Budowanie nowego domu lub mieszkania to często jedna z największych inwestycji, jakie podejmuje się w życiu. Klienci oczekują, że deweloper dostarczy im nieruchomość, która spełni ich wymagania i będzie w pełni zgodna z umową. Niestety, w praktyce zdarza się, że po otrzymaniu kluczy do nowego domu lub nawet już w trakcie odbioru technicznego nieruchomości, klienci zauważają różnego rodzaju usterki lub niedociągnięcia. W takim przypadku pojawia się pytanie – co zrobić, gdy deweloper nie usuwa usterek? Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki? W tym artykule omówimy prawa klientów oraz praktyczne aspekty związane z egzekwowaniem swoich praw.
Czy deweloper ma obowiązek usunięcia usterek?
Deweloper odpowiada za jakość i zgodność z umową nieruchomości, którą sprzedaje klientowi. Oznacza to, że jest zobowiązany do dostarczenia nieruchomości wolnej od wad oraz do naprawy wszelkich usterek, które pojawiły się w okresie objętym rękojmią, tj. 5 lat od odbioru technicznego mieszkania. W tym okresie deweloper odpowiada za wszelkie wady fizyczne nieruchomości, które uniemożliwiają lub utrudniają korzystanie z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku wykrycia takiej wady, klient ma prawo żądać naprawy usterek. O wadach fizycznych nieruchomości pisaliśmy więcej tutaj. Do najczęściej występujących wad lokali należą: pękające ściany, grzyb, nieszczelne okna balkonowe, nieszczelna instalacja gazowa czy też nieszczelny komin, a także krzywe ściany czy podłogi.
Deweloper odpowiada również za wady prawne nieruchomości, takie jak np. obciążenia prawne nieruchomości, brak wymaganych pozwoleń, czy też niezgodność z przepisami prawa budowlanego. W przypadku wykrycia takiej wady, klient pod pewnymi warunkami może od umowy odstąpić lub złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny.
Poza odpowiedzialnością wynikającą z rękojmi deweloper może też odpowiadać na podstawie gwarancji (udzielenie gwarancji nie jest obligatoryjne, jednak coraz częściej stanowi ona dodatek do oferty zakupu mieszkania). Deweloper może także odpowiadać na ogólnych zasadach kontraktowych związanych z tzw. nienależytym wykonaniem zobowiązania, co jednakże utraciło w praktyce na znaczeniu po skróceniu ogólnych terminów przedawnienia roszczeń cywilnoprawnych z 10 lat do 6 lat liczonych od końca roku, w którym powstała szkoda. Obecnie najczęściej podstawą roszczeń kierowanych wobec dewelopera jest rękojmia za wady nieruchomości, chyba, że upłynął już 5-letni termin na dochodzenie tych żądań – wówczas często w praktyce korzysta się z podstawy kontraktowej. Daje ona możliwość żądania zarówno pieniędzy, jak i naprawienia wad (przywrócenia stanu sprzed szkody). Co istotne, podstawa ta może zostać połączona z żądaniami z tytułu rękojmi w razie gdy z powodu usterek ponieśliśmy dalej idącą szkodę (np. w postaci konieczności wynajęcia innego lokalu na czas dokonania remontu).
W praktyce często zdarza się, że usterki nabywca dostrzega już na etapie odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji należy je wpisać do protokołu odbioru nieruchomości.
Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterek?
Deweloper ma określony czas na usunięcie usterek. Jeśli chodzi o usterki wpisane do protokołu odbioru, deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w tym terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Jeżeli deweloper nie usunie wad w nowym terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca sam wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Jeśli chcesz przeczytać więcej o usunięciu wad na koszt dewelopera kliknij tutaj. W przypadku gwarancji termin usunięcia usterek powinien wynikać z warunków gwarancyjnych.
Jeśli chodzi o rękojmię, czas na usunięcie usterek zależy od uzgodnień między stronami umowy. W przypadku braku takich uzgodnień, deweloper powinien usunąć wady w „rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego”. Co do zasady, rozsądny czas powinien wynosić kilka tygodni lub miesięcy od daty zgłoszenia wady. Dokładny czas na usunięcie usterek zależy od indywidualnych okoliczności każdej sprawy, takich jak rodzaj usterek, skala problemu, dostępność niezbędnych materiałów i pracowników, sezonowość itd.
Ważne jest, aby deweloper w miarę możliwości działał szybko i sprawnie, aby kupujący miał jak najmniej niedogodności i problemów z użytkowaniem nieruchomości. Jednocześnie, deweloper ma prawo do „rozsądnego” czasu na usunięcie usterek, a kupujący powinien mieć na uwadze, że w niektórych przypadkach niezbędne będą dłuższe przerwy między pracami lub oczekiwanie na materiały, co może przedłużyć czas usunięcia usterek.
Niedochowanie „rozsądnego” terminu z przyczyn, za które sprzedawca ponosi odpowiedzialność, powoduje, że sprzedawca popada w zwłokę (zawinione opóźnienie). Określenie „rozsądny” odnosi się do obiektywnych okoliczności, związanych w szczególności z technologicznymi, produkcyjnymi czy logistycznymi możliwościami usunięcia wady lub dokonania wymiany.
Co zrobić, jeśli deweloper nie usuwa usterek?
Jeśli deweloper nie usuwa usterek nieruchomości w terminie, który wynika z umowy lub nie reaguje na zgłoszenia usterek, kupujący może podjąć szereg działań.
Po pierwsze, należy dla formalności poinformować dewelopera o usterce w formie pisemnej, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. W piśmie należy dokładnie opisać usterki i wyznaczyć deweloperowi termin na usunięcie usterek. Zgłoszenie roszczeń deweloperowi powinno określać przedmiot umowy, ujawnione wady i żądanie nabywcy na podstawie rękojmi. Po takim zgłoszeniu deweloper ma 14 dni na odpowiedź pod rygorem uznania, że zgadza się ze zgłoszeniem.
Wynika to z art. 5615 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Na dalszym etapie, jeśli nabywca będzie musiał dochodzić swoich praw w sądzie, będzie to bardzo duże ułatwienie procesowe. Termin ten należy liczyć od momentu, w którym deweloper miał możliwość zapoznania się z pismem. Jeśli deweloper nie odbiera korespondencji, to ponosi ryzyko uznania, że nie obsługuje należycie kierowanej do niego korespondencji, do czego jako profesjonalista jest zobowiązany.
Jeśli deweloper nadal nie reaguje na zgłoszenia, warto skorzystać z pomocy prawnika, który pomoże w dalszych działaniach. Kupujący ma prawo dochodzenia swoich praw w postępowaniu sądowym. Może wówczas żądać naprawienia usterek, obniżenia ceny nieruchomości lub odstąpienia od umowy (jeżeli wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości, a deweloper nie usuwa ich w wyznaczonym terminie) – w ramach rękojmi. Można również żądać wykonania swoich uprawnień z gwarancji, jeśli deweloper jej udzielił. Na dodatek istnieje możliwość pozwania dewelopera o odszkodowanie na podstawie kontraktowej związanej z nienależytym wykonaniem zobowiązania lub też połączenia tej podstawy z podstawą z tytułu rękojmi.
Co do zasady w przypadku rękojmi jest łatwiej, ponieważ nabywca korzysta z pewnych ułatwień procesowych (takich jak domniemanie istnienia wady w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego). Inaczej sytuacja ma się w przypadku wyboru roszczenia odszkodowawczego, bowiem w razie wyboru tej podstawy nabywca musi udowodnić:
- nienależyte wykonania zobowiązania przez dewelopera,
- fakt i wysokość poniesionej szkody majątkowej,
- istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera a poniesioną przez nabywcę lokalu szkodą.
Podstawa kontraktowa, mimo tego, że jest mniej korzystna procesowo, występuje w praktyce w sporach z deweloperami. Dzieje się tak gdy upłynął już termin na dochodzenie roszczeń z rękojmi, a roszczenie kontraktowe jeszcze się nie przedawniło, albo gdy wystąpienie wad spowodowało, że ponieśliśmy szkodę wykraczającą poza samo istnienie wad nieruchomości. Może bowiem się zdarzyć np. tak, że deweloper co prawda usunął wady, ale trwało to bardzo długo, a my znosiliśmy związane z tym utrudnienia, np. konieczność wynajęcia innego mieszkania na czas wykonania prac, lub też przykładowo ponosiliśmy wyższe rachunki za energię cieplną, z uwagi na niewłaściwie zamontowaną stolarkę okienną. Możemy wówczas żądać od dewelopera odszkodowania w wysokości poniesionych przez nas kosztów.
Tak jak też sygnalizowaliśmy, w przypadku nowej ustawy deweloperskiej możliwe jest – pod określonymi warunkami – także tzw. wykonanie zastępcze, tj. zlecenie naprawienia usterek na koszt dewelopera. Szczegółowo na ten temat przeczytasz tutaj.
Do jakiego sądu wnieść pozew przeciwko deweloperowi?
Powództwo wnosi się do sądu cywilnego. Jeśli wartość przedmiotu sporu (kwota, której się domagamy się od dewelopera), jest niższa niż 75.000,00 zł będzie to sąd rejonowy, jeśli wyższa – sąd okręgowy. W przypadku roszczeń z tytułu rękojmi powinniśmy kierować się ogólną zasadą zgodnie z którą to powód podąża za pozwanym i pozwać dewelopera do sądu właściwego dla jego siedziby (lub oddziału, jeśli roszczenie pozostaje w związku z tym oddziałem). W przypadku roszczeń o nienależyte wykonanie zobowiązania możliwe jest skorzystanie z regulacji szczególnej, tj. możemy wytoczyć powództwo przed sąd miejsca wykonania umowy, a więc przed sąd położenia nieruchomości. Jeśli chcemy połączyć te roszczenia musimy wybrać sąd, który będzie właściwy dla obydwóch, tj. sąd właściwy miejscowo dla dewelopera.
Ile kosztuje pozew przeciwko deweloperowi?
Opłata sądowa od pozwu zależy od wartości usterek/odszkodowania, tj. od wartości przedmiotu sporu. W sprawach o wartości przedmiotu sporu poniżej 20.000,00 PLN wartość ta waha się od 30 do 1.000,00 zł (w zależności od dokładnej wartości). W sprawach o wartości wyższej, pozew podlega opłacie w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu sporu. Oprócz tych kosztów musimy być przygotowani na uiszczenie zaliczki na opinię biegłego, który w tego typu sprawach bardzo często jest powoływany, aby ocenić moment powstania wad, ich zakres i cenę naprawy. Ostateczny koszt za opinię biegłego zostanie rozliczony w kosztach postępowania, które poniesie strona przegrywająca proces. Zaliczkę uiszcza jednak strona wnioskująca o przeprowadzenie opinii, która w tego typu sprawach jest raczej niezbędna. Pamiętajmy natomiast, że ciężar udowodnienia danej okoliczności (np. wysokości odszkodowania) spoczywa na osobie, która się tego domaga. Koszt zaliczki na opinię biegłego wynosi przeciętnie od 300,00-600,00 zł.
Warto pamiętać, że w przypadku postępowania sądowego dowodzenie wad nieruchomości może być trudne, dlatego ważne jest, aby kupujący posiadał dokumentację dotyczącą usterek oraz wszelką korespondencję z deweloperem w tej sprawie. W razie wątpliwości dot. usunięcia usterek zapraszamy do kontaktu. Zapewniamy profesjonalną obsługę prawną na każdym etapie postępowania.