Jednym z ważniejszych aspektów komfortu zamieszkiwania w mieszkaniu jest po prostu możliwość przebywania w ciszy. Narażenie na hałas, szczególnie długotrwałe, może być szkodliwe dla zdrowia. Źródło hałasu może być różne i znajdować się na zewnątrz lub w środku budynku (praca windy za ścianą czy po prostu sąsiedzi). Osoby kupujące mieszkania od dewelopera, szczególnie w budynkach wielorodzinnych ale także dwulokalowym budynku jednorodzinnym wskazują często na to, że w ich mieszkaniu trudno o ciszę, bo słychać przez ściany sąsiadów lub hałasy zewnętrzne. Czy takie wybudowanie mieszkań, w których słychać odgłosy z sąsiednich mieszkań, pomimo że Ci nie zachowują się jakoś niewłaściwie, jest prawidłowe? Jakie obowiązki ma deweloper projektując i budując mieszkania jeśli chodzi o akustykę i izolacje przed hałasem?
Regulacje prawne określające warunki akustyczne mieszkań w blokach i domków jednorodzinnych
Podstawowym dokumentem, do którego można się odwołać analizując standardy akustyczne dla mieszkań w blokach i domkach jednorodzinnych oraz obowiązki dewelopera z tym związane jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to zawiera cały dział pod tytułem: Ochrona przed hałasem i drganiami, i to do niego powinniśmy się odnosić.
Rozporządzenie to jest ważnym dokumentem prawnym przy sporach z deweloperami, także na tle izolacji akustycznej. Zawiera ono szczegółowe wymagania dla budynków, w tym budynków mieszkalnych, które przy projektowaniu i budowaniu deweloper musi uwzględnić. Warunki te określają także kwestie akustyki i wygłuszania. Są to tak zwane przepisy techniczno-budowlane, jednak są one w pełni wiążące dla dewelopera, który ma prawny obowiązek ich stosowania projektując i budując inwestycje deweloperskie.
Pamiętaj jednak, że omawiane poniżej przepisy musza być stosowane do nowych budynków, które są lub były budowane w czasie obowiązywanie tych przepisów. Warunki techniczne mają ograniczone zastosowanie do budynków już istniejących.
Nieprawidłowe wygłuszenie mieszkania przez dewelopera narusza przepisy prawa
Analizując przywołane przepisy dochodzi do wniosku, że po pierwsze, hałas jest traktowany przez przepisy jako uciążliwość, a przepisy nakazują aby budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi był wznoszony poza zasięgiem hałasu. Dopuszcza się jednak wznoszenie budynków w zasięgu hałasu, ale tylko pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejszających uciążliwości poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach. Jeśli zatem deweloper decyduje się na budowanie lokali mieszkalnych w okolicy po prostu głośnej, musi uwzględnić to w projektowaniu i budowaniu i w związku z tym powinien zastosować odpowiednie środki zmniejszające hałas.
Po drugie, przepisy zawierają ogólną zasadę, że budynek i urządzenia z nim związane powinny być zaprojektowane i wykonane w taki sposób, aby poziom hałasu, na który będą narażeni mieszkańcy, nie stanowił zagrożenia dla ich zdrowia, a także umożliwiał im pracę, odpoczynek i sen w zadowalających warunkach. Pomieszczenia powinny być chronione zarówno przed emisją zewnętrzną, spoza budynku ale także wewnętrzną (od zainstalowanych w budynku urządzeń (winda, brama) oraz od użytkowników innych mieszkań, sąsiadów.
Po trzecie rozporządzenie zawiera odwołanie bezpośrednio do Polskich Normach dotyczących ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach. Przepisy wskazują, że poziom hałasu oraz drgań przenikających do pomieszczeń w budynkach mieszkalnych, nie może przekraczać wartości dopuszczalnych, określonych przez te normy. W tym zakresie normy te są obowiązujące gdyż przepisy bezpośrednio odnoszą się do ich postanowień. Jest to wyjątek od zasady wskazującej, że stosowanie norm budowlanych jest fakultatywne dla dewelopera.
Po czwarte, przepisy nakładają obowiązek stosowania odpowiednich materiałów akustycznych do akustycznej izolacji stropów, ścian zewnętrznych i wewnętrznych. Izolacyjność materiałów akustycznych wynika z Polskich Norm dotyczących wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych.
Przepisy zatem dość konkretnie określają w jakim standardzie akustycznym powinny zostać wykonane mieszkania przez dewelopera oraz jaki efekt powinien zostać osiągnięty. Bez znajomości postanowień Polskich Norm w tym zakresie trudno jednak przełożyć to na konkrety.
hałas w mieszkaniu
Polskie Normy budowlane określające dopuszczalny poziom hałasu w mieszkaniach i inne kwestie akustyczne
Poziom hałasu, jaki może zgodnie z prawem przenikać do pomieszczeń w mieszkaniach i domach jednorodzinnych, określają głównie dwie Polskie Normy:
Po pierwsze jest to norma: PN-87/B-02151.01 pod nazwą: Akustyka budowlana. Ochrona przed hałasem pomieszczeń w budynkach. Dopuszczalne wartości ogólne i środki techniczne ochrony przed hałasem. Po drugie norma: PN-87/B-02151.02 pod nazwą: Akustyka budowlana. Ochrona przed hałasem pomieszczeń w budynkach. Dopuszczalne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach. Dostęp do obu tych norm jest odpłatny, więc trudno znaleźć je swobodnie w Internecie (przynajmniej legalnie).
Pełny wykaz norm budowlanych związanych z kwestiami akustycznymi w mieszkaniach i domach jednorodzinnych wygląda zaś następująco:
| PN-B-02151-4:2015-06 | Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem w budynkach – Część 4: Wymagania dotyczące warunków pogłosowych i zrozumiałości mowy w pomieszczeniach oraz wytyczne prowadzenia badań |
| PN-B-02151-02:1987PN-B-02151-02:1987/Ap1:2015-05 | Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem pomieszczeń w budynkach – Dopuszczalne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach |
| PN-B-02170:2016-12 | Ocena szkodliwości drgań przekazywanych przez podłoże na budynki |
| PN-B-02171:2017-06 | Ocena wpływu drgań na ludzi w budynkach |
| PN-B-02151-02:1987PN-B-02151-02:1987/Ap1:2015-05 | Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem pomieszczeń w budynkach – Dopuszczalne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach |
| PN-B-02170:2016-12 | Ocena szkodliwości drgań przekazywanych przez podłoże na budynki |
| PN-B-02171:2017-06 | Ocena wpływu drgań na ludzi w budynkach |
| PN-B-02151-3:2015-10 | Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem w budynkach – Część 3: Wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej przegród w budynkach i elementów budowlanych |
| PN-B-02151-02:1987PN-B-02151-02:1987/Ap1:2015-05 | Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem pomieszczeń w budynkach – Dopuszczalne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach |
| PN-B-02156:1987 | Akustyka budowlana – Metody pomiaru dźwięku A w budynkach |
| PN-B-02171:2017-06 | Ocena wpływu drgań na ludzi w budynkach |
| PN-EN ISO 140-4:2000 | Akustyka – Pomiar izolacyjności akustycznej w budynkach i izolacyjności akustycznej elementów budowlanych – Pomiary terenowe izolacyjności od dźwięków powietrznych między pomieszczeniami |
| PN-EN ISO 140-5:1999 | Akustyka – Pomiar izolacyjności akustycznej w budynkach i izolacyjności akustycznej elementów budowlanych – Pomiary terenowe izolacyjności akustycznej od dźwięków powietrznych ściany zewnętrznej i jej elementów |
| PN-EN ISO 140-6:1999 | Akustyka – Pomiar izolacyjności akustycznej w budynkach i izolacyjności akustycznej elementów budowlanych – Pomiary laboratoryjne izolacyjności od dźwięków uderzeniowych stropów |
| PN-EN ISO 140-7:2000 | Akustyka – Pomiar izolacyjności akustycznej w budynkach i izolacyjności akustycznej elementów budowlanych – Pomiary terenowe izolacyjności od dźwięków uderzeniowych stropów |
| PN-EN ISO 140-8:1999 | Akustyka – Pomiar izolacyjności akustycznej w budynkach i izolacyjności akustycznej elementów budowlanych – Pomiary laboratoryjne tłumienia dźwięków uderzeniowych przez podłogi na masywnym stropie wzorcowym |
| PN-EN ISO 10848-2:2007 | Akustyka – Pomiary laboratoryjne przenoszenia bocznego dźwięków powietrznych i uderzeniowych pomiędzy przylegającymi komorami – Część 2: Dotyczy lekkich elementów w przypadku małego wpływu złącza |
| PN-EN 20140-3:1999PN-EN20140-3:1999/A1:2007 | Akustyka – Pomiar izolacyjności akustycznej w budynkach i izolacyjności akustycznej elementów budowlanych – Pomiary laboratoryjne izolacyjności od dźwięków powietrznych elementów budowlanych |
| PN-EN ISO 10848-2:2007 | Akustyka – Pomiary laboratoryjne przenoszenia bocznego dźwięków powietrznych i uderzeniowych pomiędzy przylegającymi komorami – Część 2: Dotyczy lekkich elementów w przypadku małego wpływu złącza |
| PN-EN 20140-10:1994 | Akustyka – Pomiary izolacyjności akustycznej w budynkach i izolacyjności akustycznej elementów budowlanych – Pomiary laboratoryjne izolacyjności od dźwięków powietrznych małych elementów budowlanych |
| PN-B-02151-3:2015-10 | Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem w budynkach – Część 3: Wymagania dotyczące izolacyjności akustycznej przegród w budynkach i elementów budowlanych |
| PN-B-02151-02:1987PN-B-02151-02:1987/Ap1:2015-05 | Akustyka budowlana – Ochrona przed hałasem pomieszczeń w budynkach – Dopuszczalne wartości poziomu dźwięku w pomieszczeniach |
| PN-B-02156:1987 | Akustyka budowlana – Metody pomiaru dźwięku A w budynkach |
| PN-B-02171:2017-06 | Ocena wpływu drgań na ludzi w budynkach |
| PN-EN ISO 354:2005 | Akustyka – Pomiar pochłaniania dźwięku w komorze pogłosowej |
Normy te określają wartości dopuszczalne równoważnego poziomu natężenia dźwięku (hałasu przenikającego do pomieszczeń), jakie muszą być spełnione w pomieszczeniach mieszkalnych. Zasadniczo w dzień norma ta określa maksymalną głośność hałasy w wysokości 40 dB i w porze nocnej 30 dB.
hałas w mieszkaniu
Pomiar natężenia hałasu w mieszkaniu
Niezależnie co byłoby jednak w tym normach napisane, konieczne będzie zleceni ich dokładnych i profesjonalnych pomiarów. Jest to z pewnością lepsza inwestycja niż inwestycja w zakup norm budowlanych, z których ostatecznie i tak niewiele się dowiemy.
Takie pomiary to pierwszy krok w ewentualnej walce o odszkodowanie z deweloperem z tytułu nieprawidłowo przygotowanej izolacji akustycznej w Twoim mieszkaniu. Niestety, będziesz musiał zatem zaangażować specjalistę wyposażonego w odpowiedni sprzęt, który dokona pomiarów hałasu i ich interpretacji. Takie pomiary nazywają się także pomiarami akustycznymi. W dużych miastach, szczególnie takich w których są lotniska, znalezienie go nie powinno stanowić problemu. Jednak jest to wąska specjalizacja.
Odradzam natomiast samodzielne pomiary, chyba że wyłącznie poglądowo. Decylobomierze (mierniki głośności, mierniki hałasu) to wydatek od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Niemniej Twój ewentualny oponent z całą pewnością nie potraktuje Twoich pomiarów poważnie. Niestety, tylko rzetelna opinia fachowca może dać Ci argumenty w walce o ciszę w swoim mieszkaniu, niezależnie kto lub co ją zakłóca.
W sprawie mogą też pomóc instytucje publiczne. Mowa tutaj o sanepidzie oraz wójcie/burmistrzu/prezydencie miasta. Mają oni bowiem w swoich obowiązkach w pewnych sytuacjach interwencję w sprawach związanych z hałasem w mieszkaniach i domach. Prawda jednak jest taka, że nie załatwią oni sprawy za Ciebie, a pełne liczenie na te organy będzie budziło tylko Twoją frustrację. Najlepszym sposobem na walkę z hałasem jest doświadczony prawnik, który podpowie Ci co i w jaki sposób zrobić oraz oceni potencjalne ryzyka.
hałas w mieszkaniu
Wpływ hałasu w mieszkaniach na zdrowie mieszkańców
Hałas, szczególnie długotrwały jest szkodliwy zdrowia człowieka. Przyjmuje się, że dźwięk o natężeniu 55 dB jest nieprzyjemny, a poziom hałasu o natężeniu 65 dB uznany jest za nie do zniesienia. Według informacji dostępnych na stronie Wojewódzkiej Stacji Sanitarno-Epidemiologicznej w Poznaniu Polacy skarzą się głównie na hałas w mieszkaniu lub domu. Ich źródłem są najczęściej pobliskie ulice i drogi, a w drugiej kolejności sąsiedzi (zarówno sąsiedzi ale i hałas z pobliskich miejsc użyteczności publicznej: restauracji, placów zabaw). Źródłem hałasu w mieszkaniach są także wyciągi, instalacje wentylacyjne, klimatyzacje, instalacje wodno-kanalizacyjne i inne urządzenia i instalacyjne.
Narażenie na hałas wywołuje stres, obniża samopoczucie, prowadzi do bezsenności, zaburzeń psychicznych, a nawet do niedosłuchu.
hałas w mieszkaniu
Poziom hałasu dla lokalizacji budynków mieszkalnych
Warto także dodać, że istnieją regulacje prawne określające poziom hałasu dla terenów przeznaczonych dla terenów mieszkalnych. Jest to rozporządzenie Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku. Określa ono nieprzekraczalne wartości poziomu hałasu dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, na cele mieszkaniowo-usługowe. Wskazuje ono na to jaki dopuszczalny poziom hałasu może występować na danym terenie w zależności od źródeł hałasu.
Dokument ten również może stanowić pewnego rodzaju ewentualny argument w sporze z deweloperem o nieprawidłowe wykonanie izolacji akustycznej, jeśli źródło hałasu jest zewnętrzne.
hałas w mieszkaniu
Sposoby i możliwości techniczne na wyciszenie mieszkania
Oczywiście istnieją możliwości techniczne i sposoby na wyciszenie mieszkania. Najczęściej wiążą się z dołożeniem odpowiedniej warstwy izolacyjnej, co jednak jest sprawą kosztowną oraz prowadzi do pogrubienia ściany.
W każdym przypadku skuteczna izolacja akustyczna wiąże się jednak z pogrubieniem ściany. W takim przypadku tracimy na metrażu, ale zyskujemy większy spokój. Warto także dodać, że niektóre sposoby wymagają także czasem współdziałania z sąsiadem, który po swojej stronie również powinien wykonać odpowiednią izolację. Bez tego trudno uzyskać satysfakcjonujący efekt.
Technologia izolacji powinna być dobrana do źródła hałasu i realnych możliwości jej zastosowania w Twoim mieszkaniu. Istnieją na rynku profesjonalne firmy, które pomogą Ci dobrać odpowiednie rozwiązania.
hałas w mieszkaniu
Odszkodowanie od dewelopera za mieszkanie z nieprawidłową izolacją akustyczną
Nabywca mieszkania deweloperskiego, któremu przeszkadza hałas spowodowany głośnego sąsiad lub hałas zewnętrzny, ma prawo walczyć o swoje prawa do ciszy. Czasem odpowiedzialność za to może ponosić właśnie deweloper, który w projektowaniu i budowaniu nie zapewnił odpowiednich standardów wygłuszenia. Pamiętaj jednak, że jeśli sąsiedzi sami z siebie przekraczają pewne normy, winę za hałas w Twoim mieszkaniu nie musi ponosić wcale deweloper, a właśnie źródła niezależne od dewelopera. Będzie to najprawdopodobniej podstawowa linia obrony dewelopera, jeśli zarzucisz mu nieprawidłowości w tym zakresie. Powie on, że on wszystko zrobił ok, a to sąsiedzi są za głośno.
Jeśli sposób wygłuszenia mieszkań przed hałasem nie jest wystarczający i narusza standardy określone przez Warunki Techniczne i Polskie Normy, bez wątpienia mamy do czynienia z wadą fizyczną mieszkania, za którą powinien odpowiadać deweloper. Twoje mieszkanie nie posiada bowiem właściwości, które powinno mieć zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi. Możesz zatem podjąć działania, żeby od dewelopera uzyskać odpowiednie odszkodowanie, które z jednej strony powinno zrekompensować wydatki na izolacje akustyczną, a z drugiej stanowić zwrot za utracony metraż mieszkania.
Jeśli jesteś zainteresowany wsparciem prawnym w sporze z deweloperem, zapraszamy do kontaktu.