Na czym mogą polegać wady nieruchomości – przykłady

Zgodnie z definicją kodeksową wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. To prawniczy żargon, który często niewiele mówi. Jak należy zatem, tak po ludzku, rozumieć to czym są wady nieruchomości? Zapraszam do lektury

Wada fizyczna nieruchomości według kodeksu cywilnego

Definicję wady fizycznej rzeczy, a nieruchomość jest rzeczą, zawiera art. 5561 kodeksu cywilnego. Mówi on o tym, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, a w dalszych słowach wskazuje, że w szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

  1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Wymienione przykłady wad pozwalają na lepsze zrozumienie tego, czym one są. Jeszcze lepszym sposobem jest jednak wskazanie przykładów tego na czym mogą polegać wady nieruchomości.

Nieruchomość nie spełnia wymogów koniecznych do celu, na który się umówiono

Przykładem tego rodzaju wady jest wstępowanie w nieruchomości zawilgocenia, powodującego rozwój grzybów i pleśni. Obecność pleśni stanowi zagrożenie dla zdrowia ludzi, dlatego jeśli kupujemy dom z przeznaczeniem do zamieszkania, a w domu tym występuje tzw.  „grzyb” stanowi to wadę nieruchomości. Ludzie nie powinni bowiem zamieszkiwać w warunkach stwarzających zagrożenie dla ich życia lub zdrowia.

Podobna sytuacja będzie występowała jeśli z innych względów lokal mieszkalny nie będzie nadawał się do tego, żeby ludzie mogli w nim bezpiecznie mieszkać. Może to być nieszczelna instalacja gazowa, nieszczelny komin powodujący przedostawanie się spalin do mieszkania lub inne wady, które powodują że ludzie nie powinni zamieszkiwać w tym mieszkaniu.

Nieruchomość nie ma właściwości, o których zapewniał sprzedawca

Żeby sprzedać nieruchomość sprzedawcy robią czasami sporo. Mówią np. o tym, że w mieszkaniu była wymieniana instalacja elektryczna lub inne instalacje. Ciężko to sprawdzić gołym okiem, bo te zazwyczaj prowadzone są pod tynkami. Jeśli jednak okaże się, że ogłoszenie o sprzedaż nieruchomości wskazywało na nową instalację, a ta wcale nie została zmieniona, lub została al. W niewielkiej części, wówczas mamy do czynienia z wadą fizyczną nieruchomości.

Podobnie będzie w przypadku gdy sprzedawca zapewnia, że nieruchomość ma uregulowany stan prawny, a w późniejszym czasie okaże się, że jednak stanowi samowolę budowlaną lub wystąpią inne problemy.

wady nieruchomości

Nieruchomość nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy

Kolejny przykładem wady fizycznej jest to, gdy nieruchomość nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy.  Ten rodzaj wady pokrywa się w pewnym zakresie z brakiem posiadania właściwości koniecznych do celu, na który strony umowy się umówiły.

Przykładem tego rodzaju wady będzie sytuacja, w której nieruchomość nie spełnia wymogów koniecznych dla swojego przeznaczenia. Rzadko taka sytuacja będzie się zdarzała, jednak jako przykład można wskazać nieruchomość sprzedawaną z przeznaczeniem na placówkę medyczną, która jednak nie spełnia wymogów stawianych budynkom o przeznaczeniu medycznym.

wady nieruchomości

Nieruchomość została wydana w stanie niezupełnym

W tym zakresie wady występują bardzo często. Polegają one na tym, że nie dostajemy tego, na co się umawialiśmy ze sprzedawcą nieruchomości – niezależnie czy z rynku pierwotnego czy wtórnego. Wady te mogą dotyczyć powierzchni nieruchomości (sprzedawca wskazuje większą powierzchnię niż rzeczywista), standardu wykończenia (deweloper obiecuje drwi antywłamaniowe, a montuje antywyważeniowe) lub gdy mamy kupić nieruchomość z zabudową kuchenną,  a kuchnia zostaje zdemontowana przed sprzedażą.

Ten ostatni przykład rozstrzygnął chociażby Sąd Okręgowy w Sieradzu w wyroku z dnia 16 września 2021 r. o sygnaturze I Ca 370/21, gdzie powód wygrał z pozwanym, który oferował dom z aneksem kuchennym, a sprzedał go bez niego. Takie sytuację naprawdę się zdarzają!

wady nieruchomości

W przypadku występowania wad nieruchomości domagaj się ochrony swoich praw!

Na końcu należy wskazać, że w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest wadami przysługują Tobie jako kupującemu konkretne uprawnienia. Te wynikają z kodeksu cywilnego, z przepisów dotyczących rękojmi, dlatego nawet jeśli umowa sprzedaży milczy na ten temat, nie jesteś bezradny. Warto znać swoje prawa i domagać się prawidłowego wykonania umów. Żądać po prostu tego, za co zapłaciłeś.

adw. Krzysztof Lamparski

adw. Krzysztof Lamparski

W swojej pracy zawodowej zajmuje się sprawami odszkodowawczymi, prawem nieruchomości oraz prawem ochrony danych osobowych. Obsługuje przedsiębiorców oraz osoby fizyczne. Posiada duże doświadczenie procesualne zdobyte podczas licznych wystąpień przed sądami.

Potrzebujesz pomocy lub porady adwokata?

OSTATNIE WPISY

OBSERWUJ NAS