Jednym z wymogów umowy deweloperskiej jest to, by zawierała postanowienie określające odsetki i kary umowne dla stron umowy deweloperskiej. Skoro rolą nabywcy lokalu mieszkalnego jest zapłata ceny, to jeśli dojdzie do opóźnienia w wykonaniu tego obowiązku deweloperowi muszą przysługiwać odsetki. Nie można bowiem skutecznie zastrzec kar umownych z tytułu opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego. Kary umowne powinny zatem chronić interes nabywcy lokalu mieszkalnego, obciążając z tego tytułu dewelopera. Zapisy te są bardzo ważną częścią umowy deweloperskiej bo stanowią skuteczny motywator dla deweloperów, by terminowo realizowali inwestycję deweloperską i przeniósł własność oczekiwanego lokalu mieszkalnego czy domu. Na co zwrócić uwagę weryfikując zapisy dotyczące kar umownych zastrzeżonych w umowie deweloperskiej?
Czym są kary umowne i kiedy można je zastrzec?
Kary umowne stanowią formę odszkodowania, jednak o tyle wygodną że nie wymagają wykazywania szkody i jej wysokości. Regulowane są przez art. 483 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Kara umowna zabezpiecza zatem niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku o charakterze niepieniężnych, czyli nie może dotyczyć obowiązku zapłaty. Aby miała zastosowanie trzeba też dokładnie w umowie określić okoliczności kiedy zostaje ona naliczona lub kiedy może zostać naliczona przez drugą stronę. Ważne jest także, żeby dokładnie i precyzyjnie określić jej wysokość. Jeśli w chwili zawierania umowy nie jest możliwe określenie jej wysokości lub kryterium określania jej wysokości, zapis taki nie będzie prawnie skuteczny.
Przykładem kary umownej może być zapis: w przypadku przekroczenia terminu odbioru nieruchomości deweloper zapłaci nabywcy karę umowną w wysokości 0,5% ceny nieruchomości za każdy dzień opóźnienia.
Czym różni się opóźnienie od zwłoki i dlaczego to ważne jeśli chodzi o kar umowne?
Ważnymi pojęciami w zakresie kar umownych są także pojęcie opóźnienia i zwłoki. Potocznie wydawać się może, że znaczy to dokładnie to samo, jednak w literze prawa różnica jest bardzo istotna.
Opóźnienie oznacza po prostu wystąpienie sytuacji, w której termin z umowy deweloperskiej został przekroczony. Najczęściej mowa tutaj o terminie na odbiór lub terminie na zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości. Nieistotne są przy tym powody i okoliczności wystąpienia naruszenia terminu. Zaglądam do umowy deweloperskiej, sprawdzamy datę, następnie sprawdzamy kalendarz i jeśli data w kalendarzu jest późniejsza niż data z umowy doszło do opóźnienia.
Zwłoka stanowi kwalifikowaną formę opóźnienia. Oznacza to, że każda zwłoka jest opóźnieniem, ale nie każde opóźnienie jest zwłoką. Ze zwłoką mamy do czynienia jeśli opóźnienie jest zawinione, czyli doszło do niego z powodów zawinionych przed dewelopera. Kategoria zwłoki daje zatem deweloperowi szansę na wytłumaczenie się z opóźnienia i powiedzenia: nie mogę za to odpowiadać, to nie moja wina! Najczęściej argumentami mającymi zdejmować winę z deweloperów za dochowanie terminów z umowy deweloperskiej jest niespodziewany i niespotykanie długi czas wystawiania dokumentów przez urzędy. Zdarza się jednak, że mogą być to warunki pogodowe uniemożliwiające realizację inwestycji lub zdarzenia z kategorii siły wyższej.
Dla dewelopera dużo korzystniej byłoby wprowadzić karę umowną z tytułu zwłoki. Dla nabywcy lokalu mieszkalnego korzystniejsza jest kara umowna za opóźnienie.
Kara umowna w umowie deweloperskiej – za opóźnienie, czy za zwłokę dewelopera?
Czy deweloper ma dowolność w określeniu tego, czy ustanowi karę umowną z tytułu opóźnienia czy też zwłoki w realizacji obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej? Na pierwszy rzut oka tak – w końcu art. 22 ustawy deweloperskiej mówi wyłącznie, że kary umowne mają być.
Jeśli jednak dokonany głębszej analizy ustawy deweloperskiej znajdziemy art. 29, który mówi o prawie do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Zgodnie z nim nabywca lokalu ma prawo dostąpić od umowy deweloperskiej m.in. w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu/domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Jednak zgodnie z art. 29 ust 3 ustawy przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca musi wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na wykonanie umowy w zakresie przeniesienia własności. Nabywca zachowuje przy tym jednak roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
To ostatnie zdanie jest kluczowe, pokazuje bowiem że intencją prawodawcy jest to by umowa deweloperska zawierała kary umowne za opóźnienie w przeniesieniu prawa własności lokalu mieszkalnego na rzecz nabywcy. W umowie deweloperskiej powinny być zatem określone kary umowne za opóźnienie w przypadku naruszenia terminu wykonania przez dewelopera obowiązku przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.
Powyższe potwierdził UOKiK w raporcie analizującym praktyki deweloperów już w 2014 roku. Wskazał on, że: z treści przedmiotowego przepisu wynika, iż nabywca jest uprawniony do zachowania przedmiotowego roszczenia w sytuacji opóźnienia dewelopera, a nie zaś zwłoki (czyli z przyczyn zawinionych przez niego). Działanie dewelopera polegające na uzależnieniu możliwości skorzystania przez nabywcę z prawa zachowania przedmiotowego roszczenia od zawinionego przez nią nieterminowego przeniesienia prawa własności, jest sprzeczne z art. 29 ust. 3 u.o.p.n. Za określanie kar umownych za zwłokę UOKiK postawił deweloperowi zarzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów.
Warto też dodać, że analogiczne przepisy znajdują się w nowej ustawie deweloperskiej, która czeka na wejście w życie. Argumentacja ta zachowuje zatem aktualność także do umów, które będą zawierane już pod rządami nowej ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
kara umowna w umowie deweloperskiej
Jaka wysokość kar umownych w umowie deweloperskiej?
Na to w jakiej wysokości powinny być określone kary umowne od dewelopera nie ma konkretnej odpowiedzi. Powinny one zabezpieczać wykonanie umowy i stanowić realną ochronę nabywcy lokalu oraz motywator do przestrzegania terminów z umowy. Ich wysokość może zawsze podlegać negocjacjom, choć deweloperom zależy na tym by były one jak najniższe. Ustawa deweloperska zawiera jednak pewne reguły określania wysokość kar umownych.
Zgodnie z art. 25 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.
Powyższe oznacza, że jeśli kary umowne są wyższe niż odsetki, to nie ma żadnego problemu. Jeśli zaś odsetki są wyższe niż kary umowne uznać należy, że deweloper nie może żądać odsetek wyższych niż odpowiadające karom umownym.
Należy jednak uważać! Zapis ten bywa wykorzystywany przez deweloperów, którzy zastrzegają rażąco niskie odsetki na swoją rzecz, ale jednocześnie proponując równie niskie i śmieszne kary umowne za niedopełnienie swoich obowiązków umownych. Analizując umowę deweloperską klienta spotkałem się z karą umowną w wysokości 0.2% ceny nieruchomości w skali ROKU! Formalnie wszystko się zgadzało, bo takie same odsetki na swoją rzecz zastrzegł deweloper. Faktycznie stanowi to cwane obejście prawa i zapis sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Tak niska kara umowna nie daje bowiem jakiejkolwiek ochrony dla przyszłego nabywcy, stwarzając deweloperowi możliwość bezkarnego łamania obowiązków z umowy deweloperskiej. Propozycja takich zapisów ze strony dewelopera powinna wzbudzić podejrzenie wobec jego dobrych intencji.
kara umowna w umowie deweloperskiej
Ograniczenie wysokości kar umownych do maksymalnej wysokości
Kolejnym ważnym tematem jest to, czy deweloper może w umowie zawrzeć zapis o tym, że ogranicza on maksymalną wysokość kar umownych do górnej granicy. W umowach zdarzają się bowiem zapisy mówiące np. o tym że kara umowna za opóźnienie w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu nie może przekraczać 2%. Przykładem takiego zapisu, który ostatnio był przez nas analizowany jest umowa dewelopera MURAPOL.
Według nas taki zapis jest bezskuteczny, co potwierdził UOKiK nakładając na poznańskiego dewelopera 3DOM wysoką karę m. in. za stosowanie takich zapisów. Umowa deweloperska, która była kontrolowana przez UOKiK miała zapis, że jeśli deweloper nie dotrzyma terminu ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia prawa własności lub wydania mieszkania, to zapłaci karę za każdy dzień zwłoki – 0,05 proc. ceny brutto, ale w sumie nie więcej niż 5 proc. UOKiK uznał, że w ten sposób spółka poniesie konsekwencje tylko za opóźnienie nieprzekraczające ok. 100 dni i wobec tego mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej, 3DOM mógł nie narażając się na negatywne konsekwencje finansowe, przez dłuższy czas nie dotrzymywać terminu wykonania umowy. Konsumenci nie mieli bowiem w tej sytuacji możliwości nacisku na spółkę, jaki mogłaby stanowić kara umowna zastrzeżona na ich rzecz bez ograniczenia wysokości.
Podsumowując, zapis ograniczający karę umowną traktować należy jako klauzulę abuzywną i jako tako bezskuteczną.
Kary umowne w nowej ustawie deweloperskiej
Inaczej temat wygląda w nowej ustawie deweloperskiej, czyli ustawie z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Zgodnie z nią kary umowne nie są obligatoryjną częścią umowy deweloperskiej. Jeśli jednak ich nie będzie w umowie deweloperskiej to deweloper na mocy art. 39 ust 2 nowej ustawy deweloperskiej r będzie miał obowiązek wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy
Powstają tutaj wątpliwości i pytania. Chociażby – czy jeśli w umowie deweloperskiej będą kary umowne ale, niższe niż odsetki, to należne są kary z umowy, czy w wysokości odsetek? Albo – czy jeśli w umowie zastrzeżono odsetki, ale nie zastrzeżono kar umownych, to czy mimo wszystko kary umowne przysługują z mocy powyższego przepisu?
Niestety jakoś prawa systematycznie spada, co powoduje prawny galimatias. Dlatego tym bardziej warto zadbać o własne interesy i skorzystać z pomocy profesjonalistów na etapie zawierania umowy deweloperskiej.
kara umowna w umowie deweloperskiej
Kara umowna może zamykać drogę do odszkodowania
Jeśli w umowie deweloperskiej znalazły się zapisy dotyczące kar umownych obciążających dewelopera warto także, żeby znalazł się obok nich zapis o tym, że nabywcy przysługuje prawo domagania się odszkodowania w wysokości przewyższającej zastrzeżony kary na zasadach ogólnych. W innym wypadku nabywcy będą należeć tylko kary umowne, a jeśli jego rzeczywista strata będzie wyższa – nie będzie miał on możliwości ich dochodzenia.
Podsumowując, zapisy o karach umownych są bardzo ważnym elementem umowy deweloperskiej. Warto się im dokładnie przyjrzeć i co najmniej zrozumieć ich znaczenie i sens. Inaczej możemy się nieprzyjemnie zaskoczyć, gdy deweloper będzie opóźniał się w realizacji umowy. Wyłącznie na etapie negocjacji umowy deweloperskiej mamy szanse na zapewnienie właściwej ochrony własnych praw. Zespół BezProblemów pomaga w tym, by ochrona nabywców lokali i domków była jak największa.
