Odpowiedzialność karna dewelopera
Nabywcy mieszkań mają coraz częstsze problemy z deweloperami. Deweloperzy uchylają się od usuwania wad, zapłaty odsetek. Częstą praktyka jest także wymuszanie na stronie nabywającej wpisania do umowy przeniesienia własności niekorzystnych dla nich zapisów. Deweloperzy pozwalaj sobie na takie praktyki, bo wiedzą że po zainwestowaniu przez nabywców mieszkań pieniędzy w nowy dom, ich pozycja negocjacyjna jest słabsza. Istnieje wiele sposobów na wyrównanie tej pozycji, w czym pomaga pomoc profesjonalnej kancelarii prawnej specjalizującej się w sporach z deweloperami. Czy jednak można skorzystać z „niestandardowych” sposobów wywarcia wpływu na dewelopera mających źródła w przepisach prawa karnego?
Odpowiedzialność karna dewelopera
Prawo karne, w pewnym uproszczeniu, ma za zadanie zapewniać by uczestnicy życia społecznego zachowywali się w sposób właściwy i unikali popełnienia czynów, które są uznawane za przestępstwa lub wykroczenia. W przypadku ich popełnienia grozi bowiem kara określona przepisami. Musi jednak istnieć konkretny przepis prawa karnego, z którego wynika że opisane tam działanie stanowi przestępstwo zagrożone karą. Dlatego nie każdy przejaw braku uczciwości dewelopera będzie podlegał pod przepisy karne, a tylko taki który jest dokładnie opisany przepisami.
Cechą prawa karnego jest także to, że z zasady egzekwowaniem prawa karnego zajmuje się aparat państwowy: policja, prokuratura i sądy karne. To bowiem w interesie publicznym jest ukaranie osób naruszających ustanowione zasady i w efekcie pokazanie innym, że nie warto tak się zachowywać.
Korzystanie z instytucji prawa karnego może być sposobem na niekonwencjonalne podejście do sporu z deweloperem. Po pierwsze, przepisy prawa karnego mogą oddziaływać bezpośrednio na osoby zarządzające u dewelopera, bo odpowiedzialności karnej podlegają konkretni ludzie (a nie spółki). Po drugie, koszty postępowania nie obciążają osób, które składają zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Dzięki temu nie ma znaczenia dysproporcja ekonomiczna dewelopera i nabywcy mieszkania, która zazwyczaj występuje i może stanowić przeszkodę w dochodzeniu swoich praw. Po trzecie, wizja skazania przez sąd karny może przekonać dewelopera do większych ustępstw. Czysta karta karna stanowi dla wielu działalności warunek konieczny i osobom zarządzającym spółka deweloperską może być w niesmak ryzykować wyrok skazujący.
Odpowiedzialność karna dewelopera w przypadku inwestycji deweloperskich do których zastosowanie mają przepisy „starej” ustawy deweloperskiej
Przepisy tzw. „starej” ustawy deweloperskiej zawierały kilka przepisów karnych. Dotyczyły one niesporządzenia prospektu informacyjnego pomimo obowiązku, ale także podania lub zatajenia prawdy w prospekcie informacyjny. Trzeci z przepisów karnych dotyczył natomiast korzystania przez dewelopera ze środków zgromadzonych na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym wbrew przepisom. W najgorszym przypadki za popełnienie tych przestępstw Deweloperowi groziła kara 2 lat pozbawienia wolności.
Przyznać jednak trzeba, że zakres przestępstw uregulowanych stara ustawą deweloperską nie jest szeroki przez co korzystanie z przepisów prawa karnego w relacji z deweloperem ogranicza się tylko do naprawdę ewidentnych przypadków. Standardowe problemy z deweloperem nie podlegały pod te przepisy.
Wyciąg z przepisów karnych pod które na podstawie ustawy deweloperskiej z dnia 16 września 2011 roku podlega deweloper:
Art. 32 [Prospekt informacyjny]
1. Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu,
podlega karze grzywny.
2. Orzekanie w sprawach, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz.U. z 2021 r. poz. 457 i 1005).
Art. 33 [Zatajenie informacji] Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje,
podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Art. 34 [Wypłacenie środków] Kto, wbrew przepisom ustawy wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym,
podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.
Odpowiedzialność karna dewelopera w przypadku inwestycji deweloperskich do których zastosowanie mają przepisy „nowej” ustawy deweloperskiej
Dla inwestycji, które zaczęły być sprzedawane po maja 2022 roku, zastosowanie znajduje nowa ustawa deweloperska. Jest ona znacznie korzystniejsza dla nabywców mieszkań regulując w pełniejszy sposób prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, ale także odpowiedzialność za nieprzestrzeganie tych obowiązków przez dewelopera. Przykładem tego jest rozszerzony katalog przypadków w jakich deweloper może ponosić odpowiedzialność karną.
Nowa ustawa deweloperska rozszerza katalog przestępstw, którym może podlegać deweloper o:
- Niezapewnienia nabywcom żadnego ze środków ochrony wpłat dokonywanych na rzecz dewelopera
- Brak posiadania przez dewelopera zgody wierzyciela hipotecznego lub promesy takiej zgody na bez ciężarową sprzedaż lokalu mieszkalnego lub domku jednorodzinnego w dniu rozpoczęcia sprzedaży
Dalej jednak katalog ten będzie trudny do wykorzystania w standardowych negocjacjach z deweloperem.
Wyciąg z przepisów karnych pod które na podstawie ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 roku podlega deweloper:
Art. 57 [Sankcje za niezapewnienie przez dewelopera obowiązkowych środków ochrony wpłat nabywców]
Kto, będąc obowiązanym do zapewnienia nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę określonych w art. 6 ust. 1, nie spełnia tego obowiązku, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.
Art. 58 [Sankcje za niesporządzenie prospektu informacyjnego]
Kto, będąc obowiązanym do sporządzenia prospektu informacyjnego, nie sporządza tego prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży, podlega karze grzywny .
Art. 59 [Sankcje za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji lub danych]
Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.
Art. 60 [Sankcje za nieposiadanie przez dewelopera w dniu rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego]
Kto, będąc obowiązanym do posiadania w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2, nie spełnia tego obowiązku, podlega grzywnie.
Art. 61 [Podmiot odpowiedzialny]
Jeżeli deweloperem jest podmiot niebędący osobą fizyczną, odpowiedzialność przewidzianą w art. 57-60 ponosi osoba fizyczna działająca w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji.
Art. 62 [Sankcje za niezgodną z przepisami wypłatę środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym] Kto wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na:
1) zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym niezgodnie z art. 15,
2) otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym niezgodnie z art. 16,
3) otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bez przeprowadzenia kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego zgodnie z art. 17 ust. 4-6,
4) otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym niezgodnie z art. 17 ust. 8
– podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.
Deweloper oszukał nabywców. Inne przepisy karne, który może podlegać deweloper.
Oczywiście przepisy ustawy deweloperskiej to nie jedyne miejsce, gdzie są uregulowane przestępstwa, których deweloper powinien unikać. Podstawowy katalog przestępstw, których unikać powinien każdy, wynika głównie z kodeksu karnego i kodeksu wykroczeń (dla czynów uznanych za mniejszej wagi).
W niektórych sytuacjach deweloperzy dopuszczają się względem nabywców oszustw. Artykuł 286 kodeksu karnego definiuje oszustwo jako doprowadzenie innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem własnym lub cudzym przez wprowadzenie w błąd, wyzyskanie błędu lub wyzyskanie niezdolności pokrzywdzonego do należytego pojmowania przedsiębranego działania. To przepis pod który organy ścigania podciągają wiele zachowań, w tym zachowań nieuczciwych deweloperów.
Zdarzają się także przypadki fałszowania dokumentów lub poświadczania nieprawdy przez deweloperów lub jego pracowników (szczególnie na etapie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie).
Nieraz można także sięgnąć po przepisy z kodeksu wykroczeń, który zawiera szereg wykroczeń w przypadku łamania praw konsumenta. W relacji z deweloperem kupujący mieszkania korzystają najczęściej z tego przywileju, że mają status konsumenta i z racji tego przepisy prawa zapewniają im dodatkową ochronę w sporach z deweloperem – przedsiębiorcą.
Kto może odpowiadać karnie w imieniu dewelopera?
Odpowiedzialność karna jest zarezerwowana do konkretnych osób fizycznych. Jeżeli deweloperem nie jest osoba fizyczna (czyli jest spółką), odpowiedzialność ciąży na osobie fizycznej działającej w imieniu lub w interesie dewelopera w ramach uprawnienia bądź obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji. Takiej osobie mogą zostać postawione zarzuty, jeśli deweloper dopuści się jednego z wyżej wskazanych przestępstw.
Pomoc Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sporze z deweloperem
Korzystanie z instytucji prawnokarnych w relacji z deweloperem to nie jedyny niekonwencjonalny sposób oddziaływania na dewelopera. Inną instytucją, którą można spróbować włączyć w powstały spór może być UOKiK. Więcej na ten temat przeczytasz jednak w innych naszych wpisach, m. in. tutaj: https://bezproblemow.pl/czy-urzad-ochrony-konkurencji-i-konsumentow-moze-pomoc-w-sporze-nabywcy-lokalu-z-deweloperem-co-uokik-moze-zrobic-nieuczciwemu-deweloperowi/
