Jednostronna zmiany ceny przez dewelopera po zawarciu umowy
W związku z sytuacją gospodarczą w Polsce w 2021 roku i na początku roku 2022 coraz częściej odzywają się do nas klienci, którzy otrzymali od swojego dewelopera pismo o zwiększeniu ceny nieruchomości objętej umową deweloperską. Czy deweloper ma prawo do jednostronnej zmiany ceny? Jakie prawa przysługują w takiej sytuacji nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?
zmiany ceny przez dewelopera po zawarciu umowy
Deweloper zwiększa cenę lokalu bo wzrosły ceny. Wzrost ceny nawet o 25%!
W pismach, które otrzymaliśmy do analizy deweloperzy powołują się najczęściej na utratę ekonomicznego uzasadnienia inwestycji. Ma to wynikać ze wzrostu cen materiałów budowlanych, wydłużonego czasu oczekiwania na materiały budowlane, wzrost cen pali, energii, podatków, płacy minimalnej. Ponadto powołują się na wzrost stóp procentowych i tym samym „nieoczekiwaną” zmianę warunków spłaty kredytu. Do tego oczywiście dochodzi inflacja.
Wszystko to wpływa na wzrost kosztów prowadzenia działalności gospodarczej. Oczywiście deweloperzy zaznaczają, że nie byli w stanie przewidzieć tych okoliczności, a sytuacja stanowi nadzwyczajną zmianę uniemożliwiającą dokończenie inwestycji deweloperskiej po zakładanych wcześniej cenach.
Jaki jest efekt? Deweloperzy proponuję zawarcie aneksu do umowy deweloperskiej zwiększającej cenę nawet o 25% pierwotnej ceny nabycia nieruchomości. Brak akceptacji zmiany ceny przez nabywcę ma zaś oznaczać rezygnację z zakupu nieruchomości oraz (łaskawie) zwrot wpłaconych środków. Rzadko kiedy deweloper zaprasza nabywcę do konstruktywnych negocjacji. Właściwie nigdy nie zastanawia się, czy nabywcę stać na zapłatę zwiększonej ceny.
zmiany ceny przez dewelopera po zawarciu umowy
Czy deweloper może zmienić cenę mieszkania po podpisaniu umowy deweloperskiej?Co do zasady: nie!
Po otrzymaniu takiego pisma nie należy panikować. Mówimy o sporych pieniądzach, więc warto rozważyć skorzystanie z indywidualnej porady prawnej, gdyż sytuacja każdego nabywcy może być inna. Wszystko zależy bowiem od tego czy nasza umowa to rzeczywiście umowa deweloperska, czy tylko umowa do niej podobna, a także jakie są w niej zabezpieczenia na wypadek niewykonania lub nieprawidłowego wykonania umowy przez dewelopera.
To co jednak warto zrobić po pierwsze to sprawdzić umowę z deweloperem. Umowa ta musi określać cenę nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest ona określana najczęściej jednoznacznie kwotowo lub rzadziej – za m2 powierzchni. Cena ta powinna być właściwie niezmienna, chociaż w umowach deweloperskich zdarzają się zapisy o tym, że może ona ulec zmianie w wyjątkowych okolicznościach. Tymi okolicznościami są najczęściej zmiany w podatku VAT lub też zmiana powierzchni rzeczywistej w porównaniu do projektowej.
Zapisy pozwalające na jednostronną zmianę ceny w innej sytuacji będą z zasady bezskuteczne – nawet jeśli deweloper sobie takie prawo zastrzegł. Jednym z przykładów klauzul niedozwolonych są bowiem zapisy uprawniające kontrahenta konsumenta (dewelopera) do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie. Skutkiem występowania klauzul niedozwolonych (abuzywnych) jest ich bezskuteczność w stosunku do konsumenta. Szczególnie ma to uzasadnienie, jeśli deweloper zastrzega sobie prawo wyłącznie do zwiększenia ceny w określonych okolicznościach które stanowią pewnego rodzaju ryzyko biznesowe, a nie zastrzega prawa do jej zmniejszenia gdy wystąpią przeciwne zdarzenia. Chodzi o sytuację, w której deweloper uzasadnia podwyższenie ceny wzrostem płacy minimalnej i kosztów materiałów, ale nie zaznaczył warunków zmniejszenia ceny, gdy te wskaźniki spadną. Takie zapisy są sprzeczne z dobrymi obyczajami i nie powinny znaleźć uznania w oczach sądu.
Co nie zmienia faktu, że wybitnie skonstruowana umowa deweloperska może przewidywać w skuteczny sposób prawo dewelopera do zwiększenia ceny w przypadku wzrostu czynników cenotwórczych. Zapis taki powinien być jednak precyzyjny, dwustronny, obiektywny i odwoływać się do czynników niezależnych od dewelopera. Powinien on także za każdym razem dawać nabywcy lokalu prawo odstąpienia od umowy w sytuacji zmiany ceny. Takie wybitne umowy deweloperskie to jednak rzadkość.
zmiany ceny przez dewelopera po zawarciu umowy
Co może zrobić nabywca w związku z pismem od dewelopera o zwiększeniu ceny nieruchomości?
Po sprawdzeniu umowy deweloperskiej warto deweloperowi przede wszystkim odpisać. Pismo takie może mieć jednak różny wydźwięk, w zależności od sytuacji w której znajduje się nabywca lokalu – ale także i deweloper.
„Postawienie na swoim” może bowiem czasem powodować, że deweloper z premedytacją odstąpi od umowy deweloperskiej na naciąganych przesłankach, stawiając nabywcę w sytuacji konieczności prowadzenia na swój koszt i ryzyko sporu sądowego. To częsta strategia, bo deweloper zdaje sobie sprawę że na drogę sądową wystąpi tylko część klientów, a część po prostu odpuści sprawę. Skrajnie – ogłosi on upadłość pozostawiając nabywcę z jeszcze większym problemem.
W takiej sytuacji, choć pod kątem prawnym nabywca będzie miał pełną słuszność i rację, to jego sytuacja i straty mogą być wyższe niż korzyści. Każda sytuacja powinna być zatem indywidualnie oceniona z uwzględnieniem ryzyk i możliwość nabywcy oraz sytuacji dewelopera.
Przykłady? Jeśli nabywca nie jest gotowy na proces sądowy, a jednocześnie podwyżka nie jest duża, być może lepszym rozwiązaniem dla niego będzie mądra negocjacja ceny niż twarde domaganie się wykonania umowy. Podobnie jeśli deweloper jest na skraju upadłości można mieć rację, ale tylko rację… Podobnie sytuacja ma się, jeśli inwestycja deweloperska nie jest ukończona lub nawet bliska ukończeniu. W tym wypadku zamknięta jest właściwie możliwość skutecznego domagania się wykonania umowy przed sądem. Sąd takie roszczenie oddali bo nie ma jak tej umowy wykonać – czyli nie ma lokalu/domu którego własność domagamy się przenieść na swoją rzecz, jako strony umowy deweloperskiej. Wszystko to stanowią czynniki ryzyka, które trzeba wziąć pod uwagę.
zmiany ceny przez dewelopera po zawarciu umowy
Co odpisać deweloperowi na pismo o zwiększeniu ceny lokalu?
Przede wszystkim należy wejść z deweloperem w konstruktywną polemikę: odnieść się do treści umowy, ustawy deweloperskiej, kodeksu cywilnego, oficjalnych danych o sytuacji gospodarczej i podniesionych w piśmie argumentów.
Do tego warto wskazać na możliwe scenariusze dalszych kroków i zacząć przygotowywać się do ewentualnej sprawy sądowej, o czym kilka słów piszę poniżej. Już w tym miejscu powinniśmy pokazać deweloperowi, że ma on do czynienia z ludźmi świadomymi swoich praw, zorientowanych w sytuacji i zdeterminowanymi. To powinno spowodować, że jego narracja powinna ulec zmianie i powinniśmy zacząć być traktowani po partnersku. Emocje w tego typu sprawach są zawsze złym doradcą.
Warto wskazać, że deweloper będzie miał tym mniej argumentów im mniej czasu upłynęło od zawarcia umowy deweloperskiej do propozycji zmiany ceny. W 2021 roku można było bowiem przewidzieć, że rynek materiałów budowlanych jest rozchwiany, a ceny niestabilne. Trąbiono wówczas także o spodziewanym wzroście stóp procentowych. Podpisując umowy deweloperskie w takich realiach deweloper powinien te okoliczności „wliczyć” w cenę nieruchomości. Nie stanowią one czegoś nadzwyczajnego i nieprzewidywalnego, do czego przekonuje deweloper. Ułomność tego argumentu z pewnością trzeba deweloperowi wytknąć.
zmiany ceny przez dewelopera po zawarciu umowy
Jakie prawa ma nabywcy lokalu w przypadku odmowy na zmianę ceny mieszkania?
Po jakie argumenty prawne może sięgnąć nabywca lokalu, gdy nie zgadza się na podwyżkę ceny?
Przede wszystkim powinniśmy szukać kar umownych z tytułu opóźnienia wykonania umowy, a także zapisów o odpowiedzialności dewelopera z tego tytułu. Naliczanie kar umownych może bowiem skłonić dewelopera do ukończenia inwestycji i wykonania jej na dotychczasowych warunkach, bo zmniejszają opłacalność inwestycji dla dewelopera. Kary umowne mogą być też argumentem w negocjacjach, jeśli na takie się z deweloperem zdecydujemy. Można z nich bowiem – pod szczególnymi warunkami – zrezygnować w całości lub w części. Można nimi także „pokryć” podwyżkę ceny dokonując potrącenia.
Po drugie warto szukać zapisów o zadatku. Jeśli umowa przewidziała taką instytucję i deweloper odstąpi bez powodu od umowy, ma on obowiązek zapłaty podwójnej wysokości zadatku. Zostaniecie wówczas bez oczekiwanej nieruchomości, ale ze zwiększonym zasobem pieniędzy.
Kary umowne i zadatek są tym lepszym zabezpieczeniem im są wyższe. Mogą onejednak czasem pełnić odwrotną rolę. Dla przykładu: niski zadatek może powodować brak skrępowania dewelopera w bezpodstawnym odstąpieniu od umowy. Deweloperowi może bowiem bardziej opłacać się oddać zadatek w podwójnej wysokości niż wykonać umowę na dotychczasowych warunkach.
W końcu najpoważniejszą bronią w arsenale nabywcy jest skierowanie do sądu sprawy o wykonanie umowy deweloperskiej i przeniesienie własności do lokalu mieszkalnego lub domu mieszkaniowego. Należy zaznaczyć, jednak że nabywcy lokalu prawo do tego przysługuje wyłącznie gdy umowa deweloperska jest w formie aktu notarialnego (a być powinna) lub gdy nabywca zawarł umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Jak wspomniałem wyżej – musi być spełniony także jeszcze jeden warunek – lokal lub dom jednorodzinny musi istnieć! Sprawa sądowa o wykonanie umowy deweloperskiej należy do spraw dużego kalibru i doniosłości, dlatego jeśli nie masz w tym zakresie wiedzy i doświadczenia, powinieneś postarać się o pomoc specjalistów.
zmiany ceny przez dewelopera po zawarciu umowy
Co może zrobić deweloper, gdy nie opłaca mu się wykonać umowy deweloperskiej?
Oczywiście sytuacja, w której deweloper rzeczywiście nie ma możliwości finansowych na ukończenie inwestycji jest problemem dla dewelopera, ale także potencjalnie problemem dla nabywcy lokalu mieszkalnego. Nabywca powinien zatem mieć świadomość tego jaką strategię może obrać deweloper, gdy rzeczywiście stanie w obliczu braku opłacalności realizacji umowy deweloperskiej.
Deweloper ma kilka możliwości zachowania. Renegocjacja umów to najprostsze i najszybsze rozwiązanie, jednak wymaga ono współdziałania nabywców stron. Dlatego deweloper nie powinien traktować swoich kontrahentów w sposób protekcjonalny stawiając ich przed wyborem zmiany ceny lub pozostawienia z problemem. Taka strategia może bowiem spowodować utratę zaufania i wzburzenie nabywców.
Inną możliwością jest skierowanie do sądu pozwu o zmianę umowy. Przepisy pozwalają bowiem sądowi na to by z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków, w szczególności gdy spełnienie świadczenia (wybudowanie domy) byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron (deweloperowi) rażącą stratą zmienić umowę i oznaczyć sposób wykonania zobowiązania (np. zmienić termin), wysokość świadczenia (zmienić cenę) lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Występują jeszcze dwa dodatkowe warunki: po pierwsze tej zmiany stosunków strony nie mogły przewidywać przy zawarciu umowy, a po drugie, zmiana umowy musi nastąpić po rozważeniu interesów OBU stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego. To idealna instytucja dla deweloperów, z której jednak rzadko korzystają. W końcu w ramach tego postępowania sąd będzie wymagał dowodów i stał na straży interesów obu stron umowy, a nie tylko dewelopera..
Jeszcze inna możliwością jest działanie na skraju prawa i przerzucanie konieczności ochrony swoich praw na nabywców nieruchomości – z pełną świadomością utraty renomy, potencjalnej przegranej w sądzie i naliczenia w związku z tym dodatkowych kosztów. Ta strategia przyświeca szczególnie mniejszym podmiotom, którzy nie mają wiele do stracenia oraz nie mają odpowiedniego zabezpieczenia i perspektyw na wyjście z problemu, w którym się znaleźli.
W końcu deweloper może ogłosić swoją upadłość, pozostawiając nabywców z problemem dochodzenia ochrony swoich paw w drodze długotrwałego i nieszczególnie przyjaznego postępowania upadłościowego, które nie dość że jest długie, to często zjada większość środków uzyskanych w ramach upadłości.
Dlatego nabywca lokalu nie powinien patrzeć tylko na swoją sytuację, ale także na sytuację w której znajduje się deweloper. Tylko w ten sposób możliwe jest wybranie rozwiązania najkorzystniejszego z perspektywy interesów nabywcy nieruchomości.