Wybór projektu budowlanego jest bardzo ważny i decyduje o tym, jaki będzie przyszły kształt realizowanej inwestycji. Zawierając umowę deweloperską, szczególnie w przypadku gdy budowa nie jest na zaawansowanym etapie, dokument ten pozwoli na określenie co tak naprawdę kupujemy. W niniejszym artykule opisujemy czym jest projekt budowlany, kto go może sporządzić i zatwierdzić oraz odpowiadamy na często pojawiające się w praktyce pytania, takie jak czy po rozpoczęciu budowy można jeszcze wprowadzić zmiany w projekcie budowlanym? Czy deweloper może bez zgody kupującego dokonać zmian w projekcie budowlanym i czego można żądać, jeśli deweloper buduje niezgodnie z projektem? Zapraszamy do lektury.
zmiany w projekcie budowlanym
Co to jest projekt budowlany?
Projekt budowlany to dokument, który składa się z planów i szkiców i jest przedstawieniem planów inwestycji budowlanej tworzonym na potrzeby m.in. uzyskania pozwolenie na budowę. Jest więc to ustrukturyzowany plan działania, obejmujący wybór instalacji, materiałów, technologii dla realizowanej inwestycji. Zawartość projektu budowlanego jest regulowana przez prawo budowlane. Projekt budowlany powinien być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub obowiązujących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, a także spełniać wymogi urzędowe i uwzględniać warunki ochrony przeciwpożarowej.
W większości przypadków w zakres projektu budowlanego wchodzi projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny wyrobu budowlanego sporządzony przez projektanta obiektu budowlanego lub z nim uzgodniony oraz rysunki i opracowania służące realizacji budowy. Dodatkowo w celu realizacji konkretnego obiektu budowlanego może też obejmować informacje o obszarze oddziaływania obiektu, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych.
Projekt techniczny nie jest przy tym konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę. Po nowelizacji prawa budowlanego w 2021 roku organ, do którego składany jest wniosek, nie weryfikuje już treści samego projektu technicznego, a jedynie uprawnienia osoby, która go podpisała. Tylko projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany podlega więc zatwierdzeniu w pozwoleniu na budowę.
Projekt budowlany jest zatem dokumentacją tego co ma zostać wybudowane przez dewelopera, określa parametry budowlane od dość ogólnych spraw jak wysokość budynku po sprawy zupełnie drobne jak to z czego ma być wybudowany parapet zewnętrzny.
zmiany w projekcie budowlanym
Kto może sporządzić projekt budowlany?
Projekt budowlany może być sporządzony wyłącznie przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane oraz wpisane na listę członków okręgowej izby samorządu zawodowego.
zmiany w projekcie budowlanym
Zatwierdzenie projektu budowlanego
Jak już wskazywaliśmy, tylko projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany podlega zatwierdzeniu w pozwoleniu na budowę.
Jeśli planujesz realizację inwestycji budowlanej, ale nie chcesz jeszcze ubiegać się o pozwolenie na budowę, możesz wcześniej otrzymać decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego. Stanowi to rodzaj „promesy” (przyrzeczenia) która uprawnia do otrzymania pozwolenia na budowę w ciągu roku od zatwierdzenia projektu budowlanego.
Co ważne, decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego jest wydawana na czas oznaczony, określony w decyzji, lecz nie dłużej niż na rok. W tym okresie należy wystąpić o pozwolenie na budowę, ponieważ jeśli tego nie zrobimy, to decyzja straci ważność.
Decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu nie pozwala rozpocząć budowy i nie zastępuje pozwolenia na budowę.
W większości przypadków wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany składa się do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu.
Warto także wiedzieć, że jeśli zostało wydane pozwolenie na budowę, to jako dokument publiczny każdy może w nie zajrzeć i wobec tego sprawdzić jaki projekt budowalny został złożony w ramach dostępu do informacji publicznej. W tym celu należy umówić się ze starostwem, które pozwolenia na budowę wydawało – informacje na ten temat znajdziemy w umowie deweloperskiej.
To ważna informacja dla osób kupujących mieszkania od dewelopera bo najczęściej przy zawieraniu umowy deweloperskiej nie zapoznają się oni z treścią pozwolenia, bazując na prospekcie informacyjnym, standardzie wykonania i rzutach mieszkania. Dokumenty te są jednak niewystarczające do określenia czy mieszkanie zostało wykonane tak jak powinno czy też nie. Odpowiedź na to pytanie znajdziemy właśnie w projekcie budowlanym, do którego umowa deweloperska się odnosi.
zmiany w projekcie budowlanym
Zmiany w projekcie na etapie budowy. Czy zmiana projektu budowlanego wymaga zmiany pozwolenia na budowę?
W praktyce dość często zdarzają się sytuacje, w których już na etapie budowy dochodzi do zmiany projektu budowlanego. Zmiany mogą wynikać albo z błędu, albo zmian w terenie czy też w otoczeniu inwestycji. Jeżeli zmiany są nieistotne, wystarczy, że projektant wprowadzi w projekcie odpowiednie adnotacje. Inaczej jest w przypadku zmian istotnych, dla wprowadzenia których konieczna jest zgoda organu nadzoru budowlanego.
Jako przykład można wskazać, że zmiany istotne odnoszą się do zasady do zakresu objętego projektem zagospodarowania terenu, charakterystycznych parametrów domu takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji. Zmiany nieistotne dotyczą np. rodzaju materiału z jakiego będzie wykonany dach czy ściany (o ile nie spowoduje to zmiany wielkości domu), przebiegu instalacji, zmiany funkcji pomieszczeń czy wykończenia elewacji.
Kto decyduje, czy zmiany w projekcie są istotne czy nieistotne?
To projektant określa charakter zmian, które chce wprowadzić inwestor – czy są one istotne, czy nieistotne, lub składa wniosek o zaświadczenie określające rodzaj zmiany do inspektoratu nadzoru budowlanego. Pozostaje to zatem często poza kontrolą jako jednoosobowa decyzja osoby, której deweloper płaci za wykonywaną pracę.
Czy deweloper może dokonać bez zgody kupującego zmian w projekcie budowlanym?
W naszej ocenie zmiana projektu budowlanego budynku przez dewelopera bez zgody kupującego może być traktowana jako wada przedmiotu umowy deweloperskiej, nawet jeśli zmiana ta jest nieistotna.
Przypomnijmy, że deweloper – jako sprzedawca – ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej, a więc lokalu i części wspólnych budynku. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi ma bardzo szeroki zakres. Co istotne, odpowiedzialność ta oparta jest na zasadzie ryzyka, co wyklucza możliwość zwolnienia się od niej ze względu na brak winy dewelopera. W praktyce deweloperzy najczęściej spotykają się z wadami fizycznymi. Kodeks cywilny definiuje wadę fizyczną jako niezgodność sprzedanej rzeczy z umową, a więc w omawianym przypadku z umową deweloperską. Jeśli chcesz przeczytać więcej na temat wad nieruchomości, kliknij tutaj.
Budowanie niezgodnie z projektem stanowi przypadek, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił kupującego w umowie deweloperskiej. Projekt budowlany wchodzi bowiem w skład umowy deweloperskiej. Co istotne, nawet wizualizacje reklamowe mogą stanowić tzw. zapewnienie przez dewelopera i wpływać na powstanie jego odpowiedzialności. W tym wypadku proces dochodzenia praw jest jednak znacznie trudniejszy.
W omawianym przypadku budowa niezgodnie z pierwotnym projektem budowlanym, nawet jeśli zgodna z wymogami stawianymi przez prawo budowlane, może być co do zasady uznana wadę fizyczną nieruchomości.
Deweloper buduje niezgodnie z projektem. Czego mogę żądać od dewelopera?
Jeśli już w czasie budowy zauważymy, że deweloper realizuje obiekt niezgodnie z projektem, należy zwrócić się do niego z pisemnym wezwaniem do usunięcia wad, tj. do realizacji inwestycji zgodnie z projektem oraz wyznaczyć mu na to termin, z tym zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu kupujący odstąpi od umowy.
Jeśli po sprzedaży odkryjemy, że deweloper wybudował nieruchomość niezgodnie z projektem, oznacza to, że sprzedany obiekt nie ma właściwości, które wskazano w umowie, a więc kupującemu przysługują określone prawa z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku.
Kupujący w takiej sytuacji może odstąpić od umowy albo żądać obniżenia ceny. W przypadku odstąpienia z powodu wad budynku, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia. W przypadku żądania obniżenia ceny, powinno ono nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejącym wad. W tym zakresie warto zlecić przygotowanie opinii fachowcowi, który oceni różnice w cenie materiałów budowlanych, a nadto będzie dysponował instrumentami pozwalającymi obliczyć różnice w kosztach eksploatacji budynku, jakie powstaną przykładowo w związku z użyciem gorszych materiałów i np. koniecznością dogrzewania budynku w wyższym stopniu niż nastąpiłoby to przy użyciu materiałów o lepszym współczynniku przenikania ciepła, wskazanych w projekcie budowlanym.
Co istotne, wybudowanie niezgodnie z projektem jest raczej nieusuwalną wadą. Oznacza to, że co do zasady deweloper nie będzie mógł nas pozbawić prawa do odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny poprzez usunięcie wad.
Inna możliwością jest dochodzenia odpowiedzialności na podstawie odpowiedzialności umownej. W końcu jeśli deweloper nie wykonał prac określonych projektem budowlanym nie dopełnił tym samym zawartej z nami umowy deweloperskiej.
Jeśli doszło do niewykonania projektu budowlanego każdorazowo warto także patrzeć na potencjalną odpowiedzialność karną, która może być dodatkową siłą nacisku na dewelopera. Deweloper nie może bowiem dowolnie odstępować od zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego. Może potencjalnie dochodzić zatem do składania na pewnych etapach administracyjnych fałszywych oświadczeń, za co grozi właśnie odpowiedzialność karna.
Warto także jednak wiedzieć, że niezgodność z projektem budowlanym może być tez traktowana jako samowola budowlana, a samowola budowlana po przeniesieniu własności staje się problemem nowego właściciela. Ze skutkami samowoli budowlanej zmagać się bowiem musi nie ten, kto ją popełnił w pierwszej kolejności, a ten czyją własnością jest obiekt objęty samowolą. Będąc zatem w takiej sytuacji warto być rozważnym, żeby ostatecznie na siebie nie sprowadzić problemów.
Warto znać swoje prawa i żądać prawidłowego wykonania umów. Możesz żądać tego, za co zapłaciłeś, a adwokat z doświadczeniem w sprawach deweloperskich pomoże Ci to skutecznie osiągnąć. W razie potrzeby zapraszamy do kontaktu.