Jedna ze spraw, jakie prowadziliśmy przeciwko deweloperowi dotyczyła zwrotu zadatku przez znanego na rynku poznańskim funkcjonującym pod nazwą Invest Complex Transportowa Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Swarzędzu. Zapraszamy do zapoznania się z krótkim jej podsumowaniem, które liczymy ze pomogą w analizie podobnych spraw.
Umowa rezerwacyjna z deweloperem Invest Complex określająca zadatek
Klienci zawarli umowę rezerwacyjną z deweloperem w ramach której wpłacili 10.000,00 złotych zadatku oraz określili termin zawarcia umowy deweloperskiej. Termin ten został wskazany standardowo: przez określenie końcowego terminu zawarcia umowy, a nie przez wskazanie precyzyjnej daty jej zawarcia.
Zakup nieruchomości miał być finansowany przez klientów częściowo pieniędzmi pochodzącymi z kredytu bankowego. Klienci pozostawali w kontakcie z przedstawicielami podpoznańskiego dewelopera, uzyskali dokumenty potrzebne do kredytu, złożyli wniosek kredytowy do banku. Długość procedur doprowadziła jednak, że w terminie obowiązywania umowy rezerwacyjnej nie otrzymali oni pozytywnej decyzji kredytowej. Byli jednak pewni, że taką dostaną, gdyż wcześniej badali swoją zdolność kredytową.
Wobec tego klienci ostatniego dnia obowiązywania umowy rezerwacyjnej zakupu lokalu mieszkalnego wysłali e-mail z prośbą o przedłużenie terminu do zawarcia umowy deweloperskiej oraz o chęci umówienia się na spotkanie, na którym umowa deweloperska zostanie podpisana. Wiadomość ta pozostała bez odpowiedzi.
Ważne w sprawie jest to, że dotychczas żadna ze stron nie wyznaczyła terminu zawarcia umowy deweloperskiej. Klienci nie dostali jakiejkolwiek informacji od dewelopera o tym, że zorganizował on spotkanie u notariusza celem zawarcia umowy deweloperskiej.
Deweloper Invest Complex odstępuje od umowy rezerwacyjnej i zatrzymuje wpłacony zadatek
Kolejna wiadomość wysłana prawie miesiąc później od dewelopera zaskoczyła klientów. Deweloper wysłał im wiadomość, że „nie byli gotowi do zawarcia umowy deweloperskiej i nie było także podstaw do wyznaczenia terminu jej zawarcia”. Jednocześnie deweloper powiedział, że nie widzi możliwości przedłużenia terminu obowiązywania umowy rezerwacyjnej. Deweloper oświadczył także, że wobec upływu terminu wskazanego w umowie rezerwacyjnej, pozwana odstępuje od umowy rezerwacyjnej i zatrzymuje wpłacony zadatek. Ostatecznie klienci otrzymali pismo o odstąpieniu od umowy rezerwacyjnej i zatrzymaniu zadatku Na tym etapie klienci zwrócili się o pomoc do zespołu www.bezproblemow.pl.
Dodać należy, że był to czas pierwszych miesięcy pandemii. W tym okresie też ceny mieszkań szalały i dochodziło do ich skokowego wzrostu. Wtedy deweloperzy często zrywali dotychczas zawarte umowy chcąc ponownie wystawić lokale na sprzedaż za wyższą cenę.
Wzywamy dewelopera do zwrotu zadatku.
Analiza sprawy przez kancelarię wykazała następujące fakty, które przemawiały za tym że zatrzymanie zadatku przez dewelopera nie było prawidłowe. Po pierwsze obie strony umowy rezerwacyjnej zachowały się biernie, tj. nie wyznaczyły konkretnego dnia zawarcia umowy deweloperskiej. Obowiązek ten nie został określony w umowie, jednak to na deweloperze, jako profesjonalnemu podmiotowi, ciążył obowiązek zorganizowania spotkania u notariusza. Deweloper z góry i autorytarnie uznał zaś, że skoro klienci nie mają jeszcze umowy kredytowej, to nie będą zainteresowani zawarciem umowy deweloperskiej.
Po drugie, umowa rezerwacyjna nie przewidywała jakiekolwiek warunku dotyczącego uzyskania przez rezerwujących (powoda) pozytywnej decyzji kredytowej z banku. Powoływanie się przez dewelopera na tę okoliczność było zatem nieprawidłowe.
Po trzecie, deweloper działał wbrew zasadom współżycia społecznego, a także z naruszeniem dobrej wiary (która przy wykonywaniu zobowiązań ma mieć postać zachowania zmierzającego do spełnienia zobowiązania – a w konkretnej sprawie, do zawarcia umowy przyrzeczonej). Nieprawidłowo realizował kontakt z klientami i zaskakiwał ich swoimi decyzjami.
Mając na uwadze powyższe, wezwaliśmy dewelopera do zwrotu zadatku. Ten jednak potrzymał swoje stanowisko i nie pozostawił wyboru. Sprawa trafiła do Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu.
Sąd w Poznaniu nakazuje deweloperowi zwrócić zadatek
Sprawa przebiegała dosyć sprawnie. Dowody ograniczały się do dokumentów oraz przesłuchania stron oraz kilku świadków. Dwie dość sprawne rozprawy pozwoliły sądowi zamknąć sprawę i wydać wyrok. W wyroku wydanym przeciwko deweloperowi Sąd zasądził na rzecz klientów 10.000 złotych wraz z odsetkami oraz prawie 2.500 złotych kosztów sądowych.
Pomimo apelacji złożonej przez dewelopera, Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił apelację i utrzymał w ten sposób wyrok Sądu I instancji. Deweloper musi zatem – już ostatecznie – zwrócić pieniądze na rzecz klientów. Wyrok został zrealizowany przez dewelopera, a sprawa pomyślnie zakończyła się dla naszych klientów.
Sprawa była prowadzona w Sądzie Rejonowym Poznań – Nowe Miasto i Wilda pod sygnaturą: V C 1725/20, a w Sądzie Okręgowym w Poznaniu pod sygnaturą II Ca 792/21. Sprawę prowadził adwokat Krzysztof Lamparski.