Mamy na oku niewielką nieruchomość na wsi, którą zamierzamy kupić. Nieruchomość nie ma powierzchni większej niż 1 ha, więc nabywca nie musi być rolnikiem indywidualnym. Pasuje nam ona pod kątem lokalizacji i potrzeb, a cena także jest atrakcyjna. Dowiadujemy się jednak, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) posiada prawo pierwokupu w stosunku do tej nieruchomości. Co to oznacza i czy jest się czego obawiać?
Kiedy nieruchomość jest rolna? Kiedy nie trzeba stosować ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?
Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce jest bardzo ograniczony od kwietnia 2016 roku, kiedy weszła w życie duża nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wprowadziła ona mechanizmy prawne, które stanowią realne przeszkody przy sfinalizowaniu transakcji kupna nieruchomości rolnej – prawo pierwokupu, ograniczenia podmiotowe (konieczność bycia rolnikiem) i wiele więcej. Niemniej ograniczenia te dotyczą tylko nieruchomości rolnych. Czym zatem są nieruchomości rolne i kiedy nie trzeba stosować reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?
Jaka jest definicja nieruchomości rolnej?
Definicja nieruchomości rolnej w polskim prawie niestety nie jest szczególnie prosta i jednoznaczna. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wskazuje, że nieruchomością rolną jest nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Z tego przepisu możemy rozkodować pierwsze wyłącznie – jeśli dla nieruchomości został określony plan zagospodarowania przestrzennego i wskazany w nim cel jest inny niż rolny, nieruchomość nie jest rolna.
Kodeks cywilny wskazuje w art. 46 (1), że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Jeśli zatem istnieje potencjalna możliwość wykorzystania nieruchomości rolnej – niezależnie od jej skali – nieruchomość jest nieruchomością rolną.
Przepis ten nie zawiera żadnego kryterium obszarowego, zatem nawet małe nieruchomości mogą być nieruchomościami rolnymi. Nieruchomość rolna nie musi też być tylko na wsi. Nieruchomość w mieście też może być traktowana jako nieruchomość rolna. Co więcej – uznaje się, że nawet decyzje o warunkach zabudowy i inne decyzje lokalizacyjne nie mogą stanowić jedynej i kategorycznej podstawy do ustalenia, że dana nieruchomość stanowi bądź nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepis ten jest zatem na tyle ogólny, że niestety niewiele tłumaczy.
Odpowiadając zatem na pytanie, kiedy nieruchomość jest rolna, odpowiedź brzmi: wtedy kiedy nie została tak określona przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. I tylko tyle. W większości gmin jednak nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, więc to marne wyłączenie.
Kiedy nieruchomość nie podlega pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego?
Definicja nieruchomości rolnej nieszczególnie nam zatem pomogła. Dużo bardziej konkretne są wyłączenia kiedy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie znajduje swojego zastosowania. Jeśli jedno z takich wyłączeń znajdzie miejsce, nie będzie trzeba przejmować się prawem pierwokupu.
Pierwsze wyłączenie ma charakter obszarowy. Ustawy nie stosuje się dla nieruchomości o powierzchni mniejszych niż 0,3 ha. Bardzo małe nieruchomości rolne nie będą zatem podlegały pod reżim tej ustawy. Ten sam przepis zawiera także inne wyłączenia: nieruchomości będące drogami wewnętrznymi, czy wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. To wyłącznie będą jednak stosowane niezwykle rzadko.
Drugie wyłącznie związane jest z położeniem nieruchomości w mieście, ale nie tylko. Jeżeli nieruchomość jest położona w granicach administracyjnych miasta ORAZ podjęta została uchwała rady miasta o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, to nie stosujemy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Inwestycja mieszkaniowa to przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac. Takie uchwały zapadają dość rzadko.
Wyłączenia też znajdują się w ustawie, która wprowadziła ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi, które obecnie obowiązują. Chodzi mianowicie o ustawę z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Określa ona, że ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do:
- nieruchomości rolnej o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, zabudowanej co najmniej budynkiem mieszkalnym lub gospodarczym, jeżeli tylko nigdy nie była ona wykorzystywana do produkcji rolniczej albo przestała być wykorzystywana do takiego celu przed 30 kwietnia 2016 r
- nieruchomości rolnych, które w dniu 30 kwietnia 2016 roku w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Jeśli zatem kupujemy niewielką nieruchomość, która ma warunki zabudowy lub też nieruchomość już zabudowaną przed 30 kwietnia 2016 roku, jest szansa że ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będziemy stosowali.
Podsumowując, w najczęstszych sytuacjach nieruchomość nie będzie podlegać pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego jeżeli:
- istnieje plan zagospodarowania przestrzennego określający cele inne niż rolne dla nieruchomości,
- nieruchomość jest mniejsza niż 0,3 ha,
- nieruchomość jest położona w granach administracyjnych miasta oraz podjęta została uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej
- nieruchomość rolna ma powierzchnię nie przekraczającej 0,5 ha, i jest zabudowana co najmniej budynkiem mieszkalnym lub gospodarczym, przy czym nigdy nie była ona wykorzystywana do produkcji rolniczej albo przestała być wykorzystywana do takiego celu przed 30 kwietnia 2016 r
- nieruchomość rolna przed 30 kwietnia 2016 r posiadała ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu o celach innych niż rolne.
Zorientowanie się kiedy nieruchomość podlega pod przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego bywa problematyczne, jednak bardzo istotne jeśli chodzi o przepisy prawa i potencjalne skutki!
Co to jest prawo pierwokupu i co ono powoduje dla osoby, która chce kupić nieruchomość?
Prawo pierwokupu określone jest w kodeksie cywilnym. Prawo to wyraża się przez posiadanie pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy (nieruchomości) na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. W przypadku gdy sprzedawca chce zatem sprzedać swoją nieruchomość, musi umożliwić jej zakup podmiotowi, który posiada prawo pierwszeństwa.
Prawo pierwokupu może mieć źródło w umowie (istnieje umowa na mocy której innemu podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu) lub w ustawie (istnieje przepis prawny na mocy którego innemu podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu). Niezależnie od źródła, trzeba się nim zainteresować chcąc nabyć nieruchomość. W praktyce oznacza to brak możliwości zawarcia od razu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Przepisy określają, że sprzedawca i nabywca nieruchomości musza pierw zawrzeć umowę warunkową sprzedaży nieruchomości – pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona, a potem umowę właściwą przenoszącą już własność nieruchomości. Z tej racji sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu będzie droższa, bo wymagająca dwukrotnej wizyty u notariusza i dłuższa, bo wymagająca zawiadomienia podmiotu uprawnionego z prawa pierwokupu o sprzedaży.
O prawie skorzystania z prawa pierwokupu uprawniony może poinformować w terminie miesiąca od otrzymania informacji. Jeśli tego nie zrobi, można przyjąć że z prawa pierwokupu nie skorzystał.
Co jeśli uprawniony wykonana prawo pierwokup?
Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Tłumacząc to na prostsze słowa – jeśli uprawniony z prawa pierwokupu złoży oświadczenie o tym, że korzysta ze swojego prawa dochodzi do zawarcia umowy pomiędzy sprzedającym i osobą uprawnioną z prawa pierwokupu. Oczywiście umowę tę trzeba ostatecznie sfinalizować, jednak istnieją odpowiednie mechanizmy prawne, żeby sprzedawcę do tego przymusić. Po wykonaniu prawa pierwokupu sprzedawca nie może zatem się rozmyślić i stwierdzić, że jednak nie będzie on sprzedawał nieruchomości, skoro ma ona trafić do osoby uprawnionej z pierwokupu.
Warto też wiedzieć, że jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy (a tak jest przy sprzedaży nieruchomości rolnej), sprzedaż dokonana bezwarunkowo, z pogwałceniem prawa pierwokupu, jest całkowicie nieważna.
W przypadku gdy do nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje KOWR notariusz zawierając warunkową umowę sprzedaży wyśle do KOWR informację o planowanej transakcji. Nie musicie zatem samodzielnie informować KOWR o zawarciu umowy. KOWR najczęściej odpisze notariuszowi o tym, czy korzysta ze swojego prawa czy też nie. Bywa jednak, że tego nie zrobi.
Kiedy KOWR przysługuje prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej określa zasadniczo art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Prawo to zastrzeżono w pierwszej kolejności na rzecz dzierżawy nieruchomości rolnej. Przysługuje ono dzierżawy jeżeli łącznie: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Przy spełnieniu tych dwóch warunków rolnik-dzierżawca ma zagwarantowane ustawowe prawo pierwokupu, z którego może skorzystać.
Jeśli rolnik-dzierżawca się nie zdecyduje na realizację prawa pierwokupu lub gdy nie ma takiego rolnika-dzierżawcy uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu – przechodzi ono w pewien sposób na KOWR. Stanowi o tym art. 3 ust 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa.
Kiedy KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu nie dotyczy wszystkich transakcji dotyczących nieruchomości.
Prawo pierwokupu KOWR nie znajduje przede wszystkim zastosowania dla nieruchomości, które nie są nieruchomościami rolnymi. Jeśli zatem jesteś zainteresowany kupnem nieruchomości, która nie podlega pod reżim nieruchomości rolnej, nie musisz martwić się KOWRem. O tym jakie nieruchomości nie są rolne oraz jakie nie podlegają pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego dowiesz się z poprzednich akapitów.
Wyłączenia od prawa pierwokupu zawiera art. 3 ust 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Najważniejszym z nich jest wyłączenie pierwokupu jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy. Przez osobę bliską zgodnie z definicją słowniczkową w ustawie należy rozumieć: zstępnych (dzieci, wnuków), wstępnych (rodziców, dziadków), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające (rodziców adopcyjnych) i przysposobione (dzieci adopcyjne) oraz pasierbów (dzieci małżonka z poprzedniego małżeństwa).
Prawo pierwokupu na rzecz KOWR nie przysługuje także jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Czy KOWR korzysta z prawa pierwokupu? Odpowiedź KOWR Poznań.
Wystąpiłem do KOWR oddział w Poznaniu z zapytaniem o udzielenie informacji:
- ile zawiadomień o możliwości wykonania prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ust 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w zakresie nieruchomości rolnych znajdujących się w obszarze tut. oddziału KOWR zostało przesłanych w roku 2020 i 2021?
- w ilu przypadkach w roku 2020 i 2021 KOWR skorzystał z prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ust 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?
Zgodnie z odpowiedzią z dnia 11 kwietnia 2022 roku udzieloną przez poznański oddział KOWR w roku 2020 wpłynęło 1957, a w roku 2021 – 2570 powiadomień o zawarciu umów warunkowych sprzedaży nieruchomości rolnych z przysługującym KOWR prawem pierwokupu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W 2020 roku Oddział w Poznaniu skorzystał 4 razy z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, a w 2021 roku 1 raz.
W przypadku transakcji rynkowych nie ma zatem właściwie obaw, że KOWR wykona przysługujące mu prawo pierwokupu. Sprowadza się ono do formalnoprawnej ścieżki, którą trzeba dopełnić na etapie umowy. Istnieje wyłącznie promil szans, że KOWR zainteresuje się prawem pierwokupu. Realnie nie ma on bowiem środków na nabywanie nieruchomości rolnych. Jeśli jednak trafi się prawdziwa perełka, bardzo okazyjna cena – KOWR może zaskoczyć strony transakcji. Stosowanie nierynkowych cen sprzedaży nieruchomości może zatem skłonić KOWR do wykonania prawa pierwokupu.