Czym jest niewypłacalność? Niewypłacalność a upadłość dewelopera
Problematykę niewypłacalności oraz ogłaszania upadłości reguluje ustawa – prawo upadłościowe (dalej: PrUpadł.). Przewiduje ona dwie przesłanki niewypłacalności dłużnika:
- Płynnościową – kiedy dłużnik stracił zdolność regulowania swoich wymagalnych zobowiązań (art. 11 ust. 1 PrUpadł.). Natomiast zgodnie z art. 11 ust. 1a PrUpadł., domniemywa się (a więc przyjmuje za prawdziwe), że dłużnik jest niewypłacalny, jeśli opóźnienia w wykonaniu zobowiązań przekraczają 3 miesiące. Co ważne, zgodnie z brzmieniem przepisu, muszą istnieć co najmniej dwa przeterminowane zobowiązania. Nie wyklucza się przy tym, że niewypłacalność powstała wcześniej – po przeterminowaniu co najmniej dwóch zobowiązań o minimum 3 miesiące przyjmuje się po prostu, że dłużnik jest niewypłacalny i nie potrzeba na to dalszych dowodów.
Należy przy tym wskazać, że zobowiązania wymagalne to takie, których wykonania można skutecznie dochodzić na drodze sądowej, a więc w szczególności takie, co do których upłynął termin płatności.
- Majątkową – kiedy wartość zobowiązań pieniężnych dłużnika przekracza wartość jego majątku, jednak pod warunkiem, że stan ten utrzymuje się przez ponad 24 miesiące (art. 11 ust. 2 PrUpadł.). Zgodnie zaś z art. 11 ust. 5 PrUpadł., domniemywa się, że zobowiązania pieniężne dłużnika przekraczają wartość jego majątku, jeżeli zgodnie z bilansem jego zobowiązania, z wyłączeniem rezerw na zobowiązania oraz zobowiązań wobec jednostek powiązanych, przekraczają wartość jego aktywów, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający dwadzieścia cztery miesiące.
Ta przesłanka dotyczy jednak wyłącznie osób prawnych, czyli m. in. spółek z o.o. w ramach której najczęściej funkcjonują deweloperzy. Nie dotyczy natomiast osób fizycznych – w stosunku do nich upadłość można ogłosić wyłącznie w sytuacji, gdy stracą zdolność wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań (jednoosobowi przedsiębiorcy)
Upadłość można natomiast ogłosić wyłącznie wobec dłużnika, który stał się niewypłacalny (art. 10 PrUpadł.). Niewypłacalność jest zatem warunkiem koniecznym (lecz nie jedynym) ogłoszenia upadłości.
Jest to zatem tryb dla podmiotów, która mają kilku wierzycieli i nie utracili możliwość zapłaty swoich długów, a jego celem jest ochrona praw tych wierzycieli – doprowadzenie do kontrolowanej sprzedaży majątku upadłego i sprawiedliwego podziału uzyskanych środków pomiędzy wierzycieli.
Skąd wiadomo, że został złożony wniosek o ogłoszenie upadłości dewelopera?
Od 1 grudnia 2021 r., a więc od dnia wejścia w życie PrUpadł., wszelkie informacje dotyczące postępowań upadłościowych umieszczane są w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (dalej: KRZ). Tam też należy sprawdzać, czy wobec dłużnika toczy się lub w przeszłości toczyło się postępowanie upadłościowe. Jeśli zaś postępowanie upadłościowe jest w toku, w KRZ znajdą się także najważniejsze informacje dotyczące tego postępowania. To właśnie w KRZ dokonuje się obwieszczeń wymaganych przez szczególne przepisy prawa upadłościowego, wśród nich obwieszczenia o zarządzeniu o wpisaniu do repertorium wniosku o ogłoszenie upadłości złożonego przez dłużnika (art. 25a PrUpadł.).
KRZ jest rejestrem jawnym (art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 6 grudnia 2018 r. o Krajowym Rejestrze Zadłużonych, dalej: ustawa o KRZ), co oznacza, że każdy ma do niego dostęp i może swobodnie sprawdzić zamieszczane w nim informacje. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 2 ustawy o KRZ, informacje te udostępniane są w sieci Internet. Dostęp do KRZ można uzyskać korzystając z linku poniżej:
Po ogłoszeniu upadłości przez sąd upadłościowy informację tę umieszcza się w rejestrze gospodarczym, w którym wpisany jest dany podmiot – CEIDG w przypadku osób fizycznych, a KRS w przypadku spółek. Od momentu ogłoszenia upadłości przy firmie podmiotu znajdzie się dopisek „w upadłości”. Jednak w CEIDG oraz KRS znajdują się informacje o zakończonych postępowaniach upadłościowych, a ponadto zamieszczane są z opóźnieniem. Znacznie bezpieczniej jest więc korzystać z możliwości, jakie daje wprowadzony w 2021 r. KRZ.
Jeśli natomiast chodzi o postępowania upadłościowe rozpoczęte przed 1 grudnia 2021 r., to informacje i obwieszczenia ich dotyczące znajdują się w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Jednak w tym przypadku również należy liczyć się z opóźnieniami w udostępnianiu informacji.
Ogłoszenie upadłości – wniosek o upadłość dewelopera i co dalej?
Pierwszym krokiem do ogłoszenia upadłości jest złożenie stosownego wniosku przez uprawniony do tego podmiot. Zgodnie z art. 20 ust. 1 PrUpadł., uprawnionymi do złożenia wniosku są:
- Sam dłużnik – zgodnie z art. 21 ust. 1 PrUpadł. jest on do tego również zobowiązany;
- Wszyscy wierzyciele osobiści – zgodnie z art. 24 PrUpadł., powinien on swoją wierzytelność uprawdopodobnić;
- Szereg innych podmiotów szczegółowo wskazanych w art. 20 ust. 2 PrUpadł.
Złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości uruchamia całą sądową procedurę upadłościową. W pierwszej kolejności sąd weryfikuje wniosek pod kątem formalnym, a więc sprawdza, czy zostały spełnione wszystkie wymagania stawiane przepisami szczególnymi. Jeśli pod tym kątem wniosek jest prawidłowy, nadaje się mu dalszy bieg. Co do zasady, postępowanie będzie się toczyło w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (art. 35 PrUpadł.). Uczestnikami postępowania upadłościowego będą osoba składająca wniosek oraz zawsze dłużnik (art. 26 ust. 1 PrUpadł.). Sprawę sąd rozpoznaje na posiedzeniu niejawnym (art. 27 ust. 1 PrUpadł.).
Po rozpoznaniu wniosku o ogłoszenie upadłości sąd, jeśli go uwzględni, wydaje postanowienie o ogłoszeniu upadłości (art. 51 ust. 1 PrUpadł.). Postanowienie to jest skuteczne i wykonalne z dniem jego wydania (art. 51 ust. 1 PrUpadł.), a ponadto podlega obwieszczeniu w KRZ. Od tego momentu mówimy o podmiocie „w upadłości”, zaś zgodnie z art. 52 PrUpadł., datą upadłości jest data wydania postanowienia o ogłoszeniu upadłości. Od tego też momentu majątek upadłego staje się masą upadłości, z której będzie następowało zaspokojenie wierzycieli (art. 61 PrUpadł.). Co ważne dla zabezpieczenia interesu wierzycieli, po ogłoszeniu upadłości nie można obciążyć składników masy upadłości hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym lub hipoteką morską w celu zabezpieczenia wierzytelności powstałej przed ogłoszeniem upadłości (art. 81 ust. 1 PrUpadł.).
Zgodnie z art. 156 ust. 1 PrUpadł., po ogłoszeniu upadłości do zarządzania majątkiem upadłego powołuje się syndyka i to on reprezentuje upadłego przed sądem w dalszym postępowaniu, przede wszystkim zaś ustala skład masy upadłości, zajmuje się ustaleniem listy wierzytelności oraz przygotowuje projekt planu spłaty wierzycieli, w którym uwzględnia zgłoszone wierzytelności, wartość masy upadłości oraz wpływy do masy upadłości. Ma on również obowiązek niezwłocznego zawiadomienia wierzycieli upadłego, o których wiadomo z jego ksiąg rachunkowych, a także komorników, którzy prowadzili egzekucje przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości oraz małżonka upadłego (art. 176 ust. 1 PrUpadł.).
Po uzyskaniu wiadomości o ogłoszeniu upadłości dłużnika należy niezwłocznie zgłosić syndykowi przysługującą wobec upadłego wierzytelność (art. 236 ust. 1 PrUpadł.). Termin na zgłoszenie wierzytelności wskazany jest w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości. Po upływie tego terminu syndyk sporządza listę wierzytelności (art. 244 PrUpadł.). Wciąż możliwe jest zgłaszanie wierzytelności, jednak czynności już dokonane w postępowaniu upadłościowym są skuteczne wobec tego wierzyciela, zgłoszenie nie ma wpływu na złożone już plany podziału, a jego uznaną wierzytelność uwzględnia się tylko w planach podziału funduszów masy upadłości sporządzonych po jej uznaniu (art. 252 ust. 1 PrUpadł.).
Kończąc postępowanie, w zależności od jego wyniku, sąd wydaje postanowienie w przedmiocie ustalenia planu spłaty wierzycieli albo w przedmiocie umorzenia zobowiązań upadłego bez ustalenia planu spłaty wierzycieli lub w przedmiocie warunkowego umorzenia zobowiązań upadłego bez ustalenia planu spłaty wierzycieli. Postanowienie to obwieszcza się w KRZ (art. 49114 ust. 7 PrUpadł.) i oznacza ono zakończenie całego postępowania (art. 49114 ust. 8 PrUpadł.). Od tego momentu upadły zobowiązany jest do wykonywania plany spłaty, jeżeli go ustalono.
Niewypłacalność dewelopera
Upadłość dewelopera – czym to się różni od tradycyjnej upadłości?
Dla przeprowadzenia upadłości dewelopera, a dokładniej – rozliczenia jego działalności i postępowania po ogłoszeniu upadłości – został przewidziany przepisami odrębny tryb. Stanowi o nim Tytuł Ia Części Trzeciej PrUpadł. Zgodnie z art. 425b PrUpadł., w przypadku niewypłacalności dewelopera, celem postępowania upadłościowego, obok umożliwienia zaspokojenia wierzycieli, także zaspokojenie nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali. Przede wszystkim dąży się więc do tego, aby w miarę możliwości doprowadzić inwestycję do końca. Chodzi o to, aby upadłość dewelopera nie pozbawiła nabywców wyczekiwanych mieszkań. W ich przypadku o wiele bardziej liczy się uzyskanie zaspokojenia w naturze, a więc odbiór lokalu, niż odzyskanie pieniędzy.
Początkowy etap postępowania upadłościowego w przypadku dewelopera przebiega według ogólnych zasad. Również w przypadku upadłości dewelopera powołuje się syndyka, który jest zobowiązany do zarządzania majątkiem upadłego dewelopera. Jednak w tym przypadku syndyk może kontynuować rozpoczęte przedsięwzięcie deweloperskie. Konieczna jest do tego jednak zgoda sędziego komisarza, której udziela się, jeżeli racjonalne względy wskazują, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego jest ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie (art. 425e ust. 1 PrUpadł.). Jeśli więc inwestycja była na stosunkowo zaawansowanym etapie, to najprawdopodobniej sędzia-komisarz udzieli zgody na jej kontynuację. Teraz jednak za realizację zobowiązań upadłego dewelopera odpowiedzialny będzie powołany syndyk. To do niego należało będzie dopilnowanie wykonania zawartych umów, dotrzymanie ich warunków oraz terminów, a także opłacenie podwykonawców. Wtedy też syndyk nie będzie miał prawa do odstąpienia od zawartych umów o wybudowanie lokali i przeniesienie ich własności (art. 425f PrUpadł.). Zaspokojenie nabywców powinno nastąpić w naturze.
Natomiast jeżeli sędzia-komisarz odmówi zgody na dalsze prowadzenie inwestycji, zezwoli na odstąpienie od realizacji inwestycji lub nie wyda zgody w przewidzianym ustawą trzymiesięcznym terminie, na podstawie art. 425e ust. 2a PrUpadł., z mocy samego prawa nastąpi skutek rozwiązania umów zawartych przez upadłego dewelopera. Syndyk, na podstawie art. 425e ust. 2b Pr Upadł. będzie ponadto zobowiązany do poinformowania banku, w którym prowadzony był rachunek powierniczy i rozpocznie się procedura zwrotu środków na nim zgromadzonych – o czym w dalszej części.
Jednak zgodnie z art. 425h ust. 1 PrUpadł., jeżeli w toku postępowania upadłościowego dewelopera okaże się, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskie nie znajduje racjonalnego uzasadnienia, to sędzia-komisarz, na wniosek syndyka udzieli zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Również wtedy umowy deweloperskie ulegają rozwiązaniu z mocy samego prawa i aktualizują się roszczenia nabywców o zwrot wpłaconych upadłemu deweloperowi kwot.
Istnieje również opcja kontynuacji inwestycji upadłego dewelopera przez innego przedsiębiorcę. Zgodnie z art. 425l ust. 1 PrUpadł., jeżeli syndyk złoży stosowny wniosek, sędzia-komisarz może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości budowanej dotychczas przez upadłego dewelopera. Wtedy to kupujący nieruchomość przedsiębiorca będzie zobowiązany (solidarnie z upadłym deweloperem) do kontynuacji budowy oraz rozliczeń z nabywcami, w tym przede wszystkim przeniesienia na nich własności umówionych lokali.
Ostatnią opcją uratowania przedsięwzięcia jest jego kontynuacja w układzie. Jego propozycję może zgłosić grupa minimum 20% nabywców (art. 425n PrUpadł.). W zależności od treści układu, po ogłoszeniu upadłości dewelopera, inwestycja może być kontynuowana po wpłaceniu dopłat przez nabywców bądź też po sprzedaniu nieruchomości inwestycję będzie kontynuował nabywający ją przedsiębiorca. Warto przy tym zaznaczyć, że zawarcie układu w postępowaniu upadłościowym dewelopera jest procedurą dość skomplikowaną, wymagającą przegłosowania przez nabywców. Może jednak okazać się skuteczną formą zapewniającą kontynuację inwestycji po ogłoszeniu upadłości przez dewelopera.
Z całą pewnością jednak postepowanie upadłościowe oznacza wydłużenie inwestycji i poważny znak zapytania nad jej ukończeniem.
Niewypłacalność dewelopera
Mieszkania nie będzie – a czy chociaż pieniądze odzyskam? Formy zabezpieczenia roszczeń z umowy deweloperskiej
Niestety, nie zawsze możliwe jest takie przeprowadzenie postępowania upadłościowego dewelopera, które pozwoli na kontynuację inwestycji i zaspokojenie nabywców w naturze poprzez przeniesienie na nich własności zakupionych lokali. Wtedy pozostaje dochodzenie zwrotu wpłaconych deweloperowi kwot. Można oczywiście zgłosić wierzytelności do listy wierzytelności sporządzanej przez syndyka i dochodzić zaspokojenia z podziału masy upadłościowej dewelopera. Jednak ustawa deweloperska (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) przewiduje inne formy ochrony nabywców lokali. Należą do nich:
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Zgodnie z art. 5 pkt. 9 ustawy deweloperskiej, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata środków deweloperowi następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Natomiast stosownie do art. 5 pkt. 10 ustawy deweloperskiej, zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata środków deweloperowi następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności umówionego lokalu.
Z punktu widzenia nabywcy, korzystniejsza jest sytuacja, gdy deweloper korzysta z rachunku zamkniętego. Wtedy, w przypadku upadłości dewelopera przed ukończeniem inwestycji, jest duża szansa na odzyskanie całości wpłaconych środków. Deweloper nie mógł ich bowiem wypłacić przed przeniesieniem prawa własności lokalu na nabywcę. Oznacza to jednak również, że deweloper ze zgromadzonych funduszy nie może korzystać w czasie realizacji inwestycji, a więc nie może ich wykorzystywać na finansowanie realizacji kolejnych etapów. Dlatego też jest to zdecydowanie rzadziej spotykana opcja. W przypadku funduszu otwartego z kolei deweloper może zgodnie z harmonogramem prac, po weryfikacji przez bank prawidłowości postępów inwestycji, wypłacić część środków i przeznaczyć je na realizację dalszych prac. Wtedy jednak, w przypadku upadłości dewelopera, nabywcy mają mniejszą szansę na odzyskanie środków wprost z rachunku powierniczego – zgromadzone na nich kwoty będą odpowiednio uszczuplone.
W przypadku, gdy nabywcy nie uda się w całości zaspokoić roszczeń z rachunku powierniczego prowadzonego dla upadłego dewelopera, pozostaje mu zwrócenie się do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zgodnie przy tym z art. 46 ustawy deweloperskiej, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej: DFG) stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (dalej: UFG) i to przez niego jest obsługiwany. Celem utworzenia DFG była ochrona nabywców lokali w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera, z którym podpisali umowę. Zgodnie przy tym z art. 48 ust. 1 ustawy deweloperskiej, środki zgromadzone w DFG przeznacza się właśnie na zwrot należności nabywcom nieruchomości w przypadku upadłości dewelopera w sytuacji, gdy nie była możliwa kontynuacja przedsięwzięcia i przeniesienie na nich własności lokalu. Choć więc nie doczekają się wymarzonego mieszkania, to jednak odzyskają przeznaczone na nie pieniądze i nie zostaną z pustym portfelem po nietrafionej inwestycji.
Dotychczasowa ustawa deweloperska (ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dalej: stara/dotychczasowa ustawa deweloperska) obok otwartego i zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego przewidywała opcję gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej. Nie przewidywała natomiast funkcjonowania DFG – jest on instytucją wprowadzoną aktualną ustawą deweloperską.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 starej ustawy deweloperskiej, deweloper miał obowiązek zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera lub nieprzeniesienia własności lokalu w umówionym terminie. W takiej sytuacji, w zależności od rodzaju gwarancji, w przypadku zrealizowania jednej z przesłanek (upadłość dewelopera lub nieprzeniesienie własności lokalu na nabywcę), bank lub ubezpieczyciel miał obowiązek wypłacenia nabywcy kwot wpłaconych przez nabywcę na rzecz dewelopera. Oczywiście kwota ta podlegała pomniejszeniu o kwotę odzyskaną przez nabywcę z należącego do dewelopera rachunku powierniczego. W praktyce więc konieczność sięgnięcia do gwarancji pojawiała się, gdy deweloper korzystał z rachunku otwartego. Co do zasady, rachunek zamknięty również na gruncie starej ustawy deweloperskiej zapewniał nabywcy odzyskanie wszystkich wpłaconych środków.
Niewypłacalność dewelopera
Podsumowanie: upadłość dewelopera, a sytuacja nabywcy mieszkania
Podsumowując, upadłość dewelopera to nie koniec świata, choć na pewno powód do niepokoju.
Od złożenia wniosku o upadłość do ogłoszenia upadłości zazwyczaj mija trochę czasu. Nie zawsze też do ogłoszenia upadłości dewelopera ostatecznie dochodzi. W toku postępowania upadłościowego może się bowiem okazać, że uda się zaspokoić wszystkich wierzycieli dewelopera i będzie on mógł kontynuować swoją działalność. Jeśli jednak sąd wyda postanowienie o ogłoszeniu upadłości dewelopera, być może uda się zakończyć inwestycję i nabywcy otrzymają swoje lokale. Wtedy dalsze prowadzenie inwestycji będzie nadzorował syndyk albo poprowadzi je inny przedsiębiorca – nabywca nieruchomości należącej do upadłego dewelopera. Jednak nawet jeśli inwestycja deweloperska nie zostanie ukończona, wciąż możliwe będzie odzyskanie wpłaconych na nią pieniędzy – z rachunku powierniczego bądź z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Ze względu jednak na stopień skomplikowania postępowania upadłościowego oraz konsekwencji, jakie wiążą się z ogłoszeniem upadłości dewelopera, warto skontaktować się z prawnikiem, który profesjonalnie zajmie się reprezentacją poszkodowanego nabywcy. Dzięki temu możliwa jest ocena sytuacji i dobór najlepszego rozwiązania.