Termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady w zakresie nieruchomości wynosi pięć lat. Jest to czasowe ograniczenie odpowiedzialności sprzedawcy za wady fizyczne budynku i lokalu, z którym nabywcy najczęściej kojarzą rękojmie. Przepisy określają jednak także terminy dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi, które są dużo krótsze. Ich upływ może spowodować, że deweloper nie będzie ponosił odpowiedzialności na podstawie przepisów o rękojmi. Niniejszy artykuł będzie dotyczył właśnie terminów na dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi względem dewelopera przez nabywcę lokalu mieszkalnego lub domku jednorodzinnego, ale także wspólnotę mieszkaniową i innych ewentualnych uprawnionych. Zapraszam do lektury.
Co przysługuje kupującym na podstawie przepisów o rękojmi względem dewelopera?
Zacząć należy od tego, ze rękojmia to przepisy w kodeksie cywilnym, które dotyczą odpowiedzialności za wady sprzedanej nieruchomości. Wady to wszelkiego rodzaju nieprawidłowości, niezgodności z umową, które wpływają na sposób korzystania z nieruchomości. Więcej na ten temat można przeczytać choćby tutaj: https://bezproblemow.pl/na-czym-moga-polegac-wady-nieruchomosci-przyklady/
Na podstawie rękojmi kupujący ma szereg roszczeń w stosunku do dewelopera. Może on po prostu domagać się usunięcia wad. Może jednak także złożyć deweloperowi oświadczenie o obniżeniu ceny i w związku z tym domagać się swoistego odszkodowania w postaci różnicy w wartości mieszkania bez wad i mieszkania z wadami. W końcu, jeśli wady są istotne, może odstąpić od umowy i żądać zwrotu ceny.
Termin odpowiedzialności dewelopera za wady na podstawie rękojmi
Pierwszym terminem, z którym wszyscy kojarzą rękojmie jest pięcioletni termin odpowiedzialności dewelopera za wady. Wynika on z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. W relacji z konsumentem nie można ograniczyć tego terminu odpowiedzialności.
Przepis ten wskazuje zatem, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady w nieruchomości, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem wspomnianych pięciu lat od dnia wydania nieruchomości. Po pierwsze należy pamiętać, że wydanie nieruchomości nie zawsze oznacza zawarcie umowy przeniesienia własności. Realne udostępnienie lokalu przez dewelopera następuje wraz z odbiorem nieruchomości. Jest to moment kiedy nabywcy mają klucze do swojego mieszkania. Po drugie zaś, dla zachowania omawianego terminu konieczne jest stwierdzenie wady przed jego upływem. Nie ma natomiast obowiązku zawiadomienia dewelopera przez kupującego o istnieniu wady. W tym terminie musi dojść do ujawnienie się wady i uzyskanie wiedzy o tym fakcie przez kupującego mieszkanie.
Jeśli w ciągu pięciu lat od dnia wydania nieruchomości nie ujawnią się wady, a ujawnią się one po tym terminie, nabywca nie ma praw skorzystania z przepisów o odpowiedzialności dewelopera na podstawie rękojmi.
Nie można jednak przestać na lekturze wyłącznie paragrafu pierwszego. O czym wiele osób zapomina przepis ten zawiera także inny termin, mianowicie termin na dochodzenie uprawnień z rękojmi.
Terminy dochodzenia od dewelopera uprawnień z tytułu rękojmi
Drugo termin przewidziany przez art. 568 Kodeksu cywilnego to termin na dochodzenie praw z rękojmi. Zacznijmy od przywołania przepisów prawnych:
§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze.
§ 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
§ 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.
Termin opisany przywołanymi przepisami dotyczy sytuacji, w której wada się już pojawiła i kupujący ją spostrzegł. W takiej sytuacji kupujący ma rok na to, żeby wystąpił do dewelopera z żądaniem usunięcia wad, złożył oświadczenie o obniżeniu ceny lub wręcz odstąpił od umowy. Przepis umożliwia w tym terminie złożyć żądanie wymiany rzeczy na nową, jednak trudno sobie wyobrazić sytuację żądania wymiany kupionego mieszkania na nowe.
Jest jednak ważne zdanie, zgodnie z którym w przypadku gdy kupujący jest konsumentem to termin na zgłoszenie żądań z rękojmi nie może upłynąć przed upływem terminu odpowiedzialności dewelopera na podstawie przepisów o rękojmi. Dzięki temu będąc konsumentem mamy swoiste zawieszenie terminów na realizację uprawnień z rękojmi do czasu wygaśnięcia odpowiedzialności dewelopera na podstawie rękojmi. Zatem jeśli spostrzeżemy wady w pierwszym roku obowiązywania rękojmi, a jesteśmy konsumentami, mamy możliwość żądania od dewelopera usunięcia wad także w czwartym, a nawet piątym roku trwania rękojmi. Póki rękojmia trwa, prawo do realizacji praw z rękojmi nie wygasną, nawet jeśli o wadzie nabywca wie.
Termin na złożenie deweloperowi oświadczenia o obniżeniu ceny zakupu mieszkania po wcześniejszym żądaniu naprawy wad
Nabywca mieszkania może zdecydować pierw żądać naprawy wad, a potem gdy to będzie bezskuteczne żądać obniżenia ceny. W takim wypadku termin na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny rozpoczyna się od momentu, kiedy pomimo wyznaczonego terminu deweloper nie usunął zgłoszonych wad. Dzięki temu możemy spokojnie pierw żądać od dewelopera usunięcia wad, zachowując termin do przekształcenia żądania o usunięcie wad na żądanie zapłaty odszkodowania (właściwie zwrotu zawyżonej ceny w związku z wadami).
Ponadto jeśli zdecydujemy się na pozwanie dewelopera i wystąpienie do sądu ze sprawą o naprawę wad to do czasu prawomocnego zakończenia spraw termin na realizację innych uprawnień ulega zawieszeniu. Oznacza to, że można pozwać dewelopera o naprawę usterek i wad. Jeśli ten tego nie zrobi, możemy złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny i pozwać dewelopera raz jeszcze o zapłatę. Być może to brzmi trochę bez sensu, jednak w niektórych sytuacjach korzystniej jest mieć roszczenie o konkretne pieniądze od dewelopera niż roszczenie o naprawę.
Terminy rękojmi dewelopera
Upływ terminu na zgłoszenie roszczeń do dewelopera na podstawie rękojmi
Jeśli przegapimy termin na sformułowanie w stosunku do dewelopera roszczeń, odpowiedzialność dewelopera wygasa. Deweloper nie będzie zatem miał obowiązku realizacji uprawnień z rękojmi, a nabywca nie będzie miał szans na tej podstawie wygrać sprawy w sądzie. W takiej sytuacji ratunkiem mogą być jednak zasady odpowiedzialności na zasadach ogólnej odpowiedzialności umownej, gdzie terminy odpowiedzialności są zasadniczo dłuższe, ale dochodzenia praw bardziej skomplikowane.
Terminy rękojmi dewelopera
Deweloper zataił wadę przed kupującym – terminy rękojmi nie obowiązują
Na koniec ostatni wyjątek, który zawierają przepisy. Jeśli deweloper podstępnie zataił informacje o wadzie sprzedając nieruchomość, terminy na stwierdzenie istnienia wady nie obowiązują. Taka sytuacja będzie miała miejsce niezwykle rzadko, niemniej jest ona prawdopodobna i możliwa.
Podstępne zatajenie wady w rozumieniu art. 558 § 2 KC to umyślne działanie dewelopera, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Będzie to zatem np. ukrycie lub zamaskowanie wad. Konsekwencją podstępnego zatajenia wady jest możliwość dochodzenia p[rzez nabywców uprawnień z tytułu rękojmi również po upływie terminu do stwierdzenia wady. To całkiem logiczne, bo nieuczciwy deweloper nie powinien móc liczyć na upływ terminów.
Terminy rękojmi dewelopera
Podsumowanie: terminy dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi względem dewelopera
Podsumowując temat terminów realizacji praw z rękojmi należy wskazać, że jeśli jesteśmy konsumentami mamy sporo czasu na zdecydowanie co zrobić z roszczeniami na podstawie rękojmi. Czy warto jednak zwlekać? Według mnie nie, bo im dłuższy czas minie od spostrzeżenia wady do decyzji o dochodzeniu praw, tym więcej może się wydarzyć. Po pierwsze deweloper może nam się zlikwidować. Po drugie deweloper może nie mieć środków na realizację praw z rękojmi, ogłosi upadłość i zostaniemy z problemem. Po trzecie deweloper będzie mógł podnieść argument, że w związku z długim zwlekaniem z poinformowaniem dewelopera o wadach sami się przyczyniliśmy do zwiększenia szkód. Czekając z realizacją praw z rękojmi sprowadzamy zatem na siebie ryzyka, które rosną z czasem. Z drugiej jednak strony występując względem dewelopera powinniśmy być gotowi doprowadzić sprawę do końca, a to wymaga czasem zaangażowania prawnika lub nawet sądu. Jeśli nie jesteśmy na to gotowi, być może warto wstrzymać się z żądaniami względem dewelopera.
Decyzja o sporze z deweloperem zawsze należy do nabywcy, a adwokat z doświadczeniem w sprawach deweloperskich może być tutaj cennym wsparciem. W razie potrzeby zapraszamy do kontaktu.