Wyodrębnienie lokalu to sposób na wykorzystanie w pełni potencjału dużego budynku. Dzięki wyodrębnieniu możliwa jest sprzedaż poszczególnych części jako niezależnych od pozostałych. Aby było to możliwe lokale muszą być samodzielne. W niniejszym artykule odpowiadamy co to właściwie oznacza i jak uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu.
Lokal jako odrębna nieruchomość
1. Rodzaje nieruchomości w polskim prawie
W polskim systemie prawa wyróżniamy kilka rodzajów nieruchomości – nieruchomość gruntową, nieruchomość budynkową i nieruchomość lokalową. W przypadku nieruchomości gruntowej przedmiotem prawa własności jest fragment ziemi, najczęściej numerowana działka ewidencyjna. W przypadku nieruchomości budynkowej odrębnym przedmiotem własności jest budynek, który nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, lecz jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. O nieruchomości lokalowej mówimy natomiast wtedy, gdy określonej osobie przysługuje prawo własności lokalu, z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Wyodrębnienie lokalu z nieruchomości wymaga jego samodzielności. Zgodnie z ustawą o własności lokali, odrębną nieruchomość (lokalową) może bowiem stanowić jedynie samodzielny lokal. Co to jednak oznacza i jak sprawdzićsprawdzić, czy lokal jest samodzielny?
2. Samodzielność lokalu
Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest zgodnie z przepisami wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Definicję tą odnosi się odpowiednio do lokali o innym przeznaczeniu (użytkowych).
Podsumowując, lokal jest więc samodzielny, gdy:
- składa się z izby lub zespołu izb (pomieszczeń) położonych w obrębie budynku,
- jest wydzielony trwałymi ścianami.
- izby wchodzące w skład lokalu spełniają warunki dla pomieszczeń przeznaczonych do stałego pobytu ludzi – pomieszczenie przeznaczone na stały pobyt ludzi to to, w którym przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny,
- izby wchodzące w skład lokalu – wraz z pomieszczeniami pomocniczymi – zaspokajają określone potrzeby:
– mieszkaniowe
– inne niż mieszkaniowe, np. usługowe.
Tyle mówi definicja – jak jest w praktyce?
Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w swoim orzecznictwie, „Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu”. Lokal powinien więc być wydzielony z reszty budynku w sposób niepozostawiający wątpliwości co do trwałości tej konstrukcji (oddzielony trwałymi ścianami).
Jak wskazują przy tym wyroki, samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też „ściany” pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia. Co więcej, o tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje swobodny dostęp do niego właściciela czy najemcy i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (najemcy).
Czy samodzielny lokal musi mieć media?
Należy zaznaczyć, że wydanie zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego może nastąpić dopiero po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym ten lokal jest usytuowany. Jak już wskazano, samodzielny lokal mieszkalny przeznaczony jest na stały pobyt ludzi i służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkalnych. Orzecznictwo wywodzi z tego, że aby lokal mieszkalny był samodzielny musi być położony w obrębie budynku nadającego się do zasiedlenia. Oznacza to, że w budynku muszą być podłączone podstawowe media: gaz, c.o., energia elektryczna. Musi również być instalacja wodna, kanalizacyjna, wentylacyjna.
Oznacza to, że jeżeli np. deweloper nie zapewnił przyłącza kanalizacyjnego, nie jest możliwe wyodrębnienie lokali mieszkalnych nawet jeżeli spełniają one wyżej omówione przesłanki.
Należy przy tym zauważyć, że wymogi stawiane lokalom mieszkalnym są przy tym wyższe niż te stawiane lokalom użytkowym, niemniej również lokale użytkowe muszą spełniać warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia go w wodę czy usuwania ścieków. Warunki te wyznaczają przepisy prawa budowlanego.
Izba, pomieszczenie przynależne, pomieszczenie pomocnicze
Do lokalu mogą należeć pomieszczenia, które bezpośrednio nie przylegają do niego. Do lokalu może przynależeć jako tzw. część składowa m.in. piwnica, strych, komórka, garaż (pomieszczenia przynależne). Co więcej, ustawodawca wprowadził również pojęcie pomieszczeń pomocniczych.
W ustawie nie zdefiniowano „pomieszczenia przynależnego” oraz „pomieszczenia pomocniczego”, a także wyżej zasygnalizowanego pojęcia izby. Jak jednak przyjmują sądy, podział ten jest oparty na kryterium funkcjonalności.
Izbami są te pomieszczenia, w których ludzie przebywają (np. pokój dzienny, sypialnia), a pomieszczeniami pomocniczymi te, które umożliwiają lub ułatwiają ludziom pobyt w izbach (np. przedpokój, spiżarnia czy też łazienka). Spornym jest przy tym kwalifikacja kuchni – przez część sądów i organów uznawana za izbę, kiedy indziej natomiast za pomieszczenie pomocnicze.
Pomieszczenie przynależne może być nie przylegać do lokalu ani nawet nie być położone w granicach budynku, w którym wyodrębniono dany lokal.
Przyjmuje się, że pomieszczenie przynależne:
1) musi być ograniczone przestrzennie ścianami,
2) nie musi spełniać przesłanki samodzielności,
3) nie musi przylegać do lokalu,
4) może być położone poza budynkiem, w którym znajduje się dany lokal, ale musi znajdować się w granicach nieruchomości wspólnej.
Jak uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu?
1. Po co zaświadczenie o samodzielności lokalu?
Zaświadczenie o samodzielności lokalu potwierdza, że lokal może być wydzielony z budynku jako odrębna nieruchomość. Jest to potrzebne do:
- ustanowienia dla lokalu odrębnego prawa własności,
- założenia lokalowi księgi wieczystej.
2. Gdzie złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu?
Wniosek należy złożyć do starostwa w powiecie, na terenie którego znajduje się lokal. Jeśli lokal znajduje się w mieście na prawach powiatu, wniosek powinieneś złożyć do urzędu miasta.
Wniosek może złożyć właściciel lokalu, którego dotyczy wniosek. Najczęściej składają go deweloperzy lub spółdzielnie przy sprzedaży lokalu nowemu nabywcy lub spółdzielnie/gminy przy sprzedaży mieszkań dotychczasowym najemcom lokali
3. Co dołączyć do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu?
Do wniosku należy dołączyć rzut kondygnacji budynku, gdzie znajduje się lokal, na którym musi być zaznaczony lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Jeśli pomieszczenia przynależne położone są poza budynkiem mieszkalnym, należy to zaznaczyć na wyrysie z operatu ewidencyjnego.
W praktyce, urzędy wymagają:
- dołączenia rzutu odpowiedniej kondygnacji budynku z zaznaczeniem lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi albo operatu inwentaryzacyjnego lokalu (często w kilku egzemplarzach),
- aby rzuty odpowiedniej kondygnacji budynku albo operat były wykonane i podpisane przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane (architekta, inżyniera budownictwa).
Jeśli masz pytania w temacie samodzielności lokalu lub potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu lub wyodrębnienia go, zapraszamy do kontaktu.