Kiedy umówić się na odbiór mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania od dewelopera to jedna z najważniejszych momentów przy kupowaniu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Podczas odbioru kupujący powinien zweryfikować prawidłowość wykonania umowy deweloperskiej przez dewelopera. To ten moment, w którym kupujący powinien sprawdzić czy standard wykończenia jest odpowiedni do tego, który wynika z umowy  (najczęściej z prospektu informacyjnego) oraz czy nie ma innych wad o charakterze prawnym (np. za wąskie miejsce parkingowe). Z odbioru spisuje się protokół, który stanowi ważny dokument prawny w relacji z deweloperem. 

Odbiór to też najlepszy moment, żeby negocjować warunki finansowe umowy z deweloperem. W przypadku wad można z deweloperem wynegocjować i ustalić odszkodowanie za nieprawidłowo wykonaną umowę deweloperską lub inną formę rekompensaty. Kiedy jednak może nastąpić odbiór mieszkania od dewelopera?

Kiedy odbiór mieszkania od dewelopera?

Odpowiedź na to pytanie znajduje się w art. 27 ustawy o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Określa on pewną kolejność czynności, której w żaden sposób ani deweloper ani nabywca lokalu nie powinien naruszać. W pierwszej kolejności deweloper powinien zakończyć prace budowlane i ukończyć inwestycję w rozumieniu: zakończyć budowę. Następnie deweloper powinien uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Jeśli pozwolenie nie jest konieczne (co będzie rzadkością) powinno nastąpić zawiadomienie o zakończeniu budowy i powinien upłynąć termin na zgłoszenie przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu względem rozpoczęcia użytkowania. 

Kiedy odbiór mieszkania na podstawie nowej umowy deweloperskiej?

Uwaga, aktualnie nie trzeba czekać zgodnie z przepisami na prawomocność decyzji na użytkowania, choć dla bezpieczeństwa warto kontrolować jej prawomocność. Nowa ustawa deweloperska zmienia jednak ten stan. Odbiór mieszkań, które zostaną kupione na podstawie umowy deweloperskiej do której zastosowanie znajdzie nowa umowa deweloperska musi nastąpić po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowania.

Teraz następuje najważniejszy moment – deweloper i nabywca lokalu mieszkalnego mogą przystąpić do odbioru, a po zakończeniu procedury odbioru dopiero do zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania. Jak już wspomniałem, na podstawie postanowień umowy deweloperskiej nie można z góry zmienić kolejności powyższych czynności.

Artykuł 27 ustawy deweloperskiej wyznacza zatem kolejność zdarzeń, w ramach których odbiór powinien zostać dokonany. Odbiór nie może zostać przeprowadzony wcześniej niż przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (choćby nieostatecznej) budynku, w którym zlokalizowany jest lokal. Naruszenie tej kolejności powoduje nieważność odbioru. Odbiór dokonany przed dopuszczeniem budynku do użytkowania nie wywiera skutków prawnych, stanowi czynność prawną nieważną. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku IX Ca 517/20.

Odbiór mieszkania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku

Często to nabywcy zależy jednak na odbiorze przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dzieje się tak szczególnie gdy nabywca ma zarezerwowaną firmę wykończeniową lub z innych powodów spieszy mu się, żeby jak najszybciej wprowadzić się do nowego mieszkania. Co wówczas zrobić? 

Wyżej przeczytałeś, że odbiór dokonany przed dopuszczeniem budynku do użytkowania nie wywiera skutków prawnych i jest nieważny. Istniej jednak pogląd, że nie ma jednak przeszkód, aby po zakończeniu budowy – za porozumieniem obu stron – dokonać odbioru lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) jeszcze przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub przed upływem terminu na zgłoszenie sprzeciwu przez organ administracyjny.

Godząc oba poglądy warto w takiej sytuacji umówić się na dwa odbiory. Jednej, który nie będzie dokonywany w trybie ustawy deweloperskiej – przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Drugi oficjalny już wtedy, kiedy przesłanki formalne będą spełnione. W ten sposób spełnione są wymogi prawne. To rozwiązanie najbezpieczniejsze dla obu stron i dość często występujące w praktyce.

Jak przygotować się na odbiór mieszkania od dewelopera

W związku z tym, że odbiór mieszkania od dewelopera jest taki istotny warto się dobrze do niego przygotować. Jeśli nie jesteś fachowcem od budownictwa – ale takim prawdziwym, który zna normy budowlane i najlepiej sam pracował w budownictwie mieszkaniowym – warto poszukać profesjonalnego wsparcia. Inżynier budownictwa dokona za Ciebie technicznego odbioru: weryfikacji prawidłowości wykonania umowy deweloperskiej, sprawdzi jakość wykonania, instalacje i wiele innych spraw, o których Ty możesz nawet nie pomyśleć. To też relatywnie niski koszt, dlatego nie ma co próbować na tym oszczędzić. Suma korzyści może być bowiem dużo większa.

Jest wiele firm zajmująca się odbiorem mieszkań. Ze swojej strony polecam natomiast inż. Romana Manuszkiewicza, który świadczy takie usługi na terenie Poznania i wielkopolski. Warto też zapoznać się z naszym wpisem w tym zakresie, którego autorem jest właśnie Pan Roman: https://bezproblemow.pl/odbior-mieszkania-na-co-zwrocic-uwage/

Co jeśli nie zauważyłem podczas odbioru wszystkich wad mieszkania i nie zgłosiłem ich deweloperowi?

Warto na koniec dodać, że w umowie deweloperskiej nie prawnych możliwości ograniczenia praw nabywcy, którego chroni ustawa deweloperska, do zgłaszania w terminie późniejszym wad, które zostały przeoczone lub pominięte w protokole odbioru. Nabywca może zatem zgłaszać wady także poza procedurą oficjalnego odbioru. Deweloper nie może odmówić rozpoznania zgłoszonych wad z tego tylko powodu. W umie deweloperskiej nie powinny też znajdować zapisy, które dają deweloperowi do tego prawo. Zapisy takie będą nieważne jako abuzywne.

„Przykład klauzuli abuzywnej: „Strony uznają, iż wady stwierdzone protokołem odbioru wyczerpują całość wad lokalu. Kupujący nie może domagać się naprawy wad, które nie zostaną ujęte w protokole, chyba że wady te stanowią wady ukryte lokalu” (wpis nr 1418 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych).”

Mamy nadzieję, że dzięki wpisowi odpowiedź na pytanie kiedy można dokonać odbioru nie będzie więcej budzić wątpliwości. Zapraszamy do śledzenia innych naszych wpisów.

adw. Krzysztof Lamparski

adw. Krzysztof Lamparski

W swojej pracy zawodowej zajmuje się sprawami odszkodowawczymi, prawem nieruchomości oraz prawem ochrony danych osobowych. Obsługuje przedsiębiorców oraz osoby fizyczne. Posiada duże doświadczenie procesualne zdobyte podczas licznych wystąpień przed sądami.

Potrzebujesz pomocy lub porady adwokata?

OSTATNIE WPISY

OBSERWUJ NAS