W niniejszym artykule postaram się odpowiedzieć na pytanie, czy w sporze z deweloperem dotyczącym nieprawidłowego wykonania części wspólnych może występować wyłącznie jeden ze współwłaścicieli? Innymi słowy mówiąc, czy jeden właściciel lokalu może domagać się od dewelopera naprawy części wspólnych, a jeśli tak – to w jakim zakresie?
naprawy części wspólnych
Części wspólne w budynku
Kupując mieszkanie w budynku wielolokalowym jesteś z jednej strony wyłącznym właścicielem swojego mieszkania, ale i współwłaścicielem w określonym w umowie przeniesienia własności udziale nieruchomości wspólnej. Pozostałymi właścicielami są zaś inni właściciele mieszkań w Twoim budynku, którzy wspólnie najczęściej tworzą wspólnotę mieszkaniową. Każdy z właścicieli lokali ma pewien procentowy udział w części wspólnej, zależny od powierzchni kupionego mieszkania w stosunku do powierzchni wszystkich mieszkań i lokali w budynku. W ten sposób powstaje do współwłasności na częściach wspólnych.
Nieruchomością wspólną będzie wszystko poza wydzielonymi lokali, które są własności poszczególnych osób. Będzie to z jednej strony po prostu grunt na której posadowiony jest budynek, w którym mieszkasz, ale i wszystkie części budynku, które nie służą do zaspokajania potrzeb mieszkańców konkretnych lokali. Częściami wspólnymi budynku będą zatem najczęściej dach, windy, szyby, klatki schodowe, korytarze, tarasy, drzwi wejściowe, domofon i wideodomofon, mury oporowe, zewnętrzne kostki, parkingi, place zabaw.
naprawy części wspólnych
Wady części wspólnych w budynku wybudowanym przez dewelopera
Wady części wspólne mogą polegać na tym, że deweloper czegoś nie wybudował, a miał. Mogą one także polegać na tym, że cos zostało wybudowane, ale w sposób nieprawidłowy, niezgodny ze sztuką. W końcu wady mogą polegać, że coś nie działa. Jako przykład wad części wspólnych najczęściej można wymienić cieknący dach, zapadającą się kostkę brukową, pojawiające się zawilgocenia, zacieki lub pleśń na ścianach, stojącą wodę na podjazdach, przeciekające tarasy, obcierające drzwi, niedziałający domofon. Oczywiście przyczyny wad mogą być różne, jednak jeśli nie mamy do czynienia z ewidentnymi śladami spowodowania wad przez osoby trzecie, najczęściej „tkwią” one w sposobie wybudowania nieruchomości.
Jeśli zatem w nieruchomości wspólnej są wady dotyczą one w pewnym udziale Twojej własności. Jak już wiesz w ułamkowej części jesteś bowiem jako właściciel mieszkania w budynku właścicielem windy, drzwi, chodnika, ścian budynku, dachu i innych części wspólnych. Jesteś zatem bez wątpienia poszkodowany tym, że deweloper nieprawidłowo wykonał swoją część umowy i nieruchomość wspólna dotknięta jest wadami.
Wady części wspólnych mogą być także wadami jednego z lokali
Czasem wady części wspólnych mogą być też wadami lokali. Sytuacja taka występuje wówczas, gdy wady części wspólnych powodują wady w lokalu. Przykładem takiej sytuacji będzie nieszczelny dach, który prowadzi do zawilgocenia ścian w mieszkaniu na poddaszu. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Warszawie w jednym z wyroków, w którym stwierdził, że niedostateczna izolacja dachu – tarasu znajdującego się nad nabytym od dewelopera lokalem mieszkalnym stanowi nie tylko wadliwe wykonanie umowy co do części wspólnych nieruchomości, ale również co do budowy i sprzedaży odrębnego lokalu, gdyż bezpośrednio wpływa na jego cechy fizyczne i użytkowe.
Kto może domagać się od dewelopera napraw w częściach wspólnych?
Co zatem w sytuacji, gdy zauważyłeś że w częściach wspólnych są wady? Czy możesz w pojedynkę domagać się od dewelopera ich usunięcia? Czy może musisz zaangażować w sprawę innych współwłaścicieli, wspólnotę mieszkaniową czy też zarządcę?
Odpowiedź na to pytanie teoretycznie jest dość prosta, choć praktyce taka nie jest. Z formalnego punktu widzenia nie ma bowiem jakichkolwiek przeszkód w tym, żebyś w pojedynkę domagał się od dewelopera dokonania napraw części wspólnych. Przyjmuje się bowiem, że właścicielom lokali, którzy nabyli je od dewelopera, służą wobec dewelopera roszczenia związane z wadami lokali ale i z wadami nieruchomości wspólnej.
Roszczenia te nie podlegają jakimkolwiek prawnym ograniczeniom z tej przyczyny, iż budynek (nieruchomość) jest przedmiotem współwłasności. Roszczenia właścicieli poszczególnych mieszkań wynikają wprost z umów zawartych przez nich z deweloperem, który zobowiązał się do wybudowania budynku zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, a następnie ustanowienia i przeniesienia na rzecz nabywców odrębnej własności lokalu położonego w tym budynku. Na tej podstawie to właśnie właścicielom lokali, którzy nabyli je od dewelopera, służą wobec dewelopera roszczenia kontraktowe związane z wadami lokali ale i z wadami nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że ani wspólnota mieszkaniowa ani zarządca nieruchomości nie ma właściwie legitymacji do tego, żeby domagać się od dewelopera usunięcia wad – chyba że działa z upoważnienia współwłaścicieli.
Z praktycznego ujęcia należy jednak mieć na uwadze, że samotna walka z deweloperem może nie być tak efektywna jak zbiorowe występowanie przeciwko deweloperowi. Po pierwsze bowiem sprawdza się w takich sytuacjach przysłowie, że „w grupie siła”. Deweloper inaczej podchodzi widząc, że wstępuje przeciwko niemu kilka lub kilkanaście osób niż pojedynczy rycerz. Często kalkuluje on bowiem, że takiej samotnej osobie nie wystarczy środków i motywacji do dociągnięcia sprawy do końca, przez co należy rozumieć pozew do sądu.
Po drugie dochodzenie od dewelopera naprawy części wspólnych stanowi przejaw wykonywania praw współwłaścicieli. Zgodnie z art. 209 Kodeksy cywilnego każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Za czynności zachowawcze uznaje się wszystkie czynności, których celem jest ochrona wspólnego prawa własności oraz w interesie wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko tego spośród nich, który jej dokonuje. Czynności te mogą mieć charakter czynności faktycznych, prawnych, jak i procesowych. Oznacza to, że mogą one obejmować zarówno wezwanie dewelopera do naprawienia wad ale i wystąpienie w takiej sprawie do sądu z pozwem.
Dopiero sprzeciw innych współwłaścicieli pozbawia wykazującego inicjatywę współwłaściciela legitymacji do występowania w procesie w zastępstwie pozostałych, sprzeciwiających się współwłaścicieli. Oznacza to, że każdy z właścicieli wobec braku sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli jest legitymowani do wystąpienia z żądaniem usunięcia wad fizycznych części wspólnych.
Osobiście uważam, że najbardziej efektywne jest dochodzenie przez wspólnotę roszczeń przeciwko deweloperowi w zakresie części wspólnych. Wymaga to jednak dokonania cesji roszczeń na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Więcej o pozwach wspólnot mieszkaniowych przeciwko deweloperowi możesz przeczytać w naszym artykule dostępnym tutaj: https://bezproblemow.pl/pozew-wspolnoty-mieszkaniowej-przeciwko-deweloperowi/
Kto decyduje o sposobie naprawy wad w częściach wspólnych: deweloper czy nabywca?
Warto także odpowiedź na pytanie czego możesz domagać się od dewelopera, który odpowiada za wady części wspólnych? Możliwości są bowiem dwie: dokonania realnych czynności zmierzających do naprawy lub do zapłaty odszkodowania, które potencjalnie pozwoli na naprawę.
Odpowiedzi na to pytanie trzeba szukać w art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim to po stronie osoby, która poniosła szkodę leży wybór sposobu naprawienia szkody. Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.
Od tej zasady występuje jednak wyjątek – gdyby usunięcie wad byłoby niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla dewelopera nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. W takim układzie deweloper może stwierdzić, że nie będzie on naprawiał wad tylko zapłaci odszkodowanie. Kontrola tego oczywiście następuje przez sąd jeśli dojdzie do sporu z deweloperem.
Przez jaki czas odpowiada deweloper za wady części wspólnych?
Pamiętaj, że domagając się usunięcia wad lub napraw w częściach wspólnych możesz skorzystać z co najmniej dwóch reżimów odpowiedzialności za wady. Pierwszy z nich wynika z przepisów rękojmi, które mają dodatkowo chronić nabywców lokali. Drugi reżim wynika zaś z przepisów o ogólnej odpowiedzialności kontraktowej, czyli odpowiedzialności za nieprawidłowe wykonanie umów.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ograniczona jest w przypadku nieruchomości do 5 lat d dnia wydania rzeczy kupującemu i obejmuje wady, które ujawniły się w tym okresie, zaś odpowiedzialność kontraktowa wynosi co do zasady 6 lat liczonych od wymagalności roszczenia lub od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie. Zazwyczaj dniem tym będzie jednoznaczne stwierdzenie, że w nieruchomości wspólnej występuje konkretna wada lub nieprawidłowość. Sześcio letni termin przedawnienia upływaj na koniec ostatniego pełnego roku kalendarzowego, zatem zawsze będzie to 31 grudnia.
Czy warto domagać się od dewelopera naprawy wad części wspólnych?
Na koniec należy odpowiedzieć na pytanie czy warto występować do dewelopera o usunięcie wad wspólnych? Odpowiedzieć może być tylko jedna: oczywiście! Choć zawsze pozew obarczony jest pewnego rodzaju ryzykami, to jeśli nie zatroszczycie się o to, żeby części wspólne były pozbawione wad i nieprawidłowości, to z czasem koszt ich naprawy, konserwacji lub innych prac spadnie na wspólnotę, zatem na każdego z właścicieli lokali. Wydatki związane z naprawą części wspólnych to zazwyczaj nie małe pieniądze. Naprawa dachu, poprawienie izolacji lub nieprawidłowo zagęszczonego podłoża pod kostką to prace, które są kosztowne. Tym czasem zapłaciłeś za ich prawidłowe wykonanie płacąc nie mało za swoje mieszkanie. Doświadczona kancelaria prawna pozwala natomiast zminimalizować ryzyka i spodziewać się dobrego wyroku sądowego wydanego przeciwko deweloperowi.
Jeśli masz pytania w temacie dochodzenia przeciwko deweloperowi roszczeń związanych z naprawami w części wspólnych, zapraszamy do kontaktu.
