Zarówno nowa, jak i stara ustawa deweloperska przewidują, że w umowie deweloperskiej należy określić wysokość odsetek i kar umownych, jeśli strony je przewidziały. Wielu deweloperów we wzorach umów z nabywcami zawiera przy tym postanowienia ograniczające łączną wysokość kary umownej, np. za zwłokę, tj. za zawinione opóźnienie w wykonaniu obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej. Polega to na wprowadzeniu do umowy rozwiązania, zgodnie z którym deweloper nie odpowiada wobec nabywcy powyżej określonej kwoty. Jest to dla nabywcy sytuacja niekorzystna. Gdyby bowiem przemnożyć stawkę kary umownej przez faktyczne dni zwłoki byłaby ona przeważnie znacznie wyższa niż stawka maksymalna zaproponowana przez dewelopera. Czy takie postanowienia są jednak wiążące i co zrobić, jeśli deweloper wprowadził je w naszej umowie? Zapraszamy do lektury.
wysokości kar umownych
Co to jest postanowienie niedozwolone w umowie deweloperskiej?
Zacznijmy od tego, że nie wszystkie postanowienia umowne są zgodne z prawem i wiążące. Przykładem są tzw. klauzule niedozwolone, nazywany także abuzywnymi.
Wychodząc od żargonu prawniczego, postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W tym kontekście od razu można stwierdzić, że klauzula umowna ograniczająca wysokość kary umownej zastrzeżonej na rzecz nabywcy nie określa głównych świadczeń stron umowy deweloperskiej, nie ma bowiem dla niej głównego znaczenia. Klauzule ograniczające wysokość kary umownej dewelopera mogą więc pod określonymi warunkami zostać uznane za postanowienia niedozwolone.
Aby lepiej zrozumieć definicję postanowienia niedozwolonego rozbijmy ją na poszczególne elementy.
Definicja konsumenta dla celów umowy deweloperskiej
W rozumieniu polskiego prawa konsumentem jest osoba fizyczna dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.
Konsumentem musi więc być osoba fizyczna (a nie osoba prawna), dokonująca czynności prawnej z przedsiębiorcą (a nie np. z inną osobą fizyczną), niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, jesteś konsumentem, jeśli dokonujesz z przedsiębiorcą czynności na cele prywatne, niezwiązane z dwustronnym obrotem profesjonalnym.
Tzw. postanowienia niedozwolone dotyczą wyłącznie relacji pomiędzy konsumentami a przedsiębiorcami. Wynika to z tego, że w relacji przedsiębiorca-konsument to przedsiębiorca jest stroną silniejszą, dysponującą środkami finansowymi, profesjonalną wiedzą. Dlatego konsumenci jako strona słabsza są dodatkowo chronieni, tak aby przedsiębiorca nie wykorzystywał ich słabości i niewiedzy. Ochrona ta przejawia się przykładowo wprowadzeniem do systemu prawnego możliwości stwierdzenia, że dane postanowienie umowne jest niedozwolone, a w konsekwencji niewiążące dla konsumenta. W relacjach dwustronnie profesjonalnych nie występuje co do zasady dysproporcja sił, prawo nie przewiduje więc tego typu ochrony dla przedsiębiorców.
Postanowienia nieuzgodnione indywidualnie
Przesłanką uznania postanowienia za nieuzgodnione indywidualnie jest brak indywidualnego uzgodnienia. Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych ze wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta, które konsument mógł jedynie „zaakceptować”, a nie zmienić. Obowiązuje domniemanie, że postanowienia umowy zawartej z udziałem konsumenta nie zostały uzgodnione indywidualnie. Oznacza to, że w razie sporu sądowego, to przedsiębiorca będzie musiał udowodnić indywidualność uzgodnienia, co nie jest łatwe. Jeśli nie uda mu się tego zrobić albo nie podejmie takiej próby, sąd uzna, że postanowienie nie było uzgodnione indywidualnie, co jest jedną z przesłanek uznania postanowienia za niedozwolone.
Do wykazania, że kwestionowane postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, nie jest przy tym wystarczające wykazanie, iż między stronami toczyły się negocjacje, jeśli bowiem postanowienie umowy nie uległo zmianom w trakcie negocjacji, to przepis o postanowieniach niedozwolonych znajdzie zastosowanie. Chyba że to przedsiębiorca wykaże, że zaakceptowanie klauzuli przez strony było oparte na rzetelnych i wyrównanych rokowaniach.
Kształtowanie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami
Przesłanką uznania postanowienia za niedozwolone jest kształtowanie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. W kontekście niedozwolonych klauzul umownych sprzeczność z dobrymi obyczajami będzie występować najczęściej w sytuacji, gdy dane postanowienie umowne narusza stan równowagi kontraktowej pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem. Przy ustalaniu stanu równowagi kontraktowej i ocenie odchyleń od tego stanu na niekorzyść konsumenta należy przede wszystkim uwzględnić to, jak wyglądałyby prawa i obowiązki stron umowy w sytuacji, gdyby zastosowanie znalazły przepisy dyspozytywne, czyli jak prawo regulowałoby określony stosunek prawny, gdyby strony nie uregulowały go odmiennie umownie. Przy ocenie abuzywności klauzuli bierze się więc pod uwagę brzmienie krajowych przepisów, które znalazłyby zastosowanie w danej sprawie i porównuje z treścią badanych postanowień umownych narzuconych konsumentowi. Zaburzenie równowagi kontraktowej, polegające na naruszeniu sytuacji prawnej konsumenta, może w szczególności przejawiać się ograniczeniem uprawnień, które przysługiwałyby konsumentowi na mocy przepisów, czy też wprowadzenia ograniczeń w wykonywaniu takich uprawnień, lub też obarczenia konsumenta takimi obowiązkami, które nie zostały przewidziane przepisami powszechnie obowiązującymi.
Rażące naruszenie interesu konsumenta kupującego lokal od dewelopera
Naruszenie interesów powinno mieć – zgodnie z brzmieniem omawianego przepisu – charakter rażący. Chodzi tu zatem o sytuację, gdy postanowienie umowne w sposób znaczący odbiega od uczciwego sposobu ukształtowania praw i obowiązków stron umowy. Rażące naruszenie interesów to naruszenie o charakterze wyraźnym, bezspornym, oczywistym. Innymi słowy, naruszenie interesów konsumenta musi cechować znaczna intensywność.
Czy deweloper może ograniczyć wysokość kary umownej w umowie deweloperskiej?
Skoro wiemy już czym są postanowienia niedozwolone możemy omówić często występujące w praktyce zjawisko ograniczania wysokości kar umownych przez deweloperów. Taka sytuacja ma miejsce przede wszystkim wtedy, gdy deweloper wskazuje maksymalną karę umowną, jaką poniesie za zwłokę w wykonaniu umowy deweloperskiej.
Przykładek takiego zapisu może być chociażby:
W przypadku nie zawarcia umowy przenoszącej własność z przyczyn leżących wyłącznie po stronie dewelopera, w terminie określonym wyżej, Nabywca uprawniony będzie do żądania zapłaty kary umownej w wysokości 150 zł (sto pięćdziesiąt złotych) za każdy dzień opóźnienia, nie więcej niż 3% ceny brutto lokalu.
Tymczasem jedynie w przypadku kary nieograniczonej co do wysokości, deweloper realnie odczułby konsekwencje finansowe swojego zaniechania w każdym dniu zwłoki i w ten sposób faktycznie poniósłby odpowiedzialność. W praktyce takie postanowienia są uznawane za postanowienia niedozwolone (tak np. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 20 października 2021 r., sygn. akt XVII AmA 26/29). W wyroku tym SOKIK uznał za niedozwolone następujące postanowienie umowne:
„Strony zastrzegają, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych wynikających z niniejszej umowy nastąpi poprzez zapłatę kar umownych na zasadach poniższych:
1) za zwłokę Dewelopera w dotrzymaniu terminu zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności Lokalu oraz przeniesienia na Nabywcę prawa własności tego Lokalu lub zwłokę w dotrzymaniu terminu wydania Lokalu w posiadanie Nabywcy, która powstanie z przyczyn zależnych od Dewelopera, Deweloper zapłaci Nabywcy karę umowną w wysokości 0,05% ceny brutto, o której mowa w § 4 ust. 1 niniejszego aktu – za każdy dzień zwłoki,
3) łączna wysokość kar umownych nie może przekroczyć 5% ceny brutto, o której mowa w § 4 ust. 1 niniejszego aktu” (§ 8 pkt 1 i 3).”
Powyższe pozwala stwierdzić, że ograniczanie łącznej wysokości kary umownej jest niedopuszczalne. Oczywiście niedopuszczalność ta następuje pod wyżej omówionymi warunkami, tj. m.in. gdy dotyczy relacji konsument-przedsiębiorca oraz w przypadku, gdy takie postanowienie umowne nie zostało do umowy wprowadzone w wyniku negocjacji stron.
Przykładowe klauzule ograniczające wysokość kar umownych – rejestr klauzul niedozwolonych
Przy ustaleniu, czy nasza klauzula umowna ma charakter klauzuli umownej, przydatny może być tzw. rejestr klauzul niedozwolonych, dostępny na stronie www.rejestr.uokik.gov.pl, gdzie znajduje się wiele postanowień umownych, które zostały uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywne. Poniżej dwie przykładowe klauzule dotyczące ograniczania wysokości kar umownych przez deweloperów:
- Klauzula nr 156
„Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty”.
- Klauzula nr 1396
„Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto lokalu przedmiotu umowy”.
Co grozi za stosowanie postanowień niedozwolonych?
Jak już wskazaliśmy, postanowienia niedozwolone nie wiążą konsumenta, są więc bezskuteczne. Bezskuteczność ta następuje z mocy samego prawa, nie trzeba więc wytaczać do sądu powództwa o ustalenie, że postanowienia są niewiążące. Oznacza to, że postanowienia niedozwolone nie mają zastosowania do konsumenta i są pomijane tak, jakby ich nie było, bez konieczności stwierdzenia tego przez sąd.
Oznacza to, że ograniczenie wysokości kary umownej przez dewelopera w relacji konsumentem jest traktowane jakby go w ogóle nie było.
Co więcej, na przedsiębiorcę, który stosuje postanowienia niedozwolone, może zostać nałożona przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta kara w wysokości nawet 10% obrotu za rok poprzedzający nałożenie kary.
wysokości kar umownych
Podsumowanie: ograniczanie wysokości kar umownych przez dewelopera jest niedozwolone
W wielu umowach deweloperskich można znaleźć klauzule, które w sposób niekorzystny kształtują prawa i obowiązki nabywcy. Ocena, czy takie postanowienia umowne są abuzywne – sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy nabywcy, zależy każdorazowo od okoliczności danej sprawy. Rekomendujemy przy tym zweryfikowanie umowy przez wykwalifikowanego prawnika, który pomoże nam zorientować się w zawiłościach prawa i oceni, czy występują wszystkie przesłanki uznania postanowienia umownego za niedozwolone. W razie wątpliwości co do ograniczenia wysokości kary umownej przez dewelopera zapraszamy do kontaktu. Ocenimy Państwa umowę, a w razie uznania klauzuli za abuzywną poprowadzimy kontakt z deweloperem i przygotujemy stosowne pismo wzywające do zapłaty kary umownej w wysokości proporcjonalnej do czasu zwłoki, będziemy również reprezentować Państwa na drodze sądowej w razie konieczności wytoczenia powództwa w celu odzyskania pieniędzy.