Nie jest tajemnicą, że przedsięwzięcia deweloperskie bardzo często są realizowane przez tzw. spółki celowe. Są to spółki, najczęściej w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, powołane do życia tylko i wyłącznie po to, żeby wybudować budynek mieszkalny lub domki jednorodzinne, a potem je sprzedać i spółkę zamknąć. Właścicielami tych spółek jest tzw. spółka „matka” w przypadku większych deweloperów lub po prostu inwestorzy realizujący deweloperkę.
Po tym jak sprzedane zostanie ostatnie mieszkanie i zostanie zrealizowany zysk ze spółki, taka spółka stają się dla dewelopera tylko obciążeniem i potencjalnym ryzykiem, dlatego najczęstszą decyzją jest wówczas zamknięcie takiej spółki. Przepisy prawa wspomagają niestety takie decyzje, bo nie promują postawy rozwijania spółek deweloperskich. Zamknięta spółka to jednak potencjalnie duży problem dla nabywców mieszkań, a o tym jakie mogą być tego konsekwencje przeczytasz w tym artykule.
Zamknięcie spółki przez dewelopera – likwidacja spółki.
Spółki łatwo się powołuje do życia, nawet w kilka dni, ale ich zamknięcie wcale nie jest już takie proste, szczególnie jeśli mowa o spółkach kapitałowych. Przepisy o spółkach przewidują bowiem w tym zakresie cały proces nazywany likwidacją spółki, którego głównym celem jest ochrona wierzycieli spółki. Przepisy chronią jednak wyłącznie wierzycieli aktualnych, a potencjalni przyszli wierzyciele mają problem!
W ramach likwidacji spółki wspólnicy muszą w pierwszym kroku postanowić o rozwiązaniu spółki. Potem w miejsce zarządu powoływani są likwidatorzy, których zadaniem jest przygotowanie spółki do wykreślenia z KRS. Pozycja likwidatorów jest jednak bardzo zbliżona do pozycji zarządu. Informację o tym, że spółka weszła w stan likwidacji powinna się znajdować w KRS. Spółka w likwidacji ma także obowiązek posługiwania się swoją nazwą z dopiskiem: „w likwidacji”.
Likwidatorzy ogłaszają informację o otwarciu likwidacji spółki w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Ogłoszenie to ma na celu poinformować świat o tym, że likwidacja spółki deweloperskiej się rozpoczęła, a jej wierzyciele powinni w związku z tym zgłaszać wszystkie swoje roszczenia, jakie mają do spółki. Mają na to co najmniej 3 miesiące od publikacji wspomnianego ogłoszenia o otwarciu likwidacji w MSiG. Bądźmy jednak szczerzy, nikt nie czytuje ogłoszeń w MSiG, dlatego najczęściej wierzyciele – klienci dewelopera – dowiedzą się o likwidacji przy okazji problemu. Niemniej dobra radą jest sprawdzanie w KRS informacji o deweloperze co około pół roku. Jeśli pojawi się informacja o otwarciu likwidacji, powinniśmy zweryfikować, czy nie mamy przez przypadek jakichś roszczeń w stosunku do dewelopera, a jeśli tak – jak najszybciej je zgłaszać.
W kolejnych krokach likwidatorzy podejmują czynności likwidacyjne. Muszą zatem upłynnić cały majątek spółki, zakończyć jej porozpoczynane sprawy, ściągnąć wierzytelności i zaspokoić długi spółki. Tutaj pojawia się najważniejszy mechanizm zabezpieczający wierzycieli w związku z likwidacją spółki. Zgodnie z art. 285 kodeksu spółek handlowych, sumy potrzebne do zaspokojenia lub zabezpieczenia znanych spółce wierzycieli, którzy się nie zgłosili lub których wierzytelności nie są wymagalne albo są sporne, należy złożyć do depozytu sądowego. Oznacza to, że jeśli spółka wie o jakiejkolwiek wierzytelności – niezależnie czy ją uznaje czy kwestionuje – ma obowiązek zabezpieczyć tę wierzytelność przed wykreśleniem z KRS. To ważna informacja, do której jeszcze wrócimy.
Ostatecznie na koniec likwidacji spółka dzieli pieniądze pozostałe w spółce pomiędzy wspólników i składa wniosek o wykreślenie spółki z KRS.
Likwidacja spółki z ograniczoną odpowiedzialnością trwa minimum osiem miesięcy, ale może trwać dłużej. Jej maksymalny czas nie jest określony niczym innym niż przeprowadzeniem wszystkich niezbędnych czynności likwidacyjnych.
deweloper zamyka spółkę
Odpowiedzialność dewelopera w likwidacji za rękojmie
Oznacza to, że właściwie w krócej niż rok od sprzedaży ostatniego mieszkania deweloper może w sposób w pełni legalny zniknąć, przestać istnieć. Tym czasem chociażby przepisy o rękojmi obowiązują w zakresie wad nieruchomości przez pięć lat. Odpowiedzialność kontraktowa dewelopera wynosi z zasady sześć lat od powstania szkody. Co w tej sytuacji może zrobić kupujący mieszkanie od dewelopera?
Niestety niewiele. Przywołany już przepis w żaden sposób nie chroni nabywców mieszkań, którzy zamierzają dochodzić swoich praw już po wykreśleniu spółki. Jeśli przed dokonaniem podziału majątku spółki pomiędzy jej wspólników, spółka nie dostanie informacji o tym że jest jakichś wierzyciel – choćby z tytułu rękojmi za wady mieszkania, sąd wykreśli spółkę i przestanie istnieć podmiot odpowiedzialny względem kupujących. Jakiekolwiek próby dochodzenia swoich praw względem wykreślonej spółki będą bezskuteczne.
Jedyną szansą na zapewnienie sobie realizacji roszczeń po likwidacji spółki jest zatem ich zgłoszenie przed wykreśleniem spółki z KRS i zmuszenie tym samym dewelopera do tego, żeby w ramach czynności likwidacyjnych zabezpieczył to roszczenie. Nie musi on się z nim zgadzać, nie musi go uznawać – musi jednak założyć depozyt sądowy na jego potencjalne zaspokojenie. Jeśli tego nie zrobi mamy otwartą drogę do odpowiedzialności odszkodowawczej względem likwidatorów, a ponadto możemy zablokować wykreślenie spółki z KRS informując o niedopełnieniu czynności likwidacyjnych spółki.
W przypadku gdy deweloper jest osobą fizyczną problemu nie ma. Jednoosobowy przedsiębiorca nie może się zlikwidować, a nawet jeśli zawiesi lub zakończy działalność, zasady jego odpowiedzialności się nie zmieniają. Jeśli deweloper wykonuje działalność w formie spółki osobowej proces likwidacji może trwać nawet dwa-trzy miesiące, istnieją jednak przepisy o osobistej odpowiedzialności wspólników za zobowiązania spółki. Nie jest to zatem najgorsza sytuacja.
deweloper zamyka spółkę
Czy spółka „matka” ponosi odpowiedzialność za długi spółki „córki” – deweloperskiej spółki celowej powołanej do wybudowania inwestycji deweloperskiej?
Czy jest jakiś mechanizm, który zabezpiecza interesy wierzycieli przyszłych? Intuicja powinna wskazywać, że odpowiedzialność mogłaby ponosić tzw. spółka „matka”. Jest to najczęściej główna spółka w portfelu dewelopera, która założyła spółkę celową do realizacji inwestycji deweloperskiej.
Odpowiedzialność wspólników w spółce z o. o. jest jednak mocno ograniczona, żeby nie powiedzieć – wyłączona. Cechą spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest to, że wspólnicy nie odpowiadają za zobowiązania spółki. Nie ma zatem jakichkolwiek skutecznych prawnie możliwości skierowania roszczeń do innych spółek dewelopera. Odpowiedzialność względem kupujących mieszkanie ponosi ta konkretna spółka, która była stroną umowy deweloperskiej, a jej wykreślenie nie przerzuca tej odpowiedzialności na inne podmioty. Jest to teoretycznie możliwe przez instytucję poręczenia lub przystąpienia do zobowiązania, jednak w praktyce deweloper dobrowolnie nigdy czegoś takiego nie zaproponuje.
Wspólnicy deweloperskiej spółki nie ponoszą zatem odpowiedzialności za jej zobowiązania po jej wykreśleniu. Więcej o odpowiedzialności wspólników w sp. z o. o. przeczytasz na innym naszym blogu: https://likwidacjaspolki.com/odpowiedzialnosc-wspolnika-w-spolce-zoo/
deweloper zamyka spółkę
Kiedy zarząd odpowiada za długi spółki deweloperskiej?
Zostaje nam do omówienia odpowiedzialność zarządu spółki lub jej likwidatorów. W tym zakresie podstawą odpowiedzialności jest art. 299 KSH. Zgodnie z nim jeżeli egzekucja przeciwko spółce okaże się bezskuteczna, członkowie zarządu odpowiadają solidarnie za jej zobowiązania. Przepis ten stosuje się też do likwidatorów spółek.
Warunkiem odpowiedzialności członka zarządu za długi spółki jest jednak to, że wierzytelność musi istnieć w czasie jego kadencji. Kadencja oczywiście kończy się wraz z wykreśleniem spółki z KRS. Jeśli zobowiązania spółki powstaną zatem później – po wykreśleniu – nie będzie możliwości pociągnięcia zarządu do odpowiedzialności. Do tego członkowie zarządu i likwidatorzy mają szereg przesłanek, którymi mogą bronić się przed odpowiedzialnością z 299 KSH, a samo postępowanie sądowe w tej sprawie jest skomplikowane.
Oczywiście inna sytuacja jest wtedy, kiedy będziemy w stanie udowodnić, że członek zarządu wiedział, że na spółce ciąży odpowiedzialność, a mimo to wykreślił spółkę. Dla przykładu – deweloper wie, że za jakiś czas w garażu pojawi się zawilgocenie, bo celowo nie zabezpieczył ścian i fundamentów przed przeciekaniem. Celowo zatem szybko chce wykreślić spółkę, żeby pozbawić nabywców prawa do rękojmi z tego tytułu. W takiej sytuacji członek zarządu powinien liczyć się z istnieniem wierzytelności odszkodowawczych i będzie można przypisać mu odpowiedzialność za te zobowiązania. Będzie to jednak bardzo trudne pod kątem dowodowym, ale także procesowym.
deweloper zamyka spółkę
Podsumowanie: likwidacja dewelopera, a prawa kupujących
Podsumowując niestety likwidacja dewelopera stawia osoby, które kupiły od niego mieszkania w dość trudnej sytuacji. Nie mają oni za bardzo jakichkolwiek skutecznych środków do tego, żeby likwidację zablokować. Trwanie okresu odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie stanowi bowiem przesłanki do odmowy przeprowadzenia likwidacji. Jedynie zgłoszenie konkretnych roszczeń do spółki deweloperskiej, która jest w procesie likwidacji może poskutkować uzyskaniem stosownych odszkodowań. Jeśli spóźnimy się i przeoczymy likwidację dewelopera, właściciele mieszkań zostają pozostawieni właściwie sami sobie. To trudna do akceptacji informacja, jednak takie niestety jest prawo. Pamiętaj jednak, że nie ma beznadziejnych sytuacji i jeśli zauważyłeś, że deweloper likwiduje się uciekając od odpowiedzialności z tytułu rękojmi można jeszcze sporo ugrać. Jeśli potrzebujesz pomocy, skontaktuj się z nami. Mamy doświadczenie w prowadzeniu sporów z deweloperami, także tymi w likwidacji.