Osoby, które kupiły od dewelopera mieszkanie lub dom często szukają pomocy w sporze z deweloperem w instytucjach państwowych. W pierwszym skojarzeniu instytucją, która powinna móc pomóc jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, czyli w skrócie UOKiK. Jakie ma ona kompetencje w stosunku do sporu z deweloperem?
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie chroni indywidualnych nabywców lokali mieszkalnych lub domów mieszkaniowych
Kompetencje Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów się zmieniają. Aktualnie Prezes UOKiK, działając na podstawie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów chroni interes publiczny, nie zaś indywidualny interes poszczególnych konsumentów. Nie może on zatem zajmować się indywidualnymi sprawami, a wyłącznie sytuacją w której postępowanie dewelopera narusza zbiorowe interesy konsumentów. UOKiK nie ma zatem kompetencji do tego, żeby wystąpić w indywidualnej sprawie dotyczącej zakupu konkretnej nieruchomości i relacji na linii nabywca-konsument i deweloper-przedsiębiorca. Nazwa: „Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów” może być zatem trochę myląca.
Do naruszeniem zbiorowych interesów konsumentów dochodzi wówczas praktyka stosowana przez dewelopera jest sprzeczna z prawem lub dobrymi obyczajami. Ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia gdy bezprawna praktyka dewelopera dotyka pewnej określonej grupy np. wszystkich nabywców przedsięwzięcia deweloperskiego lub nieograniczonej liczby konsumentów, zagrażając interesom każdego konsumenta będącego lub mogącego być potencjalnie kontrahentem przedsiębiorcy (nabywcą lokalu mieszkalnego/domu) .
Zbiorowych interesów konsumentów nie będzie naruszać na przykład abuzywne lub niejasne sformułowanie użyte w umowie deweloperskiej, chyba że stanowi ono zachowanie narażające na naruszenie praw konsumenckich większej ilości osób..
Skarga do UOKiK na dewelopera naruszającego prawa konsumenta
Nie oznacza to jednak, że nie warto sygnalizować Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów naruszeń, jakich dopuszczają się deweloperzy. Czasem warto wykorzystać ten argument w negocjacjach z deweloperem. Konsumenci mają bowiem możliwość zawiadomić Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów o podejrzeniu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Takie zgłoszenie może następnie być podstawą do wszczęcia postępowania administracyjnego przez Prezesa UOKiK, a w efekcie może prowadzić do obciążenia dewelopera karami finansowymi.
Przykładem może być sprawa dewelopera 3DOM z Poznania, która realizowała inwestycję Strzeszyn Park w Poznaniu. UOKIK w październiku 2018 r. wszczął postępowanie przeciw temu deweloperowi, a jego wątpliwości wzbudziły postanowienia wzorca umowy. Za stosowanie niedozwolonych postanowień UOKiK nałożył na spółkę 3DOM z Poznania karę w kwocie 157.506 zł. Deweloper musi też wysłać listy polecone do wszystkich klientów. Ma w nich poinformować, że zakwestionowane klauzule są bezskuteczne.1
1Na podstawie: https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=15620&print=1&
Jak jeszcze nabywca lokalu może wykorzystać UOKiK? Istotny pogląd Prezesa UOKiK w sprawie i Rejestr Klauzul Niedozwolonych
UOKiK może zostać wykorzystany też w inny sposób. Na etapie sądowym można wzmocnić swoje stanowisko zwracając się do Prezesa UOKiK o wydanie istotnego poglądu w sprawie. Prezes Urzędu wydaje istotny pogląd w sprawie jeżeli uzna, że przemawia za tym interes publiczny. Wydawany jest tylko w sprawie toczącej się przed sądem – warunkiem jest zatem wcześniejsze zainicjowanie postępowania sądowego. W praktyce jeśli uda się taki pogląd w sprawie uzyskać, Sąd najczęściej podziela rozważania zawarte w tym piśmie od prezesa UOKiK. To zatem fajna i dość skuteczna instytucja.
UOKiK prowadzi także – nieaktualizowany już – rejestr klauzul niedozwolonych. Dzięki nim możemy zweryfikować jakie zapisy umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własności lokalu zostały uznane w przeszłości za niedozwolone (abuzywne). Dzięki temu możemy zorientować się w swojej sytuacji prawnej, jeśli umowa jest już zawarta. Zapisy abuzywne w umowie z deweloperem są bowiem bezskuteczne. Możemy także wzmocnić argumentację w przy negocjacji poszczególnych postanowień umownych.
Rejestr ten jest dostępny na stronie: https://www.rejestr.uokik.gov.pl/
