Często zwracają się do nas klienci, którzy spodziewali się podpisać umowę deweloperską, a zamiast tego deweloper wręczył im projekt umowy przedwstępnej. Jakie ma to konsekwencje? Czy deweloper może zamienić te umowy i w miejsce umowy deweloperskiej zawrzeć umowę przedwstępną? A co z zakupem nieruchomości na rynku wtórnym od podmiotu innego niż deweloper? Czy warto wtedy podpisać umowę przedwstępną? Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – podpowiadamy, jakich pułapek wystrzegać się dokonując transakcji.
Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna charakteryzuje się tym, że strony zobowiązują się w niej do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (właściwej) np. umowy sprzedaży. Takie umowy są standardowo zawierane w obrocie gospodarczym, np. przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Prawo wymaga, aby umowa ta zawierała istotne postanowienia, jakie ma zawierać umowa przyrzeczona. W przypadku umowy sprzedaży będzie to przynajmniej określenie przedmiotu sprzedaży i oznaczenie ceny. Nie ma przy tym potrzeby wskazywania konkretnej ceny, jeśli wskażemy podstawy do jej ustalenia.
Umowa przedwstępna bez tych czynników jest nieważna. Taka umowa nie powoduje wówczas żadnych skutków prawnych, co oznacza, że nie będzie można skutecznie dochodzić na jej podstawie zawarcia umowy przyrzeczonej lub odszkodowania.
W umowie przedwstępnej powinny się nadto znaleźć przynajmniej data i miejsce zawarcia umowy, dane stron oraz ich podpisy.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawiera zazwyczaj klauzule dotyczące ceny, terminu przekazania nieruchomości, a także warunków sprzedaży. Strony umowy mogą także ustalić kwestie takie jak sposób regulacji płatności i zabezpieczenia, warunki odbioru nieruchomości, określenie stanu prawnego nieruchomości, a także postanowienia dotyczące ewentualnych kar umownych w przypadku niezrealizowania umowy. W interesie obu stron jest to, żeby taka umowa była możliwie precyzyjna i dokładna. Pozwala to unikać sporów na etapie zawierania umowy przyrzeczonej.
Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości najczęściej podpisuje się w celu rezerwacji mieszkania lub domu dla siebie i rozpoczęcia działań umożliwiających przeprowadzenie transakcji. O ile bowiem kupno nieruchomości za gotówkę jest proste, tak proces ten komplikuje się w przypadku chęci skorzystania z finansowania pochodzącego z kredytu hipotecznego. Formalności związane z uzyskiwaniem kredytu wydłużają moment zawarcia umowy właściwej i często skłaniają strony do zawarcia umowy przedwstępnej, której przedstawienia może również wymagać bank.
Czy umowa przedwstępna to umowa rezerwacyjna?
Nie należy mylić umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z deweloperską umową rezerwacyjną, która co do zasady nie zawiera zobowiązania dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej, a jedynie zobowiązanie do wycofania oferty przez dewelopera. Umowy rezerwacyjne mogą jednak zawierać elementy umów przedwstępnych.
Czy deweloper może zastąpić umowę deweloperską umową przedwstępną?
Aby omówić ten temat przypomnijmy, czym jest umowa deweloperska. W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się najpierw do wybudowania, a następnie do sprzedaży opisanego w umowie lokalu. Zatem w tym przypadku, odmiennie do umowy przedwstępnej, w chwili zawarcia umowy jej przedmiot jeszcze nie istnieje, a dopiero ma powstać. W szczególności umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem to kupujący finansuje proces inwestycyjny według harmonogramu płatności.
Na początku trzeba wskazać, że umowa deweloperska jest najbezpieczniejszym rodzajem umowy dotyczącym nabycia nieruchomości. Podpisując ją możemy być pewni, że deweloper korzysta z rachunku powierniczego, a do umowy dołączony jest tzw. prospekt informacyjny oraz standard wykończenia mieszkania lub domu. Obowiązki te na dewelopera nakłada ustawa, dzięki czemu nabywcom przysługuje zwiększona ochrona. Korzystanie z rachunków powierniczych sprawia, że środki wpłacane przez nabywców z tytułu umowy deweloperskiej nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, co mogłoby zwiększać ryzyko finansowania realizacji inwestycji, lecz otrzymuje je on dopiero po potwierdzeniu przez bank postępów w budowie (tzw. rachunek powierniczy otwarty) lub nawet dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę (tzw. rachunek powierniczy zamknięty). Co więcej, bank weryfikuje również sposób oraz celowość wydatkowania środków z rachunków powierniczych.
Zgodnie z ustawą deweloperską, umowę deweloperską podpisuje się, jeżeli nabycie mieszkania następuje przed uzyskaniem przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, tj. przed stwierdzeniem przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowalnego, że inwestycja została zrealizowana zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowalnym i technicznym, oraz spełnia standardy przeciwpożarowe i sanitarne. Jest to całkiem jasne: skoro budynek jest już wybudowany zgodnie z zasadami sztuki, nie ma powodów, aby przyznawać nabywcom specjalną ochronę wynikającą z zawarcia umowy deweloperskiej. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie można więc podpisać z deweloperem tylko zwykłą umowę przedwstępną albo umowę sprzedaży, a nie umowę deweloperską.
Co jednak, jeśli deweloper od którego chcemy kupić mieszkanie, jest jeszcze w trakcie budowy, tj. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, a proponuje nam zawarcie umowy przedwstępnej? W praktyce najczęściej możemy wyróżnić dwie takie sytuacje:
- Umowa przedwstępna jest wtedy umową poprzedzająca umowę deweloperską, zobowiązująca do jej zawarcia – w praktyce deweloperzy często podpisują takie umowy, aby krótkotrwale związać nabywcę przed popisaniem notarialnej umowy deweloperskiej (np. w celu otrzymania przez nabywcę kredytu). Taka sytuacja nie jest krzywdząca dla nabywcy, jeśli ten typ umowy ma jedynie poprzedzać umowę deweloperską, która ostatecznie jest podpisywana i zabezpiecza interesy nabywcy w sposób określony w ustawie deweloperskiej. Warto jednak w tym zakresie zwrócić uwagę na zapisy dotyczące zadatku. Inaczej w przypadku negatywnej decyzji kredytowej pieniądze te mogą przepaść.
- W drugiej sytuacji podpisywanie przez dewelopera umowy przedwstępnej jest sposobem na obejście przez niego wymogów ustawy deweloperskiej, co wiąże się z obniżeniem kosztów jego działalności wobec braku konieczności przygotowania prospektu informacyjnego i otwarcia w banku specjalnego rachunku powierniczego. Tacy deweloperzy podpisują nienotarialne umowy, pobierają na ich podstawie od nabywców mieszkań (często ogromne) zaliczki, po czym czekają na moment uzyskania przez siebie pozwolenia na użytkowanie i dopiero potem podpisują umowę u notariusza. Jest to oczywiście postępowanie nieuczciwe, choć zakup mieszkania w tej sytuacji nadal może być względnie bezpieczny, jeśli w umowie przedwstępnej znajdzie się większość postanowień, które normalnie są w umowie deweloperskiej. Taka sytuacja jest jednak dla nabywcy bardzo ryzykowna i w razie powzięcia przez nabywcę jakichkolwiek wątpliwości co do wiarygodności dewelopera oraz treści umowy przedwstępnej rekomendujemy konsultację z wykwalifikowanym prawnikiem. Co bowiem dość oczywiste, taka propozycja ze strony dewelopera zmierza do wyłączenia ustawowej ochrony nabywcy wynikającej z ustawy deweloperskiej, a w rezultacie do osłabienia jego pozycji.
Warunki umowy przedwstępnej z ustawy deweloperskiej
Jak już opisywaliśmy wyżej, nie zawsze jednak umowa przedwstępna z deweloperem jest niebezpieczna – dzieje się tak, gdy jej podpisanie jedynie poprzedza etap podpisania umowy deweloperskiej. Czasem strony decydują się więc na zawarcie takiej umowy.
W nowej ustawie deweloperskiej (co do zasady obowiązującej od 1 lipca 2022 r.) wprowadzono szczególną regulację dla umów przedwstępnych zawieranych z deweloperem. Zmiany wynikają z chęci objęcia silniejszą regulacją procesu zbywania nieruchomości mieszkalnych na rynku pierwotnym. Oznacza to, że nowa ustawa zabezpiecza się ustawowo nie tylko kupca, który chce kupić przysłowiową „dziurę w ziemi”, ale także nabywcę, który lokal mieszkalny już widział (jak już mówiliśmy, umowa przedwstępna zakupu nieruchomości z deweloperem może być podpisana dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). Ustawa nakazuje stosowanie przepisów ustawy deweloperskiej do umów przedwstępnych, które zobowiązują do zawarcia umowy deweloperskiej. Umowy te muszą więc zawierać obligatoryjne elementy wymienione w ustawie deweloperskiej, tj. m.in.:
- określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy,
- cenę nabycia praw wynikających z umowy,
- zobowiązanie dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia praw,
- zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy,
- termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy i datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a w przypadku, gdy nie wydaje się tej decyzji wskazanie dnia, z upływem którego minął termin na wniesienie sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego do zawiadomienia o zakończeniu budowy,
- datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz datę ustanowienia odrębnej własności lokalu (jeżeli dotyczy lokalu),
Czy umowę przedwstępna sprzedaży nieruchomości podpisuje się u notariusza?
Wiele osób zastanawia się, czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Żadne przepisy nie nakładają jednak na strony takiego obowiązku. Umowa przedwstępna kupna nieruchomości – zarówno zwykła, jak i w reżimie ustawy deweloperskiej, będzie więc ważna, jeżeli zostanie stworzona w formie pisemnej i będą pod nią widniały podpisy kupującego oraz sprzedającego. Inaczej jest z samą umową sprzedaży nieruchomości lub umową deweloperską: ta musi mieć formę aktu notarialnego. Co jednak istotne, od formy umowy przedwstępnej zależą skutki jakie ustawa przewiduje w związku z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej, o czym poniżej.
Forma notarialna umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości lepiej chroni przyszłych nabywców, jednak jest droższa i czasem nie warto inwestować w nią środków. Więcej o tym przeczytasz poniżej.
umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Brak zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości, może mieć różne skutki prawne w zależności od okoliczności i umownych ustaleń między stronami. Strony powinny więc ustalić, jakie konsekwencje ma to dla ich transakcji i jakie zobowiązania wynikają z umowy przedwstępnej, np. przewidzieć zadatek.
W razie braku odmiennych regulacji umownych, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Więcej o odszkodowaniu przeczytasz w punkcie poniżej.
Jeśli jednak umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że jeżeli chcemy skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku sprzedaży nieruchomości lub umowy deweloperskiej, umowa przedwstępna musi mieć formę aktu notarialnego – możemy wtedy żądać w sądzie zawarcia umowy.
Jeśli będzie miała tylko formę pisemną, możemy żądać jedynie odszkodowania, co wiąże się z koniecznością udowodnienia, że z powodu niezawarcia umowy ponieśliśmy szkodę oraz wykazania jej wysokości.
Odszkodowanie w przypadku umowy przedwstępnej – za nie zawarcie umowy przyrzeczonej
Odszkodowania w ramach umowy przedwstępnej możemy dochodzić tylko w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Oznacza to, że odszkodowanie z tego tytułu powinno uwzględniać jedynie to, co by strona miała, gdyby nie wdawała się w zawieranie umowy, a nie to, co by miała, gdyby umowa została wykonana. Wśród przykładowych elementów odszkodowania wymienia się:
- koszty zawarcia i przygotowania umowy przedwstępnej, w tym koszty prowadzenia negocjacji, składania ofert, przejazdów, a nawet wynagrodzenie prawnika, opłaty notarialne i fiskalne, jeżeli konieczność poniesienia tych ostatnich wynikała z obowiązujących przepisów,
- wydatki mające na celu przygotowanie umowy przyrzeczonej, jeżeli pozostają w normalnym związku przyczynowym z przekonaniem, że dojdzie do jej zawarcia – np. koszty przygotowania tej umowy przez prawnika,
- zarobek utracony podczas prowadzenia negocjacji oraz korzyści, które zostałyby odniesione wskutek przyjęcia innej, faktycznie odrzuconej oferty.
Jak już sygnalizowaliśmy, strony w umowie przedwstępnej mogą odmiennie określić zakres odszkodowania – modyfikacje mogą polegać zarówno na poszerzeniu, jak i zawężeniu zakresu odszkodowania.
Wybór roszczenia odszkodowawczego należy do wierzyciela, który nie jest obowiązany do wcześniejszego skorzystania z roszczenia o wykonanie umowy przedwstępnej. W razie wyboru przez wierzyciela roszczenia odszkodowawczego dłużnikowi przysługuje jednak uprawnienie do zwolnienia się ze zobowiązania poprzez wykonanie umowy przedwstępnej (chyba, że z uwagi na zbyt długą zwłokę dłużnika zawarcie umowy przyrzeczonej straciło dla wierzyciela całkowicie lub w przeważającym stopniu znaczenie).
Taki kształ odpowiedzialności odszkodowawczej w przypadku umów przedwstępnych powoduje, że nie są one najbezpieczniejszym rozwiązaniem. Osoba, która nam sprzedaje nieruchomość ma bowiem dość ograniczony zakres takiej odpowiedzialności – a sytuacja jest o tyle trudna, że udowodnienie każdej złotówki roszczenia odszkodowawczego obciążać będzie osobę, która żądan zapłaty odszkodowania. Dlatego w tego typu umowach wskazane jest stosowanie instytucji kary umownej lub zadatku, które z jednej strony bardziej motywują sprzedawcę do tego, żeby wykonał swoją część umowy, a z drugiej daje kupującym szanse na realne uzyskanie odszkodowania.
umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Pułapki przy zawieraniu umowy przedwstępnej – na co zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości
Poza wyjaśnioną wyżej kwestią nieuczciwego zastępowania umów deweloperskich umowami przedwstępnymi oraz koniecznością wprowadzenia tzw. postanowień istotnych umowy przyrzeczonej, przy zawieraniu umowy przedwstępnej należy zwrócić uwagę jeszcze na szereg innych czynników.
- Dokładny opis nieruchomości – umowa przedwstępna powinna zawierać dokładny opis nieruchomości, którą kupujemy. Dokładny, czyli taki, który nie tylko określa jej stan techniczny, ale też prawny. Sprzedawca powinien zobowiązać się do złożenia oświadczenia, że nieruchomość nie jest obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, wprowadźmy w umowie postanowienie zobowiązujące sprzedającego do zmiany stanu prawnego nieruchomości pod rygorem zapłaty kary umownej wraz z prawem do odstąpienia od umowy dla strony kupującej. Opisując natomiast przedmiot transakcji określmy adres nieruchomości, powierzchnię lokalu, nr jego księgi wieczystej.
- Dokładny opis stron – w umowie zawrzyjmy informację kto jest sprzedającym, kto jest kupującym; dla osób prawnych podajemy siedzibę firmy, numer NIP/KRS oraz osoby reprezentujące. Dla osób fizycznych wskazujemy imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL oraz numer i serię dowodu osobistego.
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – zalecamy wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Może to być konkretna data, może być przedział czasowy, a nawet zdarzenie, np. dwa tygodnie po otrzymaniu decyzji kredytowej itd. Jeśli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeśli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
- Kara umowna – w treści umowy przedwstępnej może znaleźć się m.in. klauzula określająca karę umowną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy przedwstępnej. Wygląda to w ten sposób, że strony w umowie określają kwotę, którą osoba winna naruszenia zobowiązania będzie musiała zapłacić drugiemu. Takie zastrzeżenie dla osoby, która liczyła na zawarcie umowy ma istotne znaczenie. Kara umowna skutkuje bowiem tym, że trzeba będzie ją zapłacić niezależnie od tego, czy zaistnieje szkoda. Osoba, która uchyli się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie mogła się powołać na fakt, iż druga ze stron nie poniosła żadnej szkody. Karę umowną trzeba będzie i tak zapłacić. Dlatego należy szczególnie zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące kary umownej oraz na jej wysokość.
- Ograniczenie odpowiedzialności – przy zawieraniu umowy przedwstępnej warto zwrócić uwagę jaka jest odpowiedzialność osoby, przez którą nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Dozwolone jest bowiem ograniczenie odpowiedzialności w ten sposób, że sprawca będzie odpowiadał jedynie za szkody, które wyrządził umyślnie. Jeśli takie ograniczenie znajdzie się w umowie, będzie ono oznaczać, że strona winna nie poniesie odpowiedzialności, jeśli szkoda powstanie na skutek jej niedbalstwa (zachowania nieumyślnego). Co ważne, postanowienie, które wyłączałoby odpowiedzialność za szkody umyślne będzie nieważne.
- Zaliczka/zadatek – podpisując umowę przedwstępną musimy zastanowić się nad formą zabezpieczenia transakcji. Do dyspozycji mamy m.in. zaliczkę i zadatek. W przypadku zaliczki mamy do czynienia z kwotą, która wchodzi w skład zapłaconej ceny. Jeśli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, cała suma wraca do kupującego. Zadatek jest bardziej inwazyjny. Jeśli transakcja nie zostanie sfinalizowana z winy kupującego, sprzedający nie mu go zwracać. Za to w momencie, w którym niewypełnienie warunków umowy nastąpi z winy sprzedającego, jest on zobowiązany do oddania kupującemu zadatku w podwójnej wysokości.
- Odstąpienie od umowy – choć celem umowy przedwstępnej jest deklaracja zawarcia aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności, rozwiązanie umowy przedwstępnej jest możliwe, gdy w umowie zawarto zapis stanowiący o prawie do odstąpienia od umowy przez jedną stronę lub obie. Paragraf mówiący o odstąpieniu od umowy powinien też określać dokładnie warunki jej zerwania oraz wynikające z tego konsekwencje. Strony mogą umówić się na zapłatę odstępnego lub zastrzec zadatek. Jeśli zakup nieruchomości jest związany z uzyskaniem kredytu, warto zawrzeć w umowie zapis, który, w przypadku nieuzyskania pozytywnej decyzji, pozwala potencjalnemu kupcowi odstąpić od umowy bez dodatkowych kosztów.
Ponadto w umowie przyrzeczonej możemy uregulować termin wpłaty całości kwoty za nieruchomość, kiedy odbędzie się przekazanie kluczy oraz jakie będą konsekwencje za opóźnienia w przekazaniu lokalu.
umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Ile mam czasu żeby pozwać sprzedawcę, jeśli ten nie wykonuje umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Wspomniany termin dotyczy wszystkich roszczeń z tytułu postanowień umownych umowy przedwstępnej, tj. m.in.:
- żądania zawarcia umowy przyrzeczonej,
- żądania odszkodowania,
- żądania zapłaty kary umownej,
- żądania zwrotu zaliczki lub też żądanie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Oczywiście musimy pamiętać, że termin przedawnienia liczymy od dnia wymagalności roszczenia, tj. najczęściej od dnia następującego po dniu, w którym miało nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. W przypadku roszczenia o zwrot zadatku lub zaliczki datą wymagalności roszczenia o jego zwrot jest dzień następujący po dniu, w którym rozwiązano umowę.
W związku z tym, że termin przedawnienia wynosi tylko rok należy dość szybko decydować się na kroki prawne względem nierzetelnej drugiej strony umowy. Warto też pamiętać, że roczny termin przedawnienia kończy się równo po roku – nie znajduje tu zastosowania zasada przesuwający termin przedawnienia na koniec roku.
umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Podsumowanie: Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Prawidłowo skonstruowana umowa przedwstępna zakupu nieruchomości zabezpiecza interes obydwóch stron, pod warunkiem, że nie jest dla dewelopera instrumentem do ominięcia wymogów stawianych mu przez ustawę deweloperską. Umowy przedwstępne należy dokładnie przeanalizować, najlepiej przy pomocy wykwalifikowanego prawnika, który pomoże nam odnaleźć się z zawiłościach i zabezpieczy bezpieczeństwo transakcji. W razie wątpliwości co do treści umowy przedwstępnej zapraszamy do kontaktu.