, ale nadal na ten moment są lepsze w mojej ocenie niż scenariusz cesji na warunkach proponowanych dla nabywców lokali w ramach Apartamenty nad Warta etap 2.
Podsumowanie: sytuacja nabywców inwestycji Apartamenty nad Wartą
Podsumowując poruszany temat trzeba zwrócić uwagę na jeden ważny aspekt.
Być może Pan Jakub Suchanek oraz spółka Private Rented Sector SA ma jakiś dobry i korzystny dla nabywców plan. Ceny mieszkań się zmieniły i aktualnie można próbować je sprzedać drożej niż w czasach, gdy inwestycja Apartamenty nad Wartą etap II była sprzedawana. Być może na tej okoliczności budowany jest jakiś scenariusz, plan wyjścia z aktualnej sytuacji. Niestety na dzień dzisiejszy planem tym się nie dzieli z nabywcami lokali, wymagając od nich zaufania dla własnych działań. Nadzieja i zaufanie (szczególnie nadszarpnięte) nie powinno być jednak powodem, dla którego decyzja o cesji zostanie podjęta. Cesja może być rozwiązaniem dla sytuacji, ale wyłącznie taka, która będzie zawierała odpowiednie zabezpieczenie dla spłat środków zainwestowanych przez nabywców.
Jak zupełnie inaczej wyglądałaby sytuacja, w której spółka Private Rented Sector SA dała nabywcom zapewnienie, że dopóki nie zapłaci całego wynagrodzenia z umowy cesji, dopóty umowa cesji nie wchodzi w życie. Taka sytuacja nazywa to warunek zawieszający dla umowy cesji. Być może z jakichś powodów nie jest to możliwe, jednak z całą pewnością w interesie nabywców jest ustalenie kto i jakie ma intencje oraz jakie gwarancje za tymi intencjami stoją.
Na koniec warto przytoczyć opinię z forum bankier.pl, gdzie temat spółki Private Rented Sector SA (nazywanej RNT) jest poruszany w związku z notowaniem tej spółki na giełdzie. Nie napawają optymizmem, a najlepszym podsumowanie wydaje się komentarz Autora: Stelka[1]:
„RNT ma przelewać kasę (której nie ma) do Prefy Group w zamian za mieszkania. Taka koncepcja jest na stronie internetowej RNT. Problem w tym, że nazwisko Suchanka (prezesa RNT i Prefy) nie gwarantuje profesjonalnego zarządzania, czego dał dowód doprowadzając Prefę do niewypłacalności.”
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny. Jeśli potrzebujesz porady prawnej, skontaktuj się z nami.
[1] https://www.bankier.pl/forum/temat_re-zagrozenie-kontynuacji-dzialalnosci,67693237.html
