regularnie zalewanym przez wody opadowe
Nie jest tajemnicą, że dla dewelopera liczy się to, żeby na jak najmniejszej powierzchni zmieścić jak najwięcej domów, które będzie w stanie sprzedać. Powoduje to sytuację, w której deweloperzy budują domy także w miejscach, w którym domy te nie powinny zostać wybudowane.
Jednym z takich przykładów jest wybudowanie przez dewelopera domu w miejscu, w którym występuje naturalne obniżenie terenu powodujące naturalny spływ wszystkich pobliskich wód opadowych właśnie w to miejsce. Ewentualnie w miejscu, gdzie panują inne niekorzystne warunki hydrotechniczne.
Kupując dom od dewelopera w takim miejscu najczęściej nie mamy świadomości, że tak właśnie może być. Zakup domu rzadko bowiem obejmuje analizę geotechniczną całej okolicy. Także z wizyty na placu budowy, jeśli nie trafimy w niesprzyjające warunki, nie dowiemy się o problemie. Działamy w zaufaniu do zdrowego rozsądek dewelopera, ufając że ten nie wybudowałby przecież domu w miejscu stanowiącym zlewnie dla wód opadowych z całej okolicy. Co zrobić jeśli kupiłeś od dewelopera dom na obszarze regularnym zalewanym przez wody opadowe? Zapraszamy do lektury.
regularnie zalewanym przez wody opadowe
Czy wykonanie odpowiedniego odwodnienia działki to obowiązek dewelopera?
Jeśli mamy to nieszczęście i problem z kupionym domem w miejscu, gdzie gromadzi się woda opadowa, pierwszą myślą jest pytanie czy deweloper w ogóle powinien w tym miejscu wybudować ten dom i go sprzedać? Pytanie to ma jak najbardziej sens. Istnieją bowiem odpowiednie przepisy i regulacje, które mówią czy i w jakich warunkach można realizować budownictwo mieszkaniowe. Dotyczą one także kwestii hydrotechnicznych.
Podstawowym przepisem, choć mocno ogólnym, będzie w tym zakresie art. 5 prawa budowlanego. Mówi on o tym, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając m. in. warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie usuwania wody opadowej. Jest to pierwsze, czego możemy się chwycić formułując w stosunku do dewelopera zarzut, że nieprawidłowo wykonał inwestycję, nie zapewniając odpowiedniego odprowadzania z działki wody opadowej.
Ponadto znaczenie może mieć § 28 i § 29 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tymi przepisami, działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, a w przypadku budynków niskich lub budynków, dla których nie ma możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzenie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych. Ponadto określają one zakaz tego, by dokonywać zmian naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości.
I to tak naprawdę wszystko. Nie ma żadnych norm budowlanych lub innych dodatkowych regulacji. Wyłącznie ogólne przepisy, które mówią: deweloperze – jeśli budujesz dom, zapewnić odpowiednie odprowadzenie wody opadowej. Jeśli możesz, zrób to do kanalizacji deszczowej. Jeśli nie masz takiej możliwości, zrób to inaczej ale skutecznie.
regularnie zalewanym przez wody opadowe
Jak podejść do regularnego zalewania działki przez wody opadowe?
Ciągła lub długotrwała obecność wody na Twojej działce może mieć duże konsekwencje: zamakanie fundamentów, podmywanie kostki brukowej, brak możliwości zagospodarowania powierzchni gruntu i inne skutki związane z zalewaniem. Jest to zatem niewątpliwie problem.
Prawo kwalifikuje ten „problem” jako wadę lub nieprawidłowe wykonanie umowy. Jeśli rzeczywiście jesteś w sytuacji, że Twoja działka jest regularnie zalewana wodami opadowymi i istotnie wpływa to na korzystanie z domu i ogrodu, będzie to nawet wada istotna. Zgodne jest z orzecznictwem sądowym, wskazuje się, że wadę istotną rzeczy najczęściej definiuje się jako wadę, która uniemożliwia bądź utrudnia korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem oraz, że oceny istotności wady w rozumieniu przepisów o rękojmi przy sprzedaży należy dokonywać z punktu widzenia kupującego, nie przydatności rzeczy do zwykłego użytku i to oczekiwania nabywcy związane z funkcjonowaniem rzeczy mają podstawowe znaczenie. Najprościej mówiąc, jeśli nie kupiłbyś domu wiedząc o danej wadzie, wada ta jest wada istotną.
Sposoby na odprowadzenie wody z działki – jak sobie poradzić z zalewaniem działki wodami opadowymi.
Zdarza się, że deweloperzy projektując inwestycję deweloperską zupełnie nie przejmują się warunkami hydrotechnicznymi. Jeśli jest miejsce, stawiają dom taki jak został zaplanowany dla całej inwestycji. Pomija przy tym fakt, że TA akurat działka ma niekorzystne warunki geotechniczne powodujące spływ wody opadowej z okolicy. Takie podejście jest błędne. Deweloper powinien mieć wykonane badania geotechniczne terenu i przewidywać niekorzystne warunki związane z odprowadzaniem wód opadowych oraz zastosować w związku z tym odpowiednie rozwiązania przeciwdziałające tym warunkom. Wynika to z przywołanych wyżej przepisów.
Najczęściej, jak już wybudowano dom, trudno jest znaleźć odpowiednie rozwiązanie dla problemu z częstym i dużym zalewaniem działki. Specjaliści wskazują jako potencjalne rozwiązanie odpowiedni drenaż wokół działki z odprowadzeniem nadmiaru wód w inne, bezpieczne miejsce. Rozwiązanie to zazwyczaj jest skuteczne i pozwala przywrócić funkcjonalność działki oraz ochronić fundamenty domu, jednak powstaje problem z tym gdzie odprowadzić nadmiar wody. To najpoważniejszy problem w tego typu sprawach.
regularnie zalewanym przez wody opadowe
Zakres odpowiedzialności dewelopera za zalewanie działki wodami opadowymi
Musisz jednak pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera nie jest nieograniczona i nie obejmuje każdego przypadku zalewania domu wodami opadowymi. Doświadczamy w obecnych czasach coraz bardziej gwałtownych zjawisk pogodowych, które powodują ponadnormalną ilość opadów występujących w krótkim czasie. Jeśli doszło po prostu do nawałnicy, którą trudno było przewidzieć i z której efektami trudno byłoby sobie poradzić nawet stosując odpowiednie rozwiązania hydrotechniczne, kierowanie roszczeń do dewelopera nie będzie skuteczne. Jednocześnie musisz mieć świadomość, że spór z deweloperem w zakresie nieprawidłowej lokalizacji domu albo nieprawidłowo zorganizowany system odprowadzania wody opadowej będzie trudny dowodowo. Będzie to powodowało, że będzie on kosztowny ale i długotrwały. Decydując się na batalię z deweloperem, musisz mieć tego świadomość. Z drugiej jednak strony, czasem jest to jedyna możliwość.
Jeśli już zdecydujesz się domagać od dewelopera swoich praw masz dwie możliwości. Pierwsza to pójście w kierunku odstąpienia do umowy i żądanie zwrotu wszystkich pieniędzy zapłaconych deweloperowi za dom oraz dodatkowego odszkodowania. W wielu przypadkach nie jest to jednak właściwie opcją realną dla kupujących, którzy zbyt dużo zainwestowali by zrezygnować z nieruchomości licząc na odzyskanie pieniędzy poi długotrwałym procesie. Druga możliwość to domaganie się stosownego odszkodowania, które pokryje koszty odpowiedniego zorganizowania właściwego odprowadzania wód opadowych oraz związany z występującym problemem spadek wartości Twojej nieruchomości.
Jeśli masz pytania w sprawie możliwości dochodzenia od dewelopera odszkodowania w związku z nieprawidłowym odwodnieniem Twojej działki, zapraszamy do kontaktu.
