Coraz częściej pojawiają się informację kradzieżach na budowach deweloperskich dotyczących: zewnętrznych jednostek pomp ciepła, agregatów klimatyzatorów czy paneli fotowoltaicznych. Te elementy, jako nowoczesne i drogie systemy zwiększają atrakcyjność inwestycji, a deweloperzy zaczynają oferować je kupującym w standardzie. Wszystkie te elementy łączy to, że musza być one zamontowane na zewnątrz budynku i wobec tego dość łatwo złodzieje mogą je zdemontować (lub odciąć) i wywieźć nie wiadomo gdzie. Jest to możliwe szczególnie gdy budowa jeszcze trwa, a deweloper buduje domki jednorodzinne gdzieś na uboczu i bez zapewnienia ochrony.
Po sporządzeniu protokołu odbioru z deweloperem dochodzi do kradzieży pompy ciepła
W ciągu ostatnich dni z takim problemem zgłosili się do nas klienci jednego z deweloperów, który realizuje inwestycję budowy domków jednorodzinnych pod Poznaniem. Po dokonanym odbiorze od dewelopera, jednak przed zawarciem umowy przeniesienia własności doszło do kradzieży pompy ciepła z terenu ich domku. Sprawcy nie są aktualnie znani. Powstało jednak pytanie: czy za skradzioną pompę ciepła będzie odpowiadał deweloper, czy już kupujący? Koszt jednostki zewnętrznej to kilkadziesiąt tysięcy złotych, a ich dostępność bywa ograniczona. Jest to zatem poważny problem i ważna sprawa.
Znaczenie i termin odbioru lokalu od dewelopera – odpowiedzialność za kradzież
Odbiór lokalu od dewelopera musi się odbyć przed przystąpieniem stron do zawarcia umowy w ramach której deweloper przeniesie własność do mieszkania/domku na rzecz nabywców. Zawsze będzie zatem występował okres, w którym strony umowy deweloperskiej dokonali już odbioru, ale jeszcze nie zawarli umowy rzeczywistej sprzedaży mieszkania. Czasem jest to kilka dni, a czasem – gdy są trudności z ustaleniem treści umowy lub duża ilość wad do poprawienia – może to trwać nawet kilka miesięcy.
Przepisy stanowią, że przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Sam odbiór następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.
Odbiór ma stanowić przede wszystkim ochronę i gwarancję dla nabywców lokali, że dostaną od dewelopera to na co się umawiali. Jest to uregulowana przepisami ustawy deweloperskiej procedura służąca do zgłaszania wszelkich wad lokalu deweloperowi. Nowe przepisy ustawy deweloperskiej dodatkowo nadają mu większe znaczenie, pozwalając w niektórych sytuacjach wręcz odmówić zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, gdy wady są z kategorii wad istotnych. Wcale nie musi być od związany z tym, że nabywcy odbierają od dewelopera w sposób faktyczny mieszkanie czy dom.
Jeśli szukasz więcej informacji o tym jak powinien wyglądać odbiór mieszkania do dewelopera warto żebyś śledził nasz blog. O tym jak wygląda procedura odbioru pisaliśmy tutaj (https://bezproblemow.pl/jak-powinien-wygladac-odbior-mieszkania-od-dewelopera-czesc-i-procedura-odbioru). Natomiast o tym co możesz zrobić, jeśli podczas odbioru od dewelopera zauważysz wady, możesz przeczytać tutaj (https://bezproblemow.pl/jak-powinien-wygladac-odbior-mieszkania-od-dewelopera-czesc-ii-wady-lokalu)
Znaczenie odbioru dla ponoszenia odpowiedzialności np. za kradzież pompy ciepła z budowy
Odbiór lokalu od dewelopera w rozumieniu powyższych przepisów – co może zaskakiwać – nie musi mieć jednak żadnego znaczenia w kontekście zasad ponoszenia ryzyka za kradzieże na budowie.
Przepisem prawa, regulującym zagadnienie odpowiedzialności za przypadkową utratę oraz przypadkowe uszkodzenie, w tym kradzież, sprzedawanej nieruchomości jest wyłącznie art. 548 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że ryzyko przypadkowej utraty (kradzieży) lub uszkodzenia rzeczy (zniszczenia) przechodzi ze sprzedawcy na kupującego z chwilą wydania rzeczy, nie odwołując się przy tym bezpośrednio do momentu przejścia własności rzeczy na kupującego. Decydującym momentem jest zatem właśnie wydanie nieruchomości kupującemu, przez co rozumieć należy umożliwienie korzystania z mieszkania.
Potwierdza to orzecznictwo sądowe, chociażby poniższy fragment uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego:
„Związanie przejścia niebezpieczeństwa utraty lub uszkodzenia rzeczy z wydaniem rzeczy sprzedanej, wynikające z art. 548 § 1 KC, jest całkowicie niezależne od tego, czy kupujący uzyskał własność rzeczy, czy też – wskutek zastrzeżenia własności przez sprzedawcę – własności tej nie nabył. To oznacza, że jeżeli rzecz ulegnie przypadkowej utracie lub uszkodzeniu już po wydaniu, sprzedający może żądać od kupującego – pomimo utraty lub uszkodzenia rzeczy – zapłaty całej ceny. Niebezpieczeństwo nie ulega podziałowi.”
Dodać należy, że przepis ten dotyczy tylko sytuacji przypadkowej utraty lub uszkodzenia. Jeśli odpowiedzialność za chociażby zniszczenie elementów pompy ciepła można przypisać deweloperowi lub nabywcy, przepis ten nie będzie miał w ogóle znaczenia.
Kiedy dochodzi do wydania lokalu przez dewelopera?
Nie zawsze odbiór i związany z nim protokół odbioru będzie oznaczał umożliwienie korzystania z nieruchomości, zatem jego wydanie. Odbiór może być bowiem rozumiany wyłącznie jako procedura zgłaszania wad. Może jednak zdarzać się tak, że przy odbiorze wydane zostaną klucze do mieszkania czy domu nowym nabywcom i wtedy formalnie zyskują oni prawo do korzystania z kupionej nieruchomości. Często praktyką jest także to, że do takiego przekazania dochodzi nawet wcześniej, czyli przed odbiorem właściwym – a po tzw. odbiorze technicznym (dokonywanym przez uzyskaniem zgody na użytkowanie budynku). Kupującym często zależy na tym, żeby jak najszybciej dostać dostęp do nowego domu po to, żeby rozpocząć jego wykańczanie. Jeśli się tak dzieje, zaczynają oni z zasady ponosić odpowiedzialność i tym samym ryzyko kradzieży elementów nowego domu.
Oczywiście sprawa nie musi i często nie jest jednoznaczna. Po pierwsze deweloperzy często nie wydają mieszkania do wyłącznego korzystania nabywcom. Zachowują sobie możliwość wejścia na teren budowy po to, żeby chociażby usuwać poprawki, a często kończyć niektóre prace. Dochodzi zatem do swoistego częściowego wydania mieszkania, co może powodować wątpliwości czy jest to wydanie w rozumieniu przywołanego art. 548 Kodeksu cywilnego. Po drugie przepis ten wymaga, żeby doszło do wydania „rzeczy sprzedanej”. Powinna być to zatem taka nieruchomość, na jaką się umówiliście w umowie deweloperskiej. Jeśli została ona wydana, ale niekompletna, bo wydanie nastąpiło przed pozwoleniem na użytkowanie, przed zakończeniem wszystkich prac, czy nawet usunięciem zgłaszanych w ramach odbioru usterek, można próbować argumentować, że deweloper wydał, ale nie nieruchomość na którą się umawialiście.
Trzeba jednak uczciwie przyznać, że jeśli dysponujesz już mieszkaniem lub domkiem jednorodzinnym (kluczami) przed podpisaniem umowy przeniesienia własności mieszkania przez dewelopera, Twoja sytuacja jest kiepska i przerzucenie odpowiedzialności za kradzież, przykładowo pompy ciepła na dewelopera będzie naprawdę trudne. Deweloper z pewnością będzie się bronił przed taką odpowiedzialnością i nie będzie pozbawiony racji.
O tym kto ponosi odpowiedzialność może decydować umowa deweloperska
Warto także wspomnieć, że istotna może okazać się tutaj umowa deweloperska. Często zawiera ona bowiem zapisy o tym, kiedy strony uznają, że dochodzi do rzeczywistego wydania lokalu. Jest to możliwe i prawidłowe, bo art. 548 KC strony umowy mogą zmieniać ustalając inne terminy przejścia ryzyka przypadkowej utraty, czyli kradzieży. Analizowana przy okazji naszej sprawy umowa deweloperska zawierała wprost wskazanie, że Strony zgodnie postanowiły, iż z chwilą dokonania odbioru przedmiotowego lokalu następuje jego wydanie w samoistne posiadanie stronie nabywającej. Zapis ten dodatkowo utrudnia sytuację, w której znaleźli się klienci dewelopera na mieszkania, którym skradziono pompy ciepła po odbiorze.
W umowie deweloperskiej warto szukać zapisów, które mówią o tym od którego momentu nabywcy musza ponosić ciężary związane z nieruchomością (podatki, czynsze itp.) Wspomniany wielokrotnie art. 548 kodeksu cywilnego posiada także paragraf drugi zgodnie z którym: Jeżeli strony zastrzegły inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów, poczytuje się w razie wątpliwości, że niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z tą samą chwilą. Przepis ten może być często ostatnią deską ratunku dla nabywców.
Spór sądowy z deweloperem: trudny do przewidzenia rezultat
Na koniec trzeba wskazać, że przenoszenie na nabywców mieszkania od dewelopera ryzyka kradzieży na nieukończonej wciąż budowie, za którą odpowiedzialny jest deweloper wydaje się być nieuczciwe. Przepisy w tym temacie raczej nie uwzględniają specyfiki procedury kupowania lokali od dewelopera. Jeśli zatem możliwe jest zbudowanie argumentacji o niestosowaniu art. 548 KC w Twoim przypadku, może warto zaryzykować i wnieść sprawę do sądu. Poza argumentami, które przytoczył powyżej można szukać też innych, w zależności od konkretnej sytuacji.
Pewnie jednak byłbyś pierwszy lub jeden z pierwszych, bo trudno znaleźć orzeczenia sądów w podobnych sprawach przeciwko deweloperowi. Jeśli planujesz spór prawny z deweloperem i szukasz pomocy prawnika, możesz skorzystać z naszych usług.