Po długim oczekiwaniu na zakupiony przez nas od dewelopera lokal, nadszedł czas na jego odbiór techniczny. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Jest to ważna czynność, która pozwala na stwierdzenie, czy mieszkanie lub inne pomieszczenie zostało zbudowane zgodnie z projektem oraz spełnia wymagania techniczne, tj. czy przedmiot umowy został wykonany zgodnie z treścią zobowiązania dewelopera. Może się przy tym zdarzyć, że nabywca nie jest zadowolony z jakości wykonanych prac i chce odmówić deweloperowi odbioru technicznego lokalu. Do tego odbiór zazwyczaj przenosi odpowiedzialność, ciężary i ryzyka związane z posiadaniem lokalu z dewelopera na nabywcę
W takiej sytuacji ważne jest, aby wiedzieć, kiedy i na jakiej podstawie jest to możliwe, bo nie każde wady usprawiedliwiają takie zachowanie ze strony nabywcy. W niniejszym artykule omówimy przyczyny z powodu których można odmówić deweloperowi odbioru technicznego lokalu oraz jakie konsekwencje mogą wyniknąć z takiej decyzji. Zapraszamy do lektury.
odmówić deweloperowi odbioru lokalu
Odbiór techniczny lokalu
Odbiór techniczny lokalu to kluczowy etap w procesie zakupu mieszkania lub innego lokalu. Jest to formalna procedura, która ma na celu potwierdzenie zgodności wykonania budynku z projektem oraz zapewnienie nabywcy, że lokal spełnia wszystkie wymagania z umowy, w tym techniczne.
Procedura odbioru technicznego lokalu zwykle rozpoczyna się od powiadomienia nabywcy przez dewelopera o możliwości przystąpienia do odbioru. Następnie nabywca i deweloper ustalają termin spotkania. Należy przy tym pamiętać, że odbiór może odbyć się wyłącznie w obecności nabywcy. Nie wyklucza to przeprowadzenia czynności w obecności innych osób wybranych przez strony (np. inspektora nadzoru wybranego przez nabywcę, przedstawiciela generalnego wykonawcy). W dniu odbioru technicznego lokalu, przedstawiciel dewelopera oraz nabywca dokonują szczegółowego oględzin pomieszczeń – w tym pomieszczeń przynależnych. Podczas oględzin zwracają uwagę na wszelkie wady, błędy lub usterki w budowie, które powinny zostać usunięte przez dewelopera przed przekazaniem lokalu nabywcy. Odbiór kończy się odczytem liczników, podpisaniem protokołu odbioru lokalu i co do zasady – przejęciem kluczy do lokalu i budynku (ew. kluczy do innych pomieszczeń przynależnych do niego, jak piwnica, komórka lokatorska), kluczy do szafki z licznikami i zaworami centralnego ogrzewania i wody oraz kluczy do skrzynki pocztowej. Jeśli nabyliśmy stanowisko w garażu, podczas odbioru otrzymujemy także pilota do bramy garażowej, bramy w ogrodzeniu i przejścia z garażu do klatki schodowej.
Zazwyczaj po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania przedstawiciel dewelopera wręcza nam również dokumenty takie jak instrukcja obsługi mieszkania wraz z instrukcjami obsługi i kartami gwarancyjnymi wbudowanych urządzeń. Warto jednak pamiętać, że umowa może inaczej regulować kwestię przekazania kluczy. Co do zasady, jeśli umowa deweloperska milczy na temat przekazania kluczy, te zostaną przekazane dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej własność (często nawet kilka miesięcy po odbiorze).
Odbiorowi podlega przy tym wyłącznie stan fizyczny przedmiotu umowy, podczas odbioru nie dokonuje się analizy stanu prawnego nieruchomości. Odbioru technicznego lokalu najlepiej jest dokonać przy pomocy osoby biegłego rzeczoznawcy, który pomoże nam szczegółowo ustalić, czy lokal nie ma wad, a jeśli je ma – jaki jest ich zakres. Są to bowiem wiadomości techniczne, które samodzielnie trudno zebrać.
Jeśli podczas odbioru zostaną stwierdzone jakieś nieprawidłowości, powinny one zostać wpisane do protokołu odbioru. Protokół zawiera również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do protokołu. W razie uznania wad przez dewelopera, jest on zobowiązany do usunięcia usterek w terminie 30 dni. Co ważne, brak odpowiedzi w tym terminie poczytuje się za uznanie wad.
Warto jednak zaznaczyć, że odbiór techniczny lokalu to nie jedyny etap, w którym nabywca może zgłaszać uwagi dotyczące wykonania budynku. Po odbiorze technicznym, nabywca ma jeszcze prawo do składania reklamacji i zgłaszania ewentualnych usterek przez określony czas po odbiorze technicznym – w ramach rękojmi w ciągu 5 lat od wydania mieszkania, a w ramach tzw. odpowiedzialności kontraktowej dewelopera co do zasady w ciągu 6 lat od zawarcia umowy, przy czym koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Oznacza to, że termin przedawnienia przeciwko deweloperowi na podstawie odpowiedzialności kontraktowej będzie kończył się co do zasady po upływie sześciu pełnych lat z dniem 31 grudnia roku, w którym upłynęło tych sześć lat. Uwaga! Może się zdarzyć, że zaistnieją przesłanki do zastosowania terminu 10-letniego – dla inwestycji sprzed 2018 roku, kiedy to znowelizowano przepis o przedawnieniu. Więcej o terminach przedawnienia roszczeń wobec dewelopera przeczytasz tutaj.
odmówić deweloperowi odbioru lokalu
Kiedy można odmówić deweloperowi odbioru technicznego lokalu?
Odmowa odbioru technicznego lokalu to ostateczność i powinna być traktowana właśnie jako ostateczny środek w przypadku poważnych nieprawidłowości w wykonaniu budynku, które uniemożliwiają korzystanie z lokalu.
W starej ustawie deweloperskiej brakowało regulacji dotyczącej możliwości odmowy odbioru technicznego lokalu przez nabywcę. Spornym w doktrynie było, czy taka odmowa jest w ogóle możliwa. Część prawników uważała, że istnieje możliwości zamieszczenia w protokole oświadczenia nabywcy o odmowie odbioru ze względu na skonkretyzowane wady istotne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nie było to jednak oczywiste i przykładowo Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta nie podzielał tego poglądu.
Obecnie możliwość odmowy odbioru technicznego lokalu uregulowano jednak wprost w ustawie deweloperskiej.
Zgodnie z nową ustawą deweloperską nabywca ma prawo odmówić odbioru technicznego lokalu, jeśli podczas oględzin zostaną stwierdzone poważne nieprawidłowości lub usterki, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają korzystanie z mieszkania (tzw. wada istotna). Przepisy nie definiują wprost czym jest taka wada. Zgodnie z poglądami wyrażonymi w wyrokach, wada ma charakter istotny, jeżeli zakłóca możliwość normalnego korzystania z rzeczy w zakresie jej podstawowych właściwości funkcjonalnych zgodnie z jej przeznaczeniem i oczekiwaniami nabywcy (por. wyr. SA w Lublinie z 29.5.2020 r., I AGa 55/20). Wada miałaby ponadto charakter istotny, gdyby wcześniejsza wiedza nabywcy o wystąpieniu wady w zasadniczy sposób wpłynęła na jego decyzję co do zawarcia umowy, a nie jedynie spowodowała zmniejszenie wysokości ceny, jaką nabywca byłby skłonny zapłacić za rzecz z tą wadą. Chodzi zatem o wadę, która – gdyby została ujawniona przed zawarciem umowy – wpłynęłaby na sferę motywacyjną przeciętnego nabywcy i stanowiła o zmianie jego pierwotnej decyzji co do zawarcia umowy.
W orzeczeniach za wady istotne uznawano np.:
- różnice w projektowanej i rzeczywistej powierzchni użytkowej przedmiotu umowy większe niż 2%
- odmienne od projektowanego rozmieszczenie pomieszczeń w lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym,
- położenie lokalu mieszkalnego na innej kondygnacji lub w innym miejscu na kondygnacji, położenie domu jednorodzinnego w innym miejscu na działce,
- brak balkonu/tarasu lub okna w miejscu przewidzianym w projekcie budowlanym.
Warto jednak pamiętać, że nieprawidłowości, które nie mają wpływu na bezpieczeństwo użytkowania lokalu i nie są istotne, nie są wystarczającym powodem do odmowy odbioru technicznego. W przypadku takich usterek nabywca powinien składać reklamację i domagać się naprawy usterek. Pamiętajmy przy tym szczególnie o tym, że znaczna ilość drobnych usterek nie uzasadnia odmowy odbioru technicznego lokalu. Odmowę uzasadnia wyłącznie wada istotna (chociażby jedna).
Odmowa odbioru technicznego lokalu powinna być poparta dokładnym opisem stwierdzonych nieprawidłowości oraz ich udokumentowaniem. Warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy budowlanego lub prawnika, którzy pomogą w przygotowaniu odpowiedniej dokumentacji.
odmówić deweloperowi odbioru lokalu
Co się stanie, jeśli odmówię odbioru technicznego lokalu?
W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Następnie przeprowadza się ponowny odbiór na takich samych zasadach jak odbiór pierwotny, tj. musi on się odbyć w obecności nabywcy i sporządza się z niego protokół. Jeżeli nabywca ponownie odmówi odbioru wskazując na wadę istotną lokalu, konieczne będzie przedstawienie przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy. Odstąpienie od umowy deweloperskiej wywołuje takie skutki jakby umowa była niezawarta. Jest to zatem opcja która kończy relacje z deweloperem i sprowadza relacje do żądania zwrotu wpłaconych pieniędzy, ewentualnie zapłaty odszkodowania.
Deweloper ma maksymalnie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy na zwrot nabywcy środki wypłacone deweloperowi.
Kto płaci za opinię rzeczoznawcy budowlanego w przypadku wady istotnej?
W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.
W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera. Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą następuje najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
Czy mogę nie przyjść na odbiór techniczny lokalu?
Warto pamiętać, że brak stawiennictwa na zaplanowanym terminie nie oznacza odmowy odbioru, która powinna być wyraźna i podlegać zaprotokołowaniu. Brak stawiennictwa na terminie odbioru oznacza najczęściej – w zależności od postanowień umowy deweloperskiej – konieczność zapłaty kary umownej deweloperowi. Wykluczone jest jednak, aby deweloper sam dokonał odbioru, nawet jeśli nabywca kilkukrotnie nie stawi się na tę czynność. Pamiętajmy przy tym, że dwukrotne niestawiennictwo na odbiór stanowi, zgodnie z art. 43 ust. 8 ustawy deweloperskiej, podstawę do odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Odmowa odbioru technicznego lokalu: podsumowanie
Jeśli w trakcie odbioru technicznego okaże się, że Twój lokal ma wadę istotną, przysługuje Ci prawo odmowy dokonania odbioru technicznego. Deweloper powinien wyznaczyć wtedy kolejny termin odbioru, do czasu którego usunie usterki. Jeśli w trakcie kolejnego odbioru uznasz, że wada nie została usunięta, możesz ponownie odmówić odbioru technicznego lokalu. Konieczne będzie wówczas przeprowadzenie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego. Jeśli potwierdzi ona Twoje spostrzeżenia, przysługuje Ci prawo odstąpienia od umowy.
Rozważając odmowę odbioru technicznego lokalu warto skorzystać z pomocy wykwalifikowanego prawnika, który pomoże nam dochować wszystkich formalności. Nie warto zwlekać z podjęciem decyzji, dlatego jeśli masz problemy z odbiorem technicznym lokalu, skontaktuj się z doświadczonym adwokatem, który pomoże Ci rozwiązać sprawę w sposób skuteczny i zgodny z prawem.