W niniejszym artykule odpowiadamy na pytanie jaki jest termin na odpowiedź dewelopera na zgłoszenie wad i usterek na podstawie rękojmi i jakie są skutki tego, że termin ten nie zostanie przez dewelopera dochowany. Temat jest ważny, szczególnie że aktualnie deweloperzy coraz częściej pozostawiają zgłoszenia reklamacyjne swoich klientów bez odpowiedzi. Zapraszam do lektury.
Zgłaszanie deweloperowi roszczeń na podstawie rękojmi
Przepisy o rękojmi mają chronić osoby, które nabyły od dewelopera mieszkanie, które jednak zostało nieprawidłowo wykonane i w związku z tym ma wady. Roszczenia z rękojmi pozwalają żądać naprawy wad, obniżyć cenę zakupu do wartości mieszkania bez takich wad lub nawet skrajnie od umowy odstąpić.
Rękojmia dla nieruchomości obowiązuje aż 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu – w praktyce zatem od dnia odbioru dokonanego z deweloperem. W tym terminie możemy zatem zgłaszać roszczenia na podstawie przepisów o rękojmi deweloperowi.
Zgłoszenie najlepiej żeby miało formę pisemną, bo ma to najlepsze właściwości dowodowe. Nie ma jednak przeszkód, żeby zgłoszenie wad miało inną formę: e-mail lub nawet ustną, o ile tylko jesteśmy w stanie to udowodnić przed sądem.
Ważne jest także to, by móc udowodnić nie tylko treść zgłoszenia ale i datę jego wysłania – a najlepiej i odebrania przez dewelopera. Może mieć to bardzo ważne i istotne konsekwencje dowodowe o których przeczytasz później.
Termin na odpowiedź dewelopera na zgłoszenie wad
Zgłoszenie roszczeń deweloperowi powinno określać przedmiot umowy, ujawnione wady i żądanie nabywcy na podstawie rękojmi. Po takim zgłoszeniu deweloper ma 14 dni na odpowiedź pod rygorem uznania, że zgadza się ze zgłoszeniem.
Wynika to z art. 5615 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.
Od kiedy liczyć termin na odpowiedź dewelopera na zgłoszenie wad?
Termin ten liczyć należy od momentu kiedy deweloper miał możliwość zapoznania się ze zgłoszeniem. Zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego, Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Jeśli zatem deweloper nie odebrał prawidłowo wysłanego listu, jest to jego problem. Ponosi on ryzyko tego, że nie obsłużył należycie kierowanej do niego korespondencji.
Te same warunki należy stosować do odpowiedzi dewelopera – jeśli wyśle on odpowiedź 14 dnia terminu, a list do nabywcy za pośrednictwem poczty trafi 15 lub 16 dnia, termin na odpowiedź nie został zachowany. Nabywca nie miał bowiem możliwości zapoznać się z oświadczeniem dewelopera w terminie 14 dni od żądania na podstawie rękojmi.
Skutki braku odpowiedzi dewelopera na zgłoszenie wad
Jeśli już dojdzie do sytuacji, że deweloper nie zdoła odpowiedzieć w terminie 14 dni, deweloper ma problem.
Sąd Okręgowy w Łodzi z wyroku z dnia z dnia 21 października 2020 r. w sprawie o sygnaturze III Ca 1797/19 stwierdził, że: z milczeniem sprzedawcy związana jest reguła interpretacyjna, zgodnie z którą brak reakcji oznacza uznanie zgłoszonych żądań za uzasadnione. Tym samym uznać należy, że sprzedawca uznaje za zasadne zgłoszenie wady przez kupującego, jak również uznaje żądania zgłoszone przez konsumenta i wyraża zgodę na zaproponowany przez niego sposób zadośćuczynienia obowiązkom rękojmianym. Brak odpowiedzi na reklamację w ustawowym terminie pociąga za sobą skutek w postaci złożenia przez przedsiębiorcę milczącego oświadczenia woli o uznaniu reklamacji za uzasadnioną, ale nie skutek w postaci zasadności samego roszczenia.
Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z dnia 28 października 2020 r. IX Ca 714/20 wskazał, że zgodnie z treścią art. 5615 k.c. jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Zaniechanie przez sprzedawcę należytego ustosunkowania się do żądań kupującego w wyznaczonym przez art. 5615 k.c. 14-dniowym terminie skutkuje przyjęciem fikcji, że sprzedawca uznał żądanie kupującego za uzasadnione.
Komentatorzy idą natomiast jeszcze dalej i uznają, że w przypadku niezłożenia oświadczenia przez sprzedawcę w terminie wskazanym w art. 5615 KC przyjmuje się, że sprzedawca uznał żądanie kupującego za uzasadnione i nie ma znaczenia, co było powodem niezłożenia oświadczenia przez sprzedawcę. Po bezskutecznym upływie 14-dniowego terminu sprzedawca nie może skutecznie kwestionować swojej odpowiedzialności w zakresie objętym treścią żądania (oświadczenia) kupującego.
Domniemanie istnienia wad stwierdzonych w terminie roku od wydania nieruchomości
Na marginesie należy dodać, że przepisy o rękojmi dają nabywcy lokalu w sporze przeciwko deweloperowi jeszcze jeden atut oparty na domniemaniu. Mianowicie przepisy określają, że jeśli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej (mieszkania), domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego (nabywcę mieszkania).
Połączenie sytuacji, w której wada wystąpi w terminie roku od dnia odbioru lokalu, a dodatkowo deweloper nie odpowie na reklamację daje zatem nabywcy bardzo komfortową sytuację. Jego obowiązki dowodowe w sprawie sądowej są bowiem wówczas mocno ograniczone. Sąd ma bowiem obowiązek przyjąć wówczas, że po pierwsze roszczenia klienta są uzasadnione, a po drugie że wada będąca podstawą roszczeń istniała od początku. Wówczas deweloper ma niemal zerowe szanse na wygranie takiego postępowania sądowego.
Podsumowanie: termin na odpowiedź dewelopera na zgłoszenie wad i usterek
Brak odpowiedzi dewelopera na zgłoszenie przez nabywcę lokalu będącego konsumentem roszczeń na podstawie przepisów o rękojmi stawia nabywcę w bardzo dobrej sytuacji, niezależnie od koncepcji skutków braku takiego oświadczenia, która przyjmiemy. Otwiera to bardzo komfortowe warunki do tego, żeby dewelopera pozwać i mieć duże szanse powodzenia wygrania sprawy sądowej przeciwko deweloperowi. Jeśli masz pytania w zakresie odpowiedzialności dewelopera za wady mieszkania, zapraszamy do kontaktu.