Podatek PCC od zakupu nieruchomości – kiedy i kto go płaci, ile wynosi i czy można go uniknąć?

Podatek PCC przy zakupie nieruchomości to istotny wydatek o którym kupujący powinien pamiętać planując transakcję zakupu domu, lokalu czy działki na rynku wtórnym. W tym artykule odpowiadamy na wszystkie pytania dotyczące tego podatku. Zapraszamy do miłej lektury!

Kiedy płaci się podatek PCC od zakupu nieruchomości?

Podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych płaci się z chwila zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – właściwie za każdym razem, chyba że występuje jakieś zwolnienie. O zwolnieniach od tego podatku przeczytasz na końcu tego artykułu, jednak z góry uprzedzam – nie ma co się nastawiać na takie zwolnienie przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.

Jeśli kupujemy nieruchomość położoną za granicą, to podatku PCC się nie płaci. No chyba że spełnione są łącznie dwa warunki: nabywca mieszka (ma siedzibą) w Polsce i jednocześnie do zawarcia umowy dochodzi na terytorium Polski.

Kto płaci podatek PCC od sprzedaży nieruchomości?

Faktycznie podatek PCC płaci kupujący, co wynika z art. 4 ustawy o PCC wskazującej kupującego jako podatnika podatku PCC. W umowie nie można tego za bardzo zmienić i przerzucić tego obowiązku na kogoś innego lub też podzielić się tym obowiązkiem ze sprzedającym

W związku z tym, że umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć obowiązkowo formę aktu notarialnego, płatnikiem podatku PCC jest jednak notariusz. Określenie, że jest on płatnikiem oznacza tylko tyle, że pobierze on kwotę podatku od osoby, która zgodnie z przepisami ma obowiązek zapłaty tego podatku i wpłaci go do Skarbu Państwa.

Kupujący nie ma zatem żadnych innych obowiązków poza rozliczeniem się z notariuszem. Nie musi składać żadnych deklaracji ani samodzielnie dokonywać jakichkolwiek przelewów  w związku z zakupem nieruchomości.

Ile wynosi podatek PCC od sprzedaży nieruchomości?

Stawka podatku PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% ceny nabycia nieruchomości. Oznacza to, że od każdego 1.000 zł przeznaczonego na zakup nieruchomości, kupujący musi doliczyć dodatkowe 20 zł, które będzie musiał zapłacić w ramach podatku na rzecz państwa. Zakup nieruchomości o wartości 500.000 złotych to koszt podatku PCC wynoszący 10.000 zł. 

Podatek PCC to ważna pozycja przy planowaniu zakupu nieruchomości.

Warto także dodać, że podatkiem PCC objęta jest zgodnie z przepisami nie cena, a wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie nieruchomości podobnymi , z uwzględnieniem miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia z dnia dokonania sprzedaży, bez odliczania długów i ciężarów.

Zaniżenie ceny na umowie może zatem wcale nie przynieść oszczędności podatkowych, bo urząd skarbowy może zweryfikować wartość rynkową i domagać się zapłaty brakującej części podatku. Warto pamiętać, że jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik. Powyższa reguła oznacza, że przy różnicach wartości wynoszącej mniej niż 33% organy skarbowe raczej nie będą prowadziły kontroli, ryzykując koszt biegłego.

Kto nie płaci podatku PCC od sprzedaży nieruchomości?

Podatku PCC zazwyczaj nie można uniknąć. Dotyczy to jednak transakcji na rynku wtórnym, gdzie sprzedawcą i kupującym są konsumenci. Jeśli sprzedawcą jest osoba trudniąca się w ramach swojej działalności gospodarczej sprzedażą nieruchomości – zazwyczaj deweloper, to taka transakcja będzie objęta podatkiem od towarów i usług (VAT). Jeśli sprzedaż nieruchomości jest objęta podatkiem VAT, nie jest ona objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych. To najczęściej występujące zwolnienie od podatku PCC.

Pełen katalog zwolnień od podatku PCC dotyczący transakcji sprzedaży nieruchomości zawiera art.2,  8 i 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatkiem PCC nie są objęte następujące transakcje sprzedaży nieruchomości:

1. umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska;
2. sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia;
3. sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik): nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej; albo nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej; albo nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska;
4. sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona: w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu; albo w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych;
5. zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn;
6. sprzedaż nieruchomości dokonaną w ramach realizacji prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej  – do wysokości kwoty odpowiadającej wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty;

Jak obniżyć wysokość podatku PCC od sprzedaży nieruchomości?

Niestety nie mam tutaj dobrych wiadomości. PCC nie można zmniejszyć. Przepisy nie zawierają bowiem jakichkolwiek odliczeń od podatku PCC, które mogłyby umniejszać podstawę opodatkowania.

Nic nie da także wyróżnienie na umowie, że część ceny pokrywa cenę nieruchomości, a cześć cenę ruchomości i wyposażenia nieruchomości. Stawka podatku przy sprzedaży nieruchomości i rzeczy ruchomych jest taka sama. 

Pozostaje zatem wliczyc podatek PCC do budżetu planując transakcję zakupu nieruchomości.