W dobie dynamicznie rozwijającego się rynku nieruchomości, coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania lub domu. Ważnym aspektem procesu zakupu nieruchomości jest weryfikacja jej stanu technicznego. Jednym z najbardziej niekorzystnych scenariuszy dla nabywcy jest sytuacja, w której dach nieruchomości przecieka. W takim przypadku może pojawić się pytanie co zrobić w takiej sytuacji, jak się zachować i jakie prawa przysługują nabywcy domu w stosunku do dewelopera? Jaką odpowiedzialność ponosi deweloper? Czy można złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny? W niniejszym artykule omówimy ciekawy wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 5 czerwca 2020 r. (sygn. akt III C 589/17), który przybliży Państwu aspekty tych praktycznych zagadnień. Zapraszamy do lektury.
Przeciekający dach w domu kupionym od dewelopera.
Zdarza się, że nabywany lokal ma na tyle poważne usterki, że nie chcemy dokonać jego odbioru. O tym, kiedy możemy odmówić deweloperowi odbioru lokalu pisaliśmy szerzej tutaj.
W omawianej sprawie powód (nabywca nieruchomości składający pozew) zawarł z deweloperem umowę o roboty budowalne, na podstawie której deweloper zobowiązał się do wybudowania budynku mieszkalnego w stanie surowym wraz z dachem według indywidualnego projektu, a powód zobowiązał się do zapłaty za wykonanie całości prac objętych umową kwoty 500.000 złotych. Deweloper zakończył całość robót, a powód uiścił całość wynagrodzenia z tytułu ww. umowy.
Zasady odpowiedzialności dewelopera w tradycyjnym modelu są jednak niemal dokładnie takie same, zatem wnioski z opisanej sprawy można przekładać także na tradycyjną sytuację, gdy od dewelopera kupujemy dom, zawierając wcześniej umowę deweloperską.
Wkrótce stwierdzono pierwszy przeciek dachu, który deweloper – poinformowany o tym fakcie przez nabywcę – zignorował. Następnie ponownie ujawniła się nieszczelność dachu, co doprowadziło do powstania zacieków na wewnętrznych ścianach budynku mieszkalnego. Nieszczelny dach to poważny problem, uniemożliwiający właściwie normalne korzystanie z domu. Często jednak postawa dewelopera w sporze z nabywcą bagatelizuje choćby najbardziej poważne problemy.
Poinformowanie dewelopera o nieszczelności dachu przez nabywcę. Oświadczenie o obniżeniu ceny zakupu domu od dewelopera.
Kupujący dom zawiadomił dewelopera o wadzie dachu oraz wezwał do naprawienia wady. Skorzystał zatem ze ścieżki odpowiedzialności na podstawie rękojmi, która przysługuje każdemu nabywcy domu od dewelopera.
Z uwagi na brak jakiejkolwiek reakcji na zgłaszane wady, powód złożył oświadczenie o obniżeniu ceny o kwotę 80.000 złotych i jedocześnie zlecił prace mające na celu ustalenie przyczyny przeciekania dachu oraz usunięcia wad. Z uzyskanych na zlecenie powoda opinii prywatnych wprost wynikało, że wykonany dach przez dewelopera został wykonany niezgodnie z zasadami sztuki budowalnej zaś wady muszą zostać usunięte poprzez wymianę dachu na nowy. Tutaj nabywca mógłby zachować się lepiej i uzyskać taką ekspertyzę techniczną jeszcze przed złożeniem oświadczenia o obniżeniu ceny. Po pierwsze dlatego, że w przypadku gdyby ekspertyza nie potwierdziła odpowiedzialności dewelopera, jego oświadczenie byłoby bez sensu, a po drugie ekspertyza najczęściej mówi o tym jaka jest wartość prac naprawczych, która jest punktem wyjścia ustalania kwoty o jaką należy złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Powód poszedł na pewniaka.
W kolejnym korku powód poinformował dewelopera, że dokonana naprawy dachu we własnym zakresie z zastrzeżeniem pokrycia kosztów naprawy przez dewelopera.
W odpowiedzi na oświadczenie o obniżeniu ceny deweloper nie uznał złożonego oświadczenia o obniżeniu ceny i odmówił jego realizacji.
Pozew przeciwko deweloperowi do sądu na podstawie wady polegającej na nieszczelnym dachu
Powód wniósł więc powództwo o zasądzenie kwoty 80.000 zł o którą obniżył cenę.
Sąd wstępnie (tj. nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym) nakazał deweloperowi uiszczenie dochodzonych pozwem należności wraz z kosztami procesu. Nie zamykało to jednak drogi sądowej, ponieważ deweloper skorzystał z możliwości wniesienia sprzeciwu, co skierowało sprawę do zwykłego trybu postępowania, w ramach którego przeprowadzono postępowanie dowodowe.
W sprzeciwie od nakazu zapłaty w postepowaniu upominawczym, deweloper zaskarżył nakaz zapłaty w całości wskazując na nieistnienie dochodzonego roszczenia, bezzasadność powództwa i jego przedwczesność ze względu na niezakończony proces budowalny i niedokonanie odbioru robót budowlanych pomimo zgłoszenia gotowości do ich odbioru. Deweloper podnosił, że nie spisano protokołu odbioru końcowego budynku a zatem skoro takowy protokół nie został spisany, powód nie może podnosić skutecznie istnienia jakichkolwiek usterek czy powoływać się na rękojmię za wady nieruchomości. Deweloper kwestionował także obie prywatne opinie sporządzone na zlecenie powoda.
Linia obrony sprowadzała się zatem do kwestii formalnoprawnych jak i merytorycznych.
Wyrok i uzasadnienie Sądu
Rozważając aspekty prawne sprawy, sąd wskazał, że zarzuty dewelopera zawarte w sprzeciwie od nakazu zapłaty odnośnie przedwczesności powództwa z uwagi na niezakończenie procesu budowalnego i brak protokołu odbioru prac z umowy należało uznać za bezzasadne.
Sąd wskazał, że w umowie przewidziane były odbiory częściowe, jak również odbiór całości prac, jednakże z niedokonywaniem ww. odbiorów nie wiążą się żadne praktyczne konsekwencje a na pewno nie takie na jaki wskazał deweloper w sprzeciwie. W ocenie sądu brak jest uzasadnienia do twierdzenia, iż dopiero od dnia podpisania protokołu odbioru prac powód mógł zgłaszać w wybudowanym obiekcie wady i usterki. Sąd wskazał, że odbiór prac budowlanych nie ma żadnego przełożenia na możliwość zgłaszania wad w wybudowanym budynku czy też możliwość korzystania z uprawnień przysługujących nabywcy nieruchomości z tytułu rękojmi.
Sąd wskazał, że podpisanie protokołu odbioru jest prawem wykonawcy, bowiem w ten sposób wykonawca może domagać się zapłaty czy to części czy też całości wynagrodzenia. Skoro jednak pomimo niepodpisania protokołu odbioru końcowego, doszło do faktycznego odbioru obiektu i wypłaty wynagrodzenia wykonawcy, przedmiotowe zarzuty należało uznać zdaniem sądu „za bezprzedmiotowe a wręcz abstrakcyjne.”
Ten aspekt nie pojawia się w sprawach z deweloperem w tradycyjnym modelu. Tutaj mamy bowiem uregulowane odbiory ustawą, a roszczenia z rękojmi zgłaszane są po nabyciu własności w stosunku do nieruchomości. Warto jednak mieć na uwadze prokonsumenckie podejście sądu.
Następnie sąd zwrócił uwagę, że zgodnie z przepisami o rękojmi (art. 556 k.c.) sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). W ocenie sądu, nie budziło przy tym żadnych wątpliwości, że obiekt budowalny wybudowany został z wadami w zakresie pokrycia dachowego co potwierdziły opinie biegłych oraz zeznania świadków. Z uwagi na powyższe, zgodnie z art. 560 § 1 k.c. – powód był uprawniony do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny wybudowanego obiektu.
W konsekwencji sąd zasądził na rzecz powoda większość żądanej kwoty (sąd uznał, że żądana kwota nie została w pełni udowodniona co do wysokości, natomiast nie kwestionował samej zasadności złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny mimo nieprzystąpienia przez nabywcę do formalnego odbioru lokalu).
Powyższy wyrok pokazuje, że rękojmia jest skutecznym narzędziem dochodzenia odszkodowania od dewelopera za nieprawidłowo wykonaną umowę. Pokazuje także niestety, że tego typu sprawy są długotrwałe. Nabywcy mieszkania od dewelopera na wyrok musieli oczekiwać grubo ponad dwa lata. Niemniej z cała pewnością warto dochodzić w przypadku tak istotnych wad odszkodowania od dewelopera, bo koszt naprawy dachu jest dość poważnym wydatkiem.
Przeciekający i nieszczelny dach zakupiony od dewelopera: podsumowanie
Jak jednak wynika z omawianego orzeczenia, niedokonanie formalnego odbioru nie wyklucza przy tym złożenia skutecznego oświadczenia o obniżeniu ceny, przynajmniej w razie uiszczenia przez nabywcę ceny nieruchomości w całości.
Wyrok ten obrazuje także typową sprawę przeciwko deweloperowi w związku z nieszczelnym i przeciekającym dachem. W razie takiego problemu koniecznie należy dochodzić od dewelopera roszczeń. Naprawa dachu na własną rękę jest bowiem kosztowna, a skutki nieszczelnego dachu nie są błahe. Prowadzenie postepowania przeciwko deweloperowi z pomocą doświadczonego prawnika i inżyniera budownictwa zwiększa szanse na wygraną.
W razie wątpliwości co do instrumentów przysługujących nabywcy w związku z wadami nieruchomości, w tym nieszczelnym dachem, zachęcamy do kontaktu. Zasięgnięcie rady wykwalifikowanego prawnika może oszczędzić Państwu zarówno pieniędzy, jak i nerwów towarzyszących konfliktom z deweloperem.