Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. to spółka deweloperska zajmująca się realizacją inwestycji „Osiedle Poznańskie” w Czapurach – niewielkiej miejscowości położonej pod Poznaniem. Inwestycja miała obejmować 36 budynków mieszkalnych czteropiętrowych, a w każdym z nich miało znaleźć się 28 lokali, a pod nimi hale garażowe. Zakończenie całej inwestycji zaplanowano na koniec 2023 r., a wydanie lokali najpóźniej na początek 2024 r. Strona internetowa dla prowadzonej inwestycji to: www.osiedlepoznanskie.com.pl
W zakresie tej inwestycji pojawiło się obecnie wiele niepokojących informacji, które postanowiliśmy zebrać dla informacji osób, które kupiły od tego dewelopera mieszkanie.
Czy Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. rzeczywiście upada?
Najpoważniejsza wątpliwość co do kondycji Osiedla Poznańskiego sp. z o.o. sp. k. rodzi się na gruncie złożonego wniosku o ogłoszenie upadłości dewelopera.
Krajowy Rejestr Zadłużonych wskazuje, że w dniu 20 czerwca 2023 roku pod sygnaturą PO1P/GU/1122/2023 Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznaniu dokonał rejestracji wniosku o upadłość spółki Osiedla Poznańskiego sp. z o.o. sp. k. Aktualnie zatem wiemy, że do sądu trafił wniosek o upadłość i aktualnie będzie on przedmiotem rozpoznania.
Wniosek o upadłość zgodnie z przepisami może pochodzić bezpośrednio od upadającego dewelopera albo od jego wierzyciela. Może tez on zakończyć się odrzuceniem (jeśli sąd nie będzie miał możliwości w ogóle merytorycznie odnieść się do wniosku), oddaleniem wniosku (jeśli sąd stwierdzi, że nie ma podstaw do otwarcia postępowania upadłościowego) lub otwarciem właściwego postępowania upadłościowego (jeśli sąd uzna, że spółka rzeczywiście powinna wejść w to postępowanie dla ochrony interesów jej wierzycieli).
Z samego faktu złożenia wniosku o upadłość nie należy zatem wyciągać zbyt daleko idących wniosków.
Jakie informacje o upadłości spółki Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. są dostępne w Internecie i co z tego może wynikać?
Dostępne w Internecie informacje wskazuję, że prawdopodobnie wniosek o upadłość spółki Osiedle Poznańskie pochodzi od wierzyciela spółki, gdyż Osiedle Poznańskie na swojej stronie internetowej informuję o tym, że:
Jeden z wykonawców wykonujących w przeszłości prace na rzecz spółki Osiedle Poznańskie
sp. z o.o. sp.k., z którym jesteśmy w sporze, złożył do Sądu Rejonowego Poznań – Stare
Miasto w Poznaniu wniosek o ogłoszenie upadłości naszej spółki.
Sprawą zajęły się lokalne portale internetowe. Z nich możemy przeczytać, że do sytuacji spółki Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. odnieśli się zarówno Izabella Łukomska-Pyżalska, jak i Jakub Pyżalski. Jakub Pyżalski stwierdził w swoim oświadczeniu:
„Kilka miesięcy temu zostałem odsunięty od wszystkich spraw Osiedla Poznańskiego i nie mam jakiegokolwiek wpływu na jego działalność. Od około pół roku spółką zarządza samodzielnie Izabella Łukomska-Pyżalska, a ja nie jestem uprawniony do podejmowania jakichkolwiek decyzji”. Pełna treść oświadczenia dostępna jest tutaj: https://epoznan.pl/news-news-140601-oswiadczenie_jakuba_pyzalskiego
Z kolei Izabella Łukomska-Pyżalska we własnym oświadczeniu wskazała:
„W dalszym ciągu pozostaję prezesem Osiedla Poznańskiego i prowadzę inwestycję budowlaną. Pomimo prób zaszkodzenia spółce i mi osobiście, (wszystkie działania wymierzone przeciwko mojej spółce są działaniami mojego małżonka ), nie ugnę się i doprowadzę do końca wszystkie aktualne i planowane inwestycje. Chciałabym także uspokoić wszystkich mieszkańców i nabywców mieszkań – próba postawienia w upadłość mojej spółki jest próbą podjętą przez mojego małżonka. Nie ma żadnych przesłanek do upadłości, co znajdzie swoje odzwierciedlenie w działaniach prawnych, przed sądem”. Pełna treść oświadczenia dostępna jest tutaj: https://epoznan.pl/news-news-140633-izabella_i_jakub_pyzalscy_rozwodza_sie_obraz_naszej_rodziny_przedstawiany_w_mediach_nie_byl_prawdziwy
Co ciekawe, łącznie z oświadczeniem Jakuba Pyżalskiego dołączone oświadczenie spółki FH Usługi sp. z o.o., która to przedstawia się jako były generalny wykonawca robót budowlanych prowadzonych na rzecz spółki Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k.
Firma ta przyznaje się o złożeniu wniosku o upadłość spółki Osiedle Poznańskie z uwagi na brak regulowania zobowiązań przez dewelopera. Mamy zatem winnego całego zamieszania. Spółka FH Usługi sp. z o.o. wskazuje w swoim oświadczeniu, że ma istotne niespłacone wierzytelności względem spółki Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. i wniosek o upadłość był koniecznością.
„Zostaliśmy do tego zmuszeni, albowiem Osiedle Poznańskie, nie wywiązało się ze swoich zobowiązań. Podejmowaliśmy szereg prób porozumienia, aby nie dopuścić do zaognienia sporu, kierując się również troską o dobro mieszkańców wybudowanych przez nas mieszkań, jednakże Pani Prezes Izabella Łukomska – Pyżalska zaprzestała dokonywać jakichkolwiek płatności na rzecz generalnego wykonawcy, w tym nie poczuwała się do zapłaty wynagrodzenia pracownikom za już wykonane prace. Mając na uwadze rozmiar wykonanych przez nas prac i wywiązanie się z umowy o roboty budowlane, brak zapłaty ze strony Osiedla Poznańskiego powoduje, że FH Usługi musiała wystąpić na drogę sądową, ponieważ zaległości wobec generalnego wykonawcy sięgają kilku milionów złotych. Z uwagi na dobro mieszkańców poinformowaliśmy także bank prowadzący rachunek powierniczy spółki o problemach finansowych Osiedla Poznańskiego, chcąc zabezpieczyć interes majątkowy nabywców lokali mieszkalnych. Na chwilę obecną nasza współpraca z Osiedlem Poznańskim zakończyła się, co potwierdza protokół zdania terenu budowy. W dniu wczorajszym Osiedle Poznańskie chciało pozbawić nas dostępu do naszego sprzętu budowalnego, konieczna okazała się interwencja policji. Ostatecznie udało się jednak odebrać maszyny z placu budowy. Wyrażamy nadzieję, że żadna z osób, które nabyły mieszkania od Osiedla Poznańskiego nie zostanie poszkodowana zaistniałą sytuacją. „Pełna treść oświadczenia FH Usługi dostępna jest tutaj: https://epoznan.pl/news-news-140601-oswiadczenie_jakuba_pyzalskiego
Co wynika z oświadczeń dotyczących wniosku o upadłość spółki Osiedle Poznańskie?
Jeśli wszystkie podane informacje są prawdziwe, sytuacja, która dotyczy spółki Osiedle Poznańskie to dość klasyczny scenariusz, w którym dla wzmocnienia efektu wierzyciel dłużnika wykorzystuje instrument w postaci złożenia wniosku o upadłość. W końcu postępowanie upadłościowe brzmi groźnie, szczególnie w obliczu tak wielu osób, które kupiły od dewelopera mieszkanie, inwestując w to duże pieniądze. Presja na spółce-wierzycielu jest ogromna.
Uważam zatem osobiście, że są, fakt istnienia wniosku o ogłoszenie upadłości wcale nie powinien być bardzo niepokojący. Spory pomiędzy firmami się zdarzają, na budowie tym bardziej licznie. Wniosek o upadłość dewelopera jest w tym przypadku narzędziem prawnym, na który zdecydowała się spółka FH Usługi i miała do tego prawo. Teraz trzeba czekać na decyzję sądu.
Czy sprawę można bagatelizować? Absolutnie nie! Z samego faktu, że sprawa narosła do takich rozmiarów i rozwinęła się do tego etapu można wnioskować, że na budowie Osiedla Poznańskiego nie dzieje się najlepiej.
Nie możemy jednak na podstawie tych informacji określić czy spółka FH Usługi ma rzeczywiście podstawy do swoich żądań, czy to ona powinna zapłacić pieniądze deweloperowi. Niemniej zejście z budowy generalnego wykonawcy to zawsze tąpnięcie na inwestycji, a jeśli jest ono połączone ze sporem przeniesionym na pole wniosku o upadłość, nie może być to dobra oznaka.
Jak powiązane są spółki Osiedle Poznańskie i FH Usługi?
Sytuację nieco może rozjaśnić dodatkowo analiza akt KRS poszczególnych spółek.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że spółka deweloperska Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. rzeczywiście jest w całości kontrolowana przez Izabellę Łukomską-Pyżalską, która od samego początku jej istnienia w 2016 roku jest jedynym komandytariuszem, a komplementariuszem jest spółka Osiedle Poznańskie sp. z o.o., której z kolei wspólnikiem większościowym będącym jednocześnie jedynym członkiem zarządu jest Izabella Łukomska-Pyżalska. Drugi ze wspólników dysponuje jedynie dwoma udziałami o łącznej wartości 100 zł, a jego nazwisko nie zostało z tego względu ujawnione w KRS. Także Rejestr Beneficjentów określa Panią Izabellę Łukomską-Pyżalską jako wyłącznego beneficjenta tej spółki. Pytanie zatem o to, w jakim charakterze w spółce występować miał Jakub Pyżalski, bo z całą pewnością nie oficjalnego reprezentanta, którego możnaby zweryfikować w KRS. Być może był on pełnomocnikiem tej spółki, którego umocowanie zgodnie z jego własnym oświadczeniem, wygasło. Oficjalnie jednak nie można było i nie można go wiązać z działalnością spółki Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. bo za jej działanie odpowiedzialna jest wyłącznie Pani Izabella Łukomska-Pyżalska.
Z kolei FH Usługi sp. z o.o., będącą prawdopodobnie już byłym generalnym wykonawcą Osiedla Poznańskiego w Czapurach, pierwotnie rzeczywiście należała do małżeństwa Pyżalskich, jednak od 20 maja 2020 r. jej jedynym wspólnikiem jest Daniel Michalski. Również w tym momencie małżonkowie przestali zarządzać spółką – do 11 lutego 2021 r. jedynym członkiem zarządu był Tomasz Cegłowski, a aktualnie jedynym członkiem jej zarządu jest Piotr Budych. Trudno jednak powiedzieć, czy któreś z małżonków Pyżalskich utrzymało wpływy na FH Usługi sp. z o.o. jednak portal epoznan.p zamieścił oświadczenie Jakuba Pyżalskiego i tej spółki łącznie.
Należy także wskazać, że Państwo Pyżalscy są w trakcie postępowania rozwodowego, zatem sytuacja może być elementem większego konfliktu.
Większy problem: Osiedle Poznańskie z ustanowioną hipoteką przymusową
Na tym tle należy jeszcze zaznaczyć, że w Księdze Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja Osiedle Poznańskie w Czapurach dnia 21 czerwca 2023 r. pojawiła się wzmianka o wpisaniu hipoteki przymusowej.
Jako że to hipoteka przymusowa oznacza to, że musi być jakiś urzędowy tytuł pozwalający ją wpisać. Przepisy pozwalają wpisać taką hipotekę Wierzycielowi, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym ale także w ramach postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia, decyzji prokuratura czy decyzji administracyjnej.
W każdym tym przypadku istnienie wierzytelności, którą zabezpiecza hipoteka albo jest przesądzona albo też co najmniej uprawdopodobniona.
Największe prawdopodobieństwo jest takie, że zostało wydane postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia na mocy wniosku wierzyciela spółki Osiedle Poznańskie, a postanowienie takie jest udzielane w dwóch przypadkach: po pierwsze istnienie długu musi zostać uprawdopodobnione, a po drugie istnieje interes prawny w tym, by udzielić taką hipoteką – zatem sytuacja gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie przyszłego orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu prowadzonego postępowania.
Na ten moment nie znamy szczegółów hipoteki. Nie wiadomo jednak, na czyją rzecz została wpisana hipoteka, jaka jest jej podstawa oraz wysokość. Mednak sam fakt istnienia podstaw do wpisania hipoteki przymusowej jest alarmujący i to w znaczniejszym stopniu niż złożenie wniosku o upadłość.
Ponadto można odnotować, że w dziale III wspomnianej Księgi Wieczystej na rozpoznanie czeka 5 wniosków o wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności. Oznacza to prawdopodobnie, że znalazły się osoby, które zdecydowały się na wycofanie z inwestycji i rozwiązanie umowy i z osobami tymi spółka Osiedle Poznańskie będzie musiała się rozliczyć.
Co ma wspólnego Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. z Family House sp. z o.o.?
Jak wynika m. in. z opinii dostępnych w Google, Osiedle Poznańskie nie jest pierwszą inwestycją deweloperską w Czapurach przysparzającą takich problemów. Wcześniej wiele kontrowersji budziła realizacja Osiedla Leśnego, realizowana przez spółkę Family House sp. z o.o., od 2019 r. funkcjonującą pod firmą YELLOW POINT INVESTMENT sp. z o.o.
Należy przy tym zaznaczyć, że Family House sp. z o.o. przez kilkanaście lat funkcjonowało jako spółka co do zasady rodzinna, kierowana właśnie przez Państwa Pyżalskich. Sytuacja ta uległa zmianie w kwietniu 2021 r., kiedy to wszystkie udziały w spółce zostały przeniesione na Tomasza Cegłowskiego, ustanowionego jednocześnie jedynym członkiem jej zarządu. Co również ciekawe, Tomasz Cegłowski w latach 2020 – 2021 był również jedynym członkiem zarządu FH Usługi sp. z o.o. – generalnego wykonawcy inwestycji Osiedle Poznańskie w Czapurach.
Aktualnie zaś spółka YELLOW POINT INVESTMENT jest własnością w 100% Daniela Michalskiego. Jest on także aktualnie 100% właścicielem spółki FH Usługi sp. z o.o.
Inwestycja realizowana przez Family House sp. z o.o. głównie w latach 2017 – 2019 również do łatwych nie należała. Choć część lokali oddano do użytku, ich otoczenie było placem budowy – rozkopanym, zabłoconym, bez ścieżek, dróg dojazdowych, z niewykończonymi ogródkami. Inwestycja ta kosztowała nabywców wiele nerwów, jak wynika z opinii spółki Family House.
Co się stanie z Osiedlem Poznańskim?
Aktualnie prace nad Osiedlem Poznańskim w Czapurach mają być w toku. Wiadomo, że generalny wykonawca FH Usługi sp. z o.o. opuścił plac budowy, jednak z oświadczenia złożonego przez Izabellę Łukomską-Pyżalską wynika, że prace są kontynuowane przez dewelopera we własnym zakresie i budowany jest blok numer 19. Zaprzeczyła ona również zaistnieniu przesłanek do ogłoszenia upadłości dewelopera. Na ten moment trudno jednak przewidzieć, jak sytuacja się rozwinie.
Możliwe wydają się głównie trzy opcje: albo Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. rzeczywiście ogłosi upadłość i nabywcy będą zmuszeni do dochodzenia swoich praw, albo inwestycja zostanie ukończona, jednak z opóźnieniem, podobnie jak w przypadku Osiedla Leśnego realizowanego przez dawne Family House sp. z o.o., przysparzając nerwów zarówno nabywcom, jak i deweloperowi, albo, co niestety mało prawdopodobne w obliczu opuszczenia budowy przez generalnego wykonawcę, inwestycja będzie przebiegała terminowo, a podejmowane względem spółki Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. działania okażą się wyłącznie nieczystymi zagraniami podejmowanymi w toku procesu rozwodowego.
A jeśli Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. rzeczywiście upadnie? Sytuacja nabywców lokali w przypadku upadłości Osiedle Poznańskie
Gdyby jednak doszło do ogłoszenia upadłości Osiedla Poznańskiego sp. z o.o. sp. k., to sytuacja nabywców będzie trudna. Upadłość ma bowiem swój główny cel by zaspokoić wszystkich wierzycieli w jak najwyższym stopniu przez upłynnienie jej majątku. Sytuacja upadającego dewelopera jest jednak trochę inna, co może wlewać trochę nadziei.
Jest bowiem szansa, że po ogłoszeniu upadłości dewelopera Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. syndyk, za zgodą sędziego-komisarza będzie nadzorował ukończeniem inwestycji. Jest ona bowiem na dość zaawansowanym etapie. Jest również szansa, że nieruchomość zostanie sprzedana w ramach upadłości innemu przedsiębiorcy i to on będzie zobowiązany do ukończenia inwestycji. W każdym razie upadłość spółki Osiedla Poznańskiego oznacza, że kupujący poczekają na swoje mieszkania, jeśli w ogóle je dostaną.
Niestety, nie ma bowiem pewności, czy ten scenariusz, ostatecznie pozytywny dla nabywców, miałby szansę się spełnić. Kontynuacja inwestycji przez syndyka po ogłoszeniu upadłości dewelopera jest możliwa wyłącznie w sytuacji, gdy jest to ekonomicznie uzasadnione. Przede wszystkim więc ważny będzie etap realizacji inwestycji w momencie ogłoszenia upadłości. Jeśli prace będą odpowiednio zaawansowane, jest szansa, że sędzia-komisarz wyrazi zgodę na ich zakończenie. Jeśli jednak nie będzie widoku na ukończenie inwestycji albo po prostu okaże się to nieopłacalne, takiej zgody może nie udać się uzyskać.
Czy Otwarty Rachunek Powierniczy chroni nabywców umowy? Inne środki ochrony?
Jako że deweloper Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k. zdecydował się na prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, odzyskanie wpłaconych funduszy będzie trudniejsze.
Ten rodzaj rachunku charakteryzuje się bowiem możliwością dokonywania wypłat przez dewelopera w trakcie realizacji inwestycji, zgodnie z ustalonym harmonogramem. Środki wpłacone zostały zatem na pewno w pewnej części wypłacone przez bank. Reszta środków będzie musiała być dochodzona w ramach postępowania upadłościowego.
Szansa nabywców na ochronę ich praw jest natomiast potencjalnie gwarancja bankowa lub gwarancję ubezpieczeniowa. Przedsięwzięcie deweloperskie realizowane przez Osiedle Poznańskie realizowane jest bowiem pod rządami ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 roku. Zakładała ona, że Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy.
Podsumowanie: sytuacja nabywców mieszkań Osiedle Poznańskie
Na chwilę obecną trudno jest przewidzieć, jak rozwinie się sytuacja dewelopera Osiedle Poznańskie sp. z o.o. sp. k
Nie należy popadać w panikę i trzeba czekać na rozwój sytuacji, jednak zainteresowanie inwestycją powinno być wzmożone. Niepokoi najbardziej fakt ostrzeżenia o hipotece przymusowej w księdze wieczystej nieruchomości. Należy ją sprawdzać, by ustalić dokładnie jaka jest podstawa tego wpisu, czego dotyczy i na jaką kwotę ją ustanowiono. Niepokoją spory dotyczące spółki, które doprowadziły do złożenia wniosku o upadłość. Nie musi to jednak być pierwszym aktem tragedii, choć może nim być – stąd warto śledzić losy wniosku o upadłość.
Poza czekaniem i śledzeniem umowy warto stworzyć sobie warunki do potencjalnego odstąpienia od umowy, jeśli będzie taka konieczność. Potencjalnie, w złym scenariuszu, będzie bowiem do wyboru wykazywanie się zaufaniem do dewelopera i oczekiwanie na ukończenie przez niego inwestycji i wywiązanie się z umowy lub próba odstąpienia od umowy z minimalizacją strat.
W tym celu warto zweryfikować stan środków na Otwartym Rachunku Powierniczym oraz dowiedzieć się o gwarancji dewelopera, ustalając w jakim zakresie może ono chronić nabywców, jakie są jej warunki i jak ja potencjalnie można uruchomić. Dzięki temu być może sen będzie spokojniejszy, jeśli wiedzieć będziemy że za wypłatę zainwestowanych środków odpowiedzialność może poniesie ktoś inny i nie będzie konieczności czekania na te środki na zakończenie postępowania upadłościowego.
Gdy upłynie termin do przeniesienia własności warto rozważyć także wysłanie wezwania do wykonania umowy, wywierając na deweloperze presję. Dzięki temu bieg rozpocznie długi, bo aż 120 dniowy termin, który zgodnie z przepisami należy dać deweloperowi przed potencjalnym odstąpieniem od umowy. Później do podjęcia będzie decyzja czy z prawa odstąpienia od umowy skorzystać czy nie. Oby jednak nie było takiej potrzeby
Do tego pozostaje zwyczajne interesowanie się przedsięwzięciem deweloperskim – weryfikowanie, czy prace są prowadzone, jaka jest tego efektywność. Dzięki temu ocenić będziemy w stanie czy jest w ogóle sens czekać na inwestycje i potencjalnie przechodzić drogę klientów Family House.
W razie potrzeby, pozostajemy do Państwa dyspozycji i zapraszamy do kontaktu.