Pozew wspólnoty mieszkaniowej przeciwko deweloperowi

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI

OPIS USŁUGI: POZEW WSPÓLNOTY PRZECIWKO DEWELOPEROWI:

W ramach świadczonych usług kancelaria adwokacka BezProblemów.pl świadczy pomoc prawną dla Wspólnot Mieszkaniowych z terenu całej Polski. Pomagamy w prowadzeniu sporów z deweloperem, przygotowując strategię działania, reprezentując  członków wspólnoty w negocjacjach, a gdy to koniecznie występując z pozwem przeciwko deweloperowi. Pomagamy uzyskiwać odszkodowanie za nieprawidłowo wykonane prace budowlane i wady inwestycji deweloperskich dotyczących części wspólnych nieruchomości. Sprawy takie dotyczą najczęściej wad i błędów budowlanych, które ujawniły się w części budynku jak: hala garażowa, dach, mury oporowe, drogi, bramy, klatki schodowe i inne.

Organizujemy całą procedurę formalnoprawną, która pozwoli wspólnocie wystąpić z pozwem przeciwko deweloperowi. Wspólnota sama z siebie nie ma bowiem prawa, żeby pozwać dewelopera. Musi ona wcześniej nabyć w drodze cesji prawa do występowania z roszczeniami od współwłaścicieli oraz powinna podjąć stosowną uchwałę zawierającą decyzję wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki uchwale wspólnota mieszkaniowa będzie uprawniona do skierowania sprawy przeciwko deweloperowi.

Jeśli jesteś zainteresowany wstępną analizą sprawy, skontaktuj się z nami. W ramach pierwszej konsultacji ustalamy możliwości pozwania dewelopera oraz określamy wstępne ryzyka, które mogą jeśli wspólnota zdecyduje się pozwać dewelopera. Podpowiadamy także jak przygotować się do sporu z deweloperem. Przedstawiamy także wycenę pomocy prawnej w sporze z deweloperem.

Poniżej znajdziesz więcej informacji o tym jak kształtuje się odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych oraz jakie prawa ma wspólnota w sporze z deweloperem.

ZAKRES USŁUGI:

ANALIZA SPRAWY

PROWADZENIE NEGOCJACJI I POSTĘPOWANIA UGODOWEGO

PRZYGOTOWANIE DOKUMENTÓW

WYSTĄPIENIE DO SĄDU

REPREZENTACJA W SĄDZIE

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI

Wady fizyczne części wspólnych nieruchomości. Jak skutecznie pozwać dewelopera o odszkodowanie?

Nieprawidłowa realizacja umów deweloperskich to niestety często występujący problem. Usterki, które pojawiają się w poszczególnych mieszkaniach to problem właścicieli tych mieszkań. Mają oni pełną swobodę w dochodzeniu od dewelopera odszkodowania lub domagania się naprawienia wad.  Co jednako zrobić, jeśli wady fizyczne dotyczą części wspólnych nieruchomości? Komu przysługuje roszczenie wobec dewelopera o naprawdę części wspólnych? Czego można żądać? Co zrobić, jeśli deweloper odmawia dokonania napraw w częściach wspólnych? W końcu – czy wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera?

Czym są części wspólne nieruchomości i kto jest ich właścicielem?

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej jako „u.w.l.”), nieruchomość wspólna to część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń.  W wyrokach sądowych jako przykłady części wspólnych wskazuje się się m.in. ściany zewnętrzne, fundamenty, klatki schodowe, ściany nośne, piwnice, suszarnie, strychy, wózkownie, dachy, kominy, pralnie, przewody, korytarze, bramy, windy, instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne, elewację, a nawet balkony (w zakresie ich elementów konstrukcyjnych i estetycznych – tak np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08). Kupując mieszkanie od dewelopera nabywamy nie tylko lokal, ale także udział we współwłasności części wspólnych nieruchomości. Jesteśmy zatem współwłaścicielami części wspólnych. Ma to duże konsekwencje prawne.

Kiedy wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera o odszkodowanie??

Z zasady częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa, jeśli taka powstała. Wspólnota zgodnie z przepisami to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Przypomnieć należy, że wspólnoty mieszkaniowej nie trzeba w specjalny sposób powoływać. Powstaje ona automatycznie gdy tylko wyodrębniony i sprzedany zostanie pierwszy z lokali 

Z „małą” wspólnotą mieszkaniową mamy do czynienia, czy lokali (mieszkalnych i usługowych) jest maksymalnie trzy. Jeżeli zaś liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, wówczas mówimy o „dużej” wspólnocie mieszkaniowej i ta musi być reprezentowana przez powołany zarząd. 

Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest reprezentacja właścicieli ogółu samodzielnych lokali mieszkaniowych. Ponadto wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Należy jednak mieć na uwadze, że wspólnota mieszkaniowa jedynie zarządza częściami wspólnymi nieruchomości. To właścicielom lokali (a w konsekwencji właścicielom udziałów w prawie własności części wspólnych) przysługuje wyłączne uprawnienie do dochodzenia roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości. W odniesieniu do części wspólnych, każdemu z nich przysługuje cząstkowe prawo do dochodzenia swoich praw od dewelopera, a granice wysokości możliwego do podniesienia roszczenia wyznacza wielkość udziału w części wspólnej. Oznacza to, że każdy z współwłaścicieli może np. domagać się odszkodowania lub obniżenia ceny w ramach rękojmi w części, której granice wyznacza jego udział w częściach wspólnych.

Łatwiej będzie zrozumieć to na przykładzie: jeżeli Twój udział w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 1/10, a roszczenie odszkodowawcze wobec dewelopera opiewa na kwotę 10.000,00 złotych, samodzielnie możesz dochodzić od niego kwoty
w wysokości 1.000,00 złotych (1/10 z 10.000,00 złotych). Jeśli jednak wszyscy pozostali współwłaściciele zdecydują się współpracować w zakresie dochodzenia odszkodowania – możecie wspólnie domagać się 10.000,00 złotych.

Właściciele nie muszą jednak działać samodzielnie. Dla efektywnego, zbiorczego dochodzenia swoich praw mogą bowiem przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienie do dochodzenia roszczeń poprzez zawarcie ze wspólnotą umowy przelewu (jest to tzw. cesja wierzytelności). Rozwiązanie to może być skuteczniejsze niż walka w pojedynkę, pozwala bowiem na jednorazowe rozstrzygnięcie sprawy, bez niepotrzebnego mnożenia kosztów odrębnych postępowań sądowych każdego ze współwłaścicieli. Ma to też dodatkową korzyść – odszkodowanie trafi do wspólnoty, a ta będzie mogła przeznaczyć je na naprawę części wspólnych nieruchomości, a o to w tym właśnie ostatecznie chodzi. 

Poniżej wyjaśniamy czym są wady fizyczne nieruchomości, jak dokonać cesji i czym się ona charakteryzuje, co zrobić, jeśli nie wszyscy współwłaściciele chcą dokonać cesji, czego można żądać od dewelopera, jaki jest termin przedawnienia roszczeń, jak przygotować się do wniesienia powództwa oraz na jakie koszty należy się przygotować w razie dochodzenia roszczeń na drodze postępowania sądowego.  

Wady fizyczne części wspólnych jako wady nieruchomości

Art. 5561 ustawy Kodeks cywilny (dalej jako: „k.c.”) definiuje wadę fizyczną jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności za niezgodność z umową należy rozumieć sytuacje, w których: 

  1. rzecz nie ma właściwości, które rzecz powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. rzecz nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewnił kupującego;
  3. rzecz nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. rzecz wydana została kupującemu w stanie niezupełnym.

Określenie które cechy nieruchomości stanowią jej wady fizyczne na gruncie konkretnej sprawy wymaga co do zasady analizy treści umowy, tj. zbadania, czy umowa określa cel, na jaki kupujący zamierza przeznaczyć nabywaną nieruchomość. Nie ma to jednak raczej większego znaczenia w przypadku części wspólnych nieruchomości. W omawianym przypadku istotniejszym jest zbadanie, czy część wspólna ma właściwości które wynikają
z okoliczności sprawy lub przeznaczenia tej części (np. czy instalacja jest szczelna – tak jak
w standardowych okolicznościach powinna być szczelna instalacja sprawna). 

Równie istotnym jest ustalenie, czy deweloper zapewniał nas o określonych cechach nieruchomości (części wspólnej), tj. np. czy zapewniał określoną jakość materiałów budowlanych lub informował o wymianie określonej instalacji na nową, czego w rzeczywistości nie dokonano. Z wadą fizyczną nieruchomości będziemy mieli bowiem do czynienia także w sytuacji wykończenia lokalu (części wspólnej) materiałami gorszymi niż nas zapewniono lub gdy wbrew zapewnieniom nie wymieniono instalacji lub wymieniono wyłącznie jej część. 

Dodać należy, że ustalając wady nieruchomości wspólnej duże znaczenie będą miały ekspertyzy techniczne, które potwierdzą że prace budowlane w zakresie części wspólnych były wykonane nieprawidłowo. O ile odbiór mieszkania często odbywa się ze wsparciem inżyniera budownictwa, to odbioru części wspólnych nieruchomości raczej się nie przeprowadza. Dlatego dopiero gdy swoją pracę zacznie zarząd wspólnoty mieszkaniowej, często stwierdza on istnienie wad, choćby na podstawie obowiązkowych przeglądów nieruchomości. Wtedy najlepiej zacząć dochodzić od dewelopera naprawy, a jeśli ten nie będzie chciał dobrowolnie usunąć wad, domagać się przed sądem odszkodowania od dewelopera.

Jakie wady części wspólnych są najczęstsze? Za co odpowiada deweloper?

Wady fizyczne nieruchomości mogą również być związane z zagrzybieniem/zawilgoceniem nieruchomości (w tym części wspólnych, np. piwnicy lub klatki schodowej), nieszczelnością okien, problemami z wentylacją czy instalacją grzewczą. W odniesieniu do części wspólnych wady fizyczne mogą polegać w szczególności na:

  • zalewaniu garaży lub piwnic (np. przy większych opadach), 
  • pękających płytkach na klatkach schodowych, 
  • przedostawaniu się wód gruntowych do szybów windowych, 
  • ubytkach elewacji, 
  • zaciekach na ścianach pod balkonami, 
  • nieprawidłowo funkcjonującej instalacji odprowadzającej wodę deszczową,
  • przemakaniu lub nieszczelnościach dachu,
  • odpadających płytkach na schodach i wspólnych tarasach,

 

Niemniej są to jedynie przykładowe rodzaje wad, a ocena możliwości zakwalifikowania określonej wady jako wady fizycznej musi nastąpić każdorazowo na gruncie określonej sprawy. Pamiętaj, że deweloper odpowiada względem wspólnoty za nieprawidłowo wykonane prace budowlane w związku z budowaniem części wspólnych i skutki tych błędów.

Szerzej o wadach fizycznych nieruchomości pisaliśmy tutaj: https://bezproblemow.pl/na-czym-moga-polegac-wady-nieruchomosci-przyklady/

Na jakich podstawach odpowiada deweloper względem wspólnoty mieszkaniowej? Rękojmia i odpowiedzialność umowna

W polskim systemie prawnym ukształtowały się dwa konkurencyjne reżimy odpowiedzialności za wady fizyczne rzeczy (w tym nieruchomości), wynikające wprost z ustawy. Są to odpowiednio (i) rękojmia za wady, o której mowa w art. 556 k.c. oraz (ii) odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania o której mowa w art. 471 k.c.

Rękojmia dewelopera za wady nieruchomości

Zgodnie z art. 556 k.c., sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. W wypadku stwierdzenia takiej wady, nabywcy przysługuje roszczenie o: (i) obniżenie ceny lub (ii) odstąpienie od umowy, przy czym sprzedający może w zamian za to zaoferować usunięcie wady. W praktyce właściciele nieruchomości (lub wspólnota – w razie dokonania cesji uprawnień), powinna zwrócić się do dewelopera z żądaniem usunięcia wad fizycznych części wspólnych. Właściciele (wspólnota) mogą także złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny w wysokości proporcjonalnej do utraty wartości przez budynek, a jeśli pełna kwota została już uiszczona na rachunek dewelopera – mogą żądać zwrotu proporcjonalnej części kwoty. W praktyce zatem obniżenie ceny powinno odpowiadać wartości prac niezbędnych do przywrócenia budynku do prawidłowego stanu technicznego. Możliwe jest również podjęcie decyzji o odstąpieniu od umowy.

Niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera

Kolejną podstawą prawną dla dochodzenia roszczeń jest art. 471 k.c., z którego można wywieść tzw. odpowiedzialność kontraktową dewelopera. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Rękojmia czy odpowiedzialność umowna. Na której podstawie lepiej jest pozwać dewelopera?

Obydwa wyżej wskazane reżimy mają zasadnicze różnice, które co do zasady można pogrupować na różnice o charakterze materialnym (dot. roszczeń) oraz procesowym. 

Różnice materialne przejawiają się w szerszym katalogu roszczeń przysługujących z tytułu rękojmi. Roszczenie o nienależyte wykonanie zobowiązania ogranicza się bowiem właściwie wyłącznie do roszczenia odszkodowawczego – czyli żądania zapłaty odszkodowania. Co prawda przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają wierzycieli wybrać sposób naprawy szkody – domagając się napraw, jednak skuteczniejsze jest po prostu domaganie się odszkodowania w pieniądzu i samemu zorganizowanie takich napraw przez wspólnotę. Łatwiej też o egzekucję potencjalnego wyroku sądowego, w którym ten zasądzi od dewelopera odszkodowanie, niż wyroku zobowiązującego do wykonania prac naprawczych.

Roszczenie z tytułu rękojmi umożliwia natomiast nie tylko złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny (mającego charakter zbliżony do roszczenia odszkodowawczego), ale również wystąpienie z roszczeniami o naprawę rzeczy lub odstąpienie od umowy (szerzej o tym kiedy warto rozważyć odstąpienie od umowy zobacz tutaj: https://bezproblemow.pl/odstapienie-od-umowy-deweloperskiej-kiedy-warto-skorzystac-z-tego-prawa/ W przypadku wspólnot mieszkaniowych odstąpienie od umowy jest całkowicie hipotetyczne, jednak obniżenie ceny może być całkiem korzystne z uwagi na ułatwienia procesowe.

Z procesowego punktu widzenia dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi jest ułatwione w porównaniu z roszczeniem opartym na 471 k.c. (szczególnie jeśli nieruchomość została nabyta na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, tj. przez konsumenta). Nie wymaga bowiem udowodniania poniesienia szkody ani związku przyczynowo skutkowego między zachowaniem dłużnika a wystąpieniem szkody. Inicjując proces z odpowiedzialności umownej dewelopera za wady części wspólnych przyda się wspomniana wyżej ekspertyza techniczna stwierdzająca, że deweloper nieprawidłowo wykonał prace budowlane. Do tego pomocna będzie co najmniej wycena potencjalnych prac naprawczych, chyba że nasz biegły w swojej opinii wskazał ile kosztować będzie naprawa. Pamiętać jednak trzeba, że w postępowaniu sądowym o odszkodowanie za wady części wspólnych i tak będzie trzeba powołać biegłego (w 95% przypadków), dlatego nie ma co przesadzać z wydatkami na ekspertyzy. W sądzie będzie trzeba za nie jeszcze raz „zapłacić”. Pamiętaj również, że jeśli już zdecydujesz się (lub wspólnota mieszkaniowa) na pozyskanie ekspertyz technicznych przed sądem przeciwko deweloperowi możesz domagać się zasądzenia odszkodowania w postaci kosztu tych ekspertyz.

Jest jeszcze jeden plus dochodzenia praw przez wspólnotę na podstawie przepisów o rękojmi, który jest nie do przecenienia. Zgodnie z art. 5562 k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Jest to odstąpienie od zasady ogólnej wyrażonej  w art. 6 k.c., zgodnie z którym ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. W efekcie to deweloper będzie musiał się napocić, żeby ewentualnie pokazać brak swojej odpowiedzialności za wady. Wspólnota mieszkaniowa będzie zaś korzystała z domniemania.

Podsumowując, dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi może być atrakcyjniejsze zarówno z uwagi na większy wachlarz dostępnych roszczeń, jak i z uwagi na ułatwienia procesowe związane z wykazywaniem chwili powstania wady (co ma znaczenie z punktu widzenia art. 559 k.c., zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi jedynie za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili). W razie sporu co do istnienia wady w chwili zakupu nieruchomości to deweloper musiałby wykazywać, że wady te powstały później (a nie kupujący, że istniały one już w chwili zakupu), co może okazać się dla dewelopera niełatwe i w rezultacie prowadzić do wygrania sprawy przez współwłaścicieli lokali/wspólnotę mieszkaniową.  

Właściciele wadliwej nieruchomości decydują, w oparciu o którą z ww. podstaw będą dochodzili swoich praw. Dochodzenie roszczenia w oparciu o art. 471 k.c. może być jednak dobrym rozwiązaniem w razie upływu pięcioletniego terminu do dochodzenia roszczeń w oparciu o przepisy dot. rękojmi (zob. uwagi na temat terminu przedawnieni) Roszczenie o naprawienie szkody mającej charakter kontraktowy (art. 471 k.c.) jest bowiem roszczeniem o dłuższym – tj. co do zasady sześcioletnim – terminie przedawnienia. Jeśli zatem uprawnienia z rękojmi wygasły, dochodzenia odszkodowania umownego od dewelopera może być jedynym sposobem. To niewątpliwy plus tego rodzaju postępowania.

Zauważenia wymaga również fakt, że ww. podstawy mogą być również powołane jednocześnie. Jak przykładowo orzekł Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 2 września 2014 r. (sygn. akt I ACa 186/13), „przysługujące kupującym uprawnienia z tytułu rękojmi wskutek wadliwości przedmiotu sprzedaży nie pozbawiają go prawa do poszukiwania najlepszej dla siebie w danych okolicznościach rekompensaty. Kupujący może zatem dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi za wady, ale też może żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał wskutek wadliwości rzeczy. Żądanie odszkodowania w tej sytuacji nie musi być poprzedzone próbą skorzystania z rękojmi”.

W razie wątpliwości najlepiej jest oddać sprawę w ręce specjalisty, który doradzi Ci jakie roszczenia i na jakiej podstawie podnieść aby wygrać sprawę z deweloperem i nie narazić się na niepotrzebne koszty, w tym koszty postępowania sądowego. 

Pozywanie dewelopera przez wspólnotę mieszkaniową. Razem czy osobno?

Jak już zasygnalizowano powyżej, to współwłaścicielom części wspólnych przysługuje uprawnienie do dochodzenia roszczeń związanych z wadami fizycznymi części wspólnych. 

Zgodnie z art. 6 u.w.l., wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Sam zarząd nieruchomością nie jest jednak wystarczający do podniesienia roszczeń przeciwko deweloperowi. Roszczenia te przysługują bowiem współwłaścicielom części wspólnych, w wysokości odpowiadającej ich udziałom w tych częściach. Oznacza to, że współwłaściciele muszą przelać (cedować) na wspólnotę swoje uprawnienia wobec dewelopera. 

Kiedyś sądy różnie rozstrzygały kwestię legitymacji czynnej (tj. możliwości podnoszenia roszczeń) przez wspólnotę mieszkaniową. Zasadniczo wątpliwości wyeliminował jednak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. (sygn. akt III CZP 84/13). Sąd Najwyższy wskazał w tym orzeczeniu, że właściciele lokali znajdujących się
w nieruchomości mogą na podstawie umowy cesji wierzytelności przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące im wobec dewelopera w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.  

Co zrobić, jeśli nie wszyscy właściciele chcą dokonać przelewu wierzytelności przeciwko deweloperowi na wspólnotę?

W praktyce może zdarzyć się, że nie wszyscy właściciele będą tak samo zainteresowani usunięciem wad nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak, że roszczenia nie będzie można dochodzić – jego wysokość będzie jednak ograniczona proporcjonalnie do udziału
w nieruchomości współwłaścicieli, którzy dokonają cesji. To dobra wiadomość, jeśli deweloper jest częścią wspólnoty z uwagi na to, ze zatrzymał dla siebie części lokali (np. lokale usługowe). Jeśli tak jest, czasem działanie przez wspólnotę byłoby pozbawione sensu, bo deweloper mogący wpływać na zachowania wspólnoty może torpedować próby pociągnięcia go do odpowiedzialności.

Dla przykładu: koszt naprawy windy to 10.000,00 zł. Mieszkańcy (członkowie wspólnoty mieszkaniowej), których łączny udział w nieruchomości wynosi 80%, dokonali cesji roszczeń na wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, że wspólnota może dochodzić kwoty 8.000,00 zł (80% z 10.000,00 zł). Takie stanowisko potwierdzają wyroki sądowe – przykładowo Sąd Apelacyjny w Katowicach (wyrok z dnia 19 sierpnia 2016 r., sygn. akt 196/16) wskazał, że „Każdemu z nich (współwłaścicieli) przysługuje „cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. (…) Roszczenia te można przelać na dowolną osobę trzecią, w tym także na wspólnotę mieszkaniową.” Podkreślenia wymaga przy tym fakt, że wysokość roszczenia określa nie ilość współwłaścicieli którzy dokonali cesji, lecz wysokość przelanych przez nich udziałów. 

Powyższe oznacza, że im większe zainteresowanie i współpraca współwłaścicieli (szczególnie o dużych udziałach w częściach wspólnych nieruchomości), tym wyższej kwoty będzie można dochodzić od dewelopera na gruncie określonej sprawy.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej o zgodnie na pozwanie dewelopera o odszkodowanie

Dodatkowo warto, żeby wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o zgodzie na dochodzenie od dewelopera odszkodowania. Takie działanie może być bowiem uznawane za czynność przekraczającą zwykły zarząd, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Bez uchwały dajemy deweloperowi argument procesowy, że wspólnota (reprezentowana przez zarząd) nie jest należycie reprezentowana, gdyż działa poza swoimi kompetencjami.

Kiedy przedawnia się roszczenie przeciwko deweloperowi z tytułu rękojmi? Kiedy przedawnia się roszczenie przeciwko deweloperowi z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania?

Zgodnie z treścią art. 568 k.c. § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed  przed upływem pięciu lat od dnia wydania lokalu kupującemu. Kluczowe jest zatem określenie kiedy zostały przeniesione lokale oraz kiedy wada się ujawniła. Ujawnienie wady oznacza „pokazanie się” wady i uzyskanie wiedzy o tym fakcie przez kupującego (spostrzeżenie jej lub potwierdzenie, że zjawisko jest wadą). Warto wiedzieć, że zawiadomienie sprzedawcy czy wysłanie takiego zawiadomienia nie ma wpływu na bieg tego terminu. Istotne jest „ujawnienie się” wady. 

W efekcie dla „części” roszczeń z tytułu rękojmi związanych z lokali wydanymi wcześniej droga z rękojmi może być zamknięta, a dla części roszczeń związanych z lokalami wydanymi później wciąż być możliwa. Pamiętać też należy, że odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości obejmuje te wady, które istniały w chwili wydania lokalu lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.

Natomiast w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa zadecyduje o dochodzeniu swojego roszczenia na podstawie art. 471 Kodeksu Cywilnego, wówczas roszczenie przedawnia się w terminie 6 lat od dnia wykrycia wady budynku. Wynika to z zasady ogólnej określonej w art. 118 k.c., zgodnie z którym jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat. Termin 6-letni został skrócony nowelizacją przepisów kodeksu cywilnego. Wcześniej wynosił on 10-lat i termin ten można w niektórych przypadkach zastosować do dnia dzisiejszego, jeśli jest korzystniejsza dla wspólnoty. Jeśli zatem nie „łapiesz” się na 6-letni termin, warto sprawdzić czy nie powinien obowiązywać w Twojej sprawie termin 10-letni.

Jak przygotować się do złożenia pozwu przeciwko deweloperowi?

Przed wszczęciem sprawy sądowej z deweloperem rekomendujemy szczegółowe rozeznanie  się w materii przysługujących Ci roszczeń. Wymaga to dokładnej analizy treści umowy i zestawienie jej z obowiązującymi przepisami prawa. Analiza umowy deweloperskiej i potem umowy przenoszącej własność lokalu to zawsze pierwszy krok. 

Przypominamy, że jeżeli występujesz w sprawie jako konsument, przysługuje Ci wzmożona ochrona – dlatego nawet jeśli umowa na pierwszy rzut oka wyłącza możliwość dochodzenia określonych roszczeń lub reguluje Twoją sytuację w sposób krzywdzący i tak zasadnym jest skonsultowanie jej treści ze specjalistą. Może się bowiem okazać, że umowa zawiera tzw. klauzule abuzywne, tj. niedozwolone postanowienia umowne, które Sąd na gruncie określonej sprawy może uznać za nieważne, a w konsekwencji niewiążące dla stron.

W dalszej kolejności warto podjać próbę polubownego rozwiązania sprawy – czasami zaproszenie do rozmowy może okazać się bardziej owocne niż długie i kosztowne postępowania sądowe. Polecamy przy tym włączyć w sprawę profesjonalnego pełnomocnika, który dopilnuje Twoich interesów i zadziała na dewelopera w sposób dyscyplinujący. Profesjonalny pełnomocnik nie pozwoli zbyć się wymówkami, zadba, aby proponowane rozwiązanie było dla Ciebie jak najlepsze, zminimalizuje stres związany z pozostawaniem
z deweloperem w konflikcie i w rezultacie pomoże stronom osiągnąć satysfakcjonujące porozumienie. Czasem jednak – szczególnie gdy nasz deweloper się likwiduje – trzeba podjąć działania szybkie i zdecydowane.

Jeżeli rozmowa również nie przyniesie skutku, pozostaje szykowanie się do postępowania sądowego. Specjalista pomoże Ci odnaleźć się w wymaganiach formalnoprawnych –
w zależności od wybranej strategii dochodzenia roszczeń konieczne może okazać się wystosowanie np. wezwania do usunięcia wad pod rygorem złożenia oświadczenia
o obniżeniu ceny. Postępowanie przed etapem sądowym może później okazać się kluczowe dla wygrania sprawy, sąd będzie badał bowiem nie tylko zasadność roszczenia, ale także zachowanie stron przed jego podniesieniem, tj. np. spełnienie wymogu wystosowania odpowiedniego wezwania czy wyznaczenia drugiej stronie odpowiedniego terminu do usunięcia wad. Profesjonalny pełnomocnik doradzi Ci jak zgromadzić materiał dowodowy. Nadto może polecić Ci współpracę z innymi specjalistami (np. z rzeczoznawcą) już na etapie przedsądowym.  

Jeśli z pozwem przeciwko deweloperowi występuje wspólnota mieszkaniowa musi tez pamiętać o formalnościach związanych cesją roszczeń i uchwale o zgodnie na pozwanie dewelopera.

Pozwanie dewelopera wiąże się też z prowadzeniem postępowania dowodowego. Wspólnota powinna zatem zadbać o wszystkie dowody, które mogą być pomocne w dochodzenia odszkodowania. Chodzi o:

  1.  dokumentację zdjęciową wad, 
  2. wszystkie ekspertyzy specjalistów potwierdzające, że deweloper popełnił błędy budowlane, 
  3. oświadczenia dewelopera lub jego przedstawiciela potwierdzające, że uznaje wadę, 
  4. kosztorysy i oferty potwierdzające ile będzie kosztowało usunięcie wady,
  5. dokumenty cesji roszczeń na wspólnotę


W zależności od sprawy sądowej, mogą to być także inne dokumenty.

Ile kosztuje wniesienie pozwu przeciwko deweloperowi? Czy mogę żądać zwrotu kosztów od dewelopera?

Postępowanie sądowe wiąże się z pewnymi kosztami, które trzeba ponieść aby wnieść pozew przeciwko deweloperowi.

Zarówno pozew o roszczenia wynikające z tytułu rękojmi, jak i oparty o odpowiedzialność kontraktową wynikającą z art. 471 k.c., jest tzw. pozwem o prawa majątkowe. Zgodnie z art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w sprawach  o prawa majątkowe pobiera się od pisma opłatę stałą ustaloną według wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej:

1) do 500 złotych – w kwocie 30 złotych;

2) ponad 500 złotych do 1500 złotych – w kwocie 100 złotych;

3) ponad 1500 złotych do 4000 złotych – w kwocie 200 złotych;

4) ponad 4000 złotych do 7500 złotych – w kwocie 400 złotych;

5) ponad 7500 złotych do 10 000 złotych – w kwocie 500 złotych;

6) ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych – w kwocie 750 złotych;

7) ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych – w kwocie 1000 złotych.

Może się też okazać, że nasze roszczenie opiewa na kwotę wyższą niż 20.000,00 PLN.
W sprawach o prawa majątkowe przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia ponad 20 000 złotych pobiera się od pisma opłatę stosunkową wynoszącą 5% tej wartości, nie więcej jednak niż 200 000 złotych. Oznacza to, że opłata ta będzie wyliczona procentowo od wartości przedmiotu sporu. Wartość przedmiotu sporu to oznaczona kwota pieniężna odpowiadająca wysokości naszego roszczenia. Przykładowo jeśli podnosimy, że budynek z uwagi na występujące w nim wady fizyczne wymaga prac budowlanych na kwotę 25.000,00 PLN, to kwota ta stanowi wartość przedmiotu sporu i od niej należy procentowo wyliczyć opłatę (w tym przypadku będzie to 1.250,00 PLN, tj. 5% z 25.000,00 PLN). 

Ponadto w sprawie może okazać się powołanie biegłego. Przeciętny koszt opinii biegłego sądowego to od. 2.000,00 – 5.000,00 PLN. W sprawach skomplikowanych koszty opinii mogą jednak okazać się wyższe. Zaliczkę na przeprowadzenie opinii biegłego uiszcza z zasady strona, która wnioskuję o przygotowanie opinii – czyli ta, która zgodnie z rozkładem ciężaru dowodowego ma obowiązek wykazania, że wady istnieją. Czy będzie to wspólnota, czy deweloper, zależy od stanu sprawy. Ostateczny koszt sporządzenia opinii jest natomiast rozliczany przy wyrokowaniu przez sąd o kosztach postępowania. 

W razie zaangażowania w sprawę profesjonalnego pełnomocnika konieczne będzie również uiszczenie opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 PLN. Wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika zależy natomiast od indywidualnych ustaleń z klientem. Należy pamiętać, że ww. koszty strona przegrywająca zwraca stronie wygrywającej (w tym koszt podjęcia sprawy przez profesjonalnego pełnomocnika, jednak – w sprawach typowych – tylko do wysokości tzw. stawki minimalnej określonej w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie). Jeżeli sprawa będzie w części wygrana, a w części przegrana (np. sąd uwzględni 70% żądanej przez Ciebie kwoty), obowiązek zwrotu koszty postępowania sądowego zostanie rozłożony pomiędzy strony procentowo (w omawianym przykładzie 70:30, tj. w stosunku odpowiadającym procentowi przegrania sprawy). 

Aby minimalizować ryzyko przegranej można przyjąć strategię wniesienia pozwu o niewielką sumę, której zasądzenie jest właściwie pewne i rozszerzenie powództwa w przypadku gdy w postępowaniu sądowym przeciwko deweloperowi uzyskamy korzystną opinię sądową.

Pozew wspólnoty przeciwko deweloperowi. Podsumowanie.

Części wspólne nieruchomości nie są niczyje i właścicielom lokali, czyli wspólnocie mieszkaniowej, powinno zależeć na tym żeby były one w dobrym stanie. Inaczej jak pojawi się konieczność ich naprawy koszty tego poniosą właśnie właściciele lokali, w zależności od posiadanych udziałów w częściach wspólnych. Uszkodzenie dachu lub innych „dużych” części wspólnych może być sporym kosztem. Jeśli jednak odpowiedzialność za ich naprawę powinien ponosić deweloper, w interesie wspólnoty mieszkaniowej jest pozwanie dewelopera i domaganie się od niego odszkodowania. Postępowanie sądowe przeciwko deweloperowi to zawsze ryzyko, jednak sprawdzona kancelaria prawna pozwoli ryzyko to ocenić. Zyski mogą zaś rekompensować to ryzyko po wielokrotność.

Jeśli reprezentujesz wspólnotę mieszkaniową, która posiada roszczenia przeciwko deweloperowi i chcesz skonsultować czy powinieneś pozwać dewelopera, możesz umówić się na konsultację z adwokatem Krzysztofem Lamparskim.