Kupno mieszkania wymaga przeprowadzenia, choćby samodzielnie, audytu prawnego dzięki którego zakup będzie bezpieczny. Ważną rolę odgrywa tutaj notariusz, który powinien czuwać nad całą transakcją i weryfikować pewne okoliczności, które pozwolą na zawarcie ważnej w świetle prawa umowy sprzedaży mieszkania. Rolą notariusza nie jest jednak zabezpieczenie w najlepszy możliwy sposób kupującego. Będąc w roli nabywcy mieszkania sami zatem powinniście zadbać o swoje interesy. W końcu zakup mieszkania to duża sprawa, z którą wiążą się duże pieniądze.
W tym artykule podpowiadamy o jakie dokumenty warto postarać się będąc w roli osoby chcącej kupić mieszkanie, czy to z rynku pierwotnego czy wtórnego. Może być on także wartościowy dla osób, które planują sprzedać mieszkanie i chcą się do tego profesjonalnie przygotować po to, żeby transakcja przeszła szybko, ale także po to żeby pokazać się z możliwie profesjonalnej strony. Zawiera on także praktyczne porady i podpowiedzi dla obu stron transakcji.
Kupno mieszkania od dewelopera – jakie dokumenty są konieczne?
Przy zakupie mieszkania od dewelopera temat jest zazwyczaj dużo prostszy niż przy zakupie na rynku wtórnym. Kupującego chroni umowa deweloperska i ustawa o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, stąd zakres dokumentacji zazwyczaj jest podobny, a nad jej przekazaniem czuwa notariusz.
Umowa deweloperska zazwyczaj zawiera katalog dokumentów, które deweloper zobowiązuje się okazać lub przekazać przy okazji umowy przeniesienia własności. Będą to najczęściej:
- wypis z kartoteki lokali dla lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, wydany przez właściwy organ, który może być podstawą wpisu do księgi wieczystej,
- zaświadczenie wydane przez właściwy organ stwierdzające, iż lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej, jest samodzielnym lokalem w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali,
- inwentaryzację lokali obejmująca opis i rzut mieszkania z zaznaczeniem tego lokalu na kondygnacji,
- oświadczenie o zrzeczeniu się hipotek wydane przez bank, z którego będzie wynikało, że w związku z całkowitą spłatą kredytów obciążających inwestycje deweloperską oraz wygaśnięciem wszelkich zobowiązań z tego tytułu Bank zrzeka się i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki,
- uchwałę Spółki wyrażającą zgodę na zbycie lokalu mieszkalnego objętego umową deweloperską,
- Świadectwo Charakterystyki Energetycznej sporządzone dla mieszkania.
Część z powyższych dokumentów deweloper będzie wyłącznie okazywał przy okazji zawarcia umowy przeniesienia własności mieszkania. Warto jednak poprosić o wykonanie ich kopii, by mieć pełna dokumentację w swoim domowych archiwum.
Kupno mieszkania z rynku wtórnego – jakie dokumenty są konieczne?
Zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się z koniecznością skompletowania przez sprzedawców i zbadania przez kupujących większej ilości dokumentów. Niektóre z nich są absolutnie niezbędne i bez nich notariusz po prostu nie będzie w stanie sporządzić aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Inne zaś pozwalają w bezpieczny sposób dokonać zakupu mieszkania. Bezpieczny, czyli skuteczny pod kątem prawnym (o to powinien zadbać notariusz) ale także bez obciążeń oraz umożliwiający na bezproblemowe korzystanie z mieszkania oraz pozostawionego wyposażenia – o co musicie zadbać już sami. Warto dać sobie odpowiednio dużo czasu na skompletowanie tych dokumentów.
Katalog dokumentów, które warto skompletować do sprzedaży mieszkania jest oczywiście różny w zależności od tego w jakim stanie prawnym i technicznym mieszkanie jest sprzedawane. Dla przykładu mieszkanie, które ma wpisane w dziale III i IV księgi wieczystej obciążenia będzie wymagało większej ilości papierów dla bezpiecznej transakcji niż mieszkanie nieobciążone. Zdarza się także zawierać umowy sprzedaży mieszkania bez księgi wieczystej i to także jest możliwe! Tak samo sprzedaż mieszkania w starym budownictwie będzie wyglądała inaczej niż w nowym. Dla starych budynków często części dokumentów po prostu nie ma lub są zbędne (jak np. gwarancje na okna mające 15 lat).
Ostateczny katalog dokumentów koniecznych określi zawsze notariusz, a o pozostałe dokumenty warto zapytać sprzedawcę. Będą to jednak najczęściej dokumenty z poniższej listy.
- umowę lub inny dokument będący tytułem nabycia nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli (może to być umowa sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu, darowizny, poświadczenie dziedziczenia, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku)
- zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące uregulowania podatku od spadków i darowizn lub braku należności takiego podatku, jeśli nabywca korzystał ze zwolnienia podatkowego dla osób najbliższych;
- numer księgi wieczystej mieszkania (jeśli ma założoną księgę) lub zaświadczenie o przysługującym spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu wraz z dodatkowymi dokumentami: wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów i budynków, wyciągiem z kartoteki lokali,
- zaświadczenie z banku o aktualnej wysokości salda kredytu hipotecznego (jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem)
- promesę, czyli zgodę banku na wcześniejszą spłatę kredytu wraz z warunkami tej spłaty oraz obietnicą wykreślenia hipoteki, jeśli obciąża ona nieruchomość (zazwyczaj wystawiane wraz z zaświadczeniem o saldzie kredytu)
- jeśli to konieczne – zgodę odpowiednich osób (małżonka) lub instytucji (sądu rodzinnego jeśli sprzedawca jest małoletni lub podmiotom, którym przysługuje prawo pierwokupu) na zawarcie umowy sprzedaży
- zaświadczenie o stanie zameldowania w mieszkaniu (zaświadczenie z ewidencji ludności o liczbie osób zameldowanych pod określonym adresem) o tym, że w lokalu będącym przedmiotem transakcji nikt nie jest zameldowany
- zaświadczenie o braku prowadzonej działalności w lokalu
- zaświadczenie, że na mieszkaniu nie ciążą długi z tytułu czynszu lub innych opłat (ze wspólnoty lub spółdzielni)
- zaświadczenie z urzędu miasta o braku zaległości w zapłacie podatku od nieruchomości,
W obecnych czasach część dokumentów można uzyskać drogą elektroniczną wypełniając formularz znajdujący się na elektronicznej platformie usług administracji publicznej (ePUAP). Najlepiej w wyszukiwarce wpisać poszukiwany dokument i dopisać ePUAP, sprawdzając czy dana usługa jest dostępna w urzędzie w tej formie. Należy także pamiętać, że część dokumentów będzie się wiązało z koniecznością wniesienia opłaty skarbowej, która jednak zazwyczaj nie jest wysoka.
O jakie dodatkowe dokumenty warto poprosić sprzedawcę mieszkania?
Wyżej wymienione dokumenty pozwolą w bezpieczny sposób zweryfikować stan prawny nieruchomości, jej obciążenia i w efekcie bezproblemowo przenieść własność nieruchomości w sposób formalny. Nie jest to jednak całość dokumentów, o które warto się postarać, a o których często zapominamy. Pozyskanie także dodatkowych dokumentów pozwoli uniknąć w przyszłości problemów. Pamiętajmy, że dopóki umowa nie jest podpisana, a pieniądze nie zostały zapłacone, obu stronom zależy na dobrych relacjach. Po wszystkim kontakt się najczęściej urywa i trudno jest wyciągnąć od poprzednika dokumenty, które mogą być dla nowego właściciela bardzo ważne, a których brak może być kosztowny.
- protokół lub dodatkowe porozumienie wskazujące listę ruchomości, które sprzedający ma pozostawić w mieszkaniu,
- oświadczenie zbywających o braku innych zaległości za media (prąd, Internet),
- oświadczenie sprzedawcy o tym, że mieszkanie nie jest obciążone w inny sposób, np. umowami najmu, dzierżawy lub innymi zobowiązaniami,
- dokumentację związaną z ewentualnym sposobem korzystania z pewnych fragmentów wspólnej infrastruktury, np. prawie korzystania z miejsca postojowego na dziedzińcu kamienicy lub fragmentu ogródka lub choćby oświadczenie zbywających w tym zakresie,
- dokumentację związana z ewentualnymi remontami lub stanem technicznym lokalu, chociażby zdjęcia lub projekt instalacji elektrycznej, instalacji wodnej,
- gwarancje i dowody zakupu sprzętów, urządzeń i innych istotnych elementów wyposażenia (lodówki, kabiny prysznicowej, paneli podłogowych, okien),
- kartę kodową umożliwiającą dorobienie kluczy do drzwi, jeśli zamek posiada takie zabezpieczenie,
- Świadectwo Charakterystyki Energetycznej sporządzone dla mieszkania,
- Zgody wspólnoty mieszkaniowej na korzystanie z elewacji dla celów mieszkania, np. podwieszenie zewnętrznego agregatora klimatyzatora lub talerza do odbioru telewizji.
Co jeśli sprzedawca nie ma dokumentów koniecznych do kupna mieszkania?
Zdarza się jednak, wcale nie rzadko, że sprzedawcy fizycznie nie posiadają dokumentów, które warto dla bezpieczeństwa transakcji kupna mieszkania sprawdzić lub też nawet te, które są po prostu niezbędne dla zawarcia umowy sprzedaży mieszkania. Zdarza się też, że nie ma czasu żeby je uzyskać bo do sprzedaży mieszkania musi dojść błyskawicznie. Co wtedy zrobić?
Zakup nieruchomości bez dokumentów zawsze jest obarczone pewnym ryzykiem, bo wymaga zaufania sprzedającemu w pewnych kwestiach. Jeśli zatem możemy sobie na to pozwolić warto poczekać na odpowiednie dokumenty, tak by transakcja zakupu mieszkania przebiegła bez problemów.
Sposobem na zabezpieczenie się przed brakiem posiadania przez sprzedawcę dokumentów, jeśli nie będą one wymagane przez notariusza do sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości, jest zawarcie w umowie odpowiednich oświadczeń sprzedawcy. Wykorzystuje się to także, jeśli brakuje czasu na pozyskanie wszystkich dokumentów.
W takich oświadczeniach sprzedawca może zadeklarować np. że nie posiada zaległości we wspólnocie z tytułu opłat za korzystanie lokalu i zobowiązać się do zwrotu kupującym pieniędzy, jeśli takie zaległości jednak będą. Zapisy takie można zabezpieczyć mechanizmami prawnymi, które ułatwią dochodzenie ewentualnych należności, jeśli będzie taka potrzeba, np. nadając zobowiązaniu rygor natychmiastowej wykonalności lub wprowadzając karę umowną na wypadek kłamstwa sprzedawcy. Doświadczony prawnik doradzi najlepsze rozwiązanie w takiej sytuacji.
Jeśli zaś dokumenty są na tyle istotne, że notariusz uzależnia od nich sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości można zrobić trzy rzeczy. Po pierwsze można sprawdzić, czy inny notariusz jest w stanie sporządzić akt notarialny bez tych dokumentów. Często notariusze działają bowiem na swoim przyzwyczajeniu. Po drugie, można pomóc uzyskać dokumenty. Często są bowiem sposoby na to, żeby je „wyciągnąć” z urzędu lub ksiąg wieczystych i osobista wizyta lub też wizyta pełnomocnika w urzędzie czy sądzie może tutaj pomóc. Po trzecie, można pomyśleć nad rozwiązaniem, które pozwoli spokojnie oczekiwać na spłynięcie wymaganych dokumentów. Mam na myśli dobrze napisaną umowę przedwstępną, która umożliwi na korzystanie z nieruchomości i ochroni w bezpieczny sposób interesy kupującego nieruchomość. To rozwiązanie odwleka jednak oficjalne przejście własności mieszkania.
Podsumowując, korzystajcie z przedstawionej listy dokumentów koniecznych i potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania. Jeśli zaś potrzebujecie wsparcia prawnego przy zakupie mieszkania lub też gubicie się w wymogach prawnych, a chcecie zapewnić bezpieczeństwo dla transakcji zakupu mieszkania, skorzystajcie z pomocy doświadczonych doradców.