powierzchnia domu jest mniejsza
Dokonując zakupu domu lub mieszkania często opieramy się na deklaracjach sprzedawcy potwierdzonych dokumentami z urzędu czy też informacjami w księdze wieczystej. Nie oznacza to jednak, że te informacje są zawsze zgodne z prawdą. Taka sytuacja może także dotyczyć powierzchni kupowanej nieruchomości, która jest podstawową informacją cenotwórczą. Cena za każdy metr kwadratowy powierzchni mieszkania to kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych, w zależności od lokalizacji i standardu wykończenia. Co zrobić, jeśli odkryłeś, że kupiona nieruchomość ma mniejszą powierzchnie niż ta z umowy?
Sposoby pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania/domu
Po pierwsze musisz wiedzieć w jaki sposób mierzona jest powierzchnia domów i mieszkań. W tym zakresie standardy się zmieniały. Obecnie obowiązującą normą jest norma PN-ISO 9836:1997. Zawiera ona wytyczne, co do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych oraz kubaturowych związanych z budynkami i lokalami. Jej stosowanie nie jest jednak obowiązkowe.
W zakresie pomiaru powierzchni norma PN-ISO 9836: 1997 przewiduje pomiar powierzchni w poziomie podłogi, w lokalu w stanie wykończonym, a dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni wynosi do 0,01m2. Powierzchnię pomieszczeń ze skośnym sufitem liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, wg poniższej zasady:
• przy wysokości od 1,9 m liczy się w 100%,
• przy wysokości poniżej 1,9 m zalicza się wyłącznie do powierzchni pomocniczej.
Do powierzchni nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających. Wliczane są natomiast powierzchnie pod elementami nadającymi się do demontażu, a więc takimi jak ścianki działowe, rury, kanały. Poprzednia norma zupełnie inaczej kwalifikowała głównie mierzenie powierzchni pod skosami.
Zawsze w tym zakresie może pomóc Ci biegły, który na wypadek sprawy sądowej i tak zostanie powołany po to, żeby obliczyć powierzchnie rzeczywistą mieszkania/domu.
W przypadku nieruchomości termin na zgłoszenie wad z tytułu rękojmi wynosi aż 5 lat.
Zaniżona powierzchnia mieszkania/domu to wada fizyczna – masz prawo odstąpić od umowy lub obniżyć cenę zakupu
Jeśli potwierdziłeś, że powierzchnia kupionego mieszkania lub domu jest niższa niż ta, którą myślałeś że kupujesz powinieneś zakwalifikować ten stan rzeczy jako wadę fizyczną kupionej nieruchomości. W związku z tym przysługują Ci odpowiednie uprawnienia: z jednej strony możesz odstąpić od umowy zakupu, jeśli różnica w powierzchni jest na tyle istotna, że powoduje, że nie jesteś zainteresowany tym mieszkaniem/domem. Z drugiej strony możesz złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny. Ostatecznie bowiem zapłaciłeś za większy metraż, a otrzymałeś mniejszy.
Jeśli sprawa nie zakończy się ugodowo, warto iść do sądu. Tego rodzaju sprawy są najczęściej dosyć szybkie i proste dowodowo, co zwiększa szansę na zwycięstwo.
Przykład sprawy sądowej: kupujący myślał, że dom ma powierzchnię 348,54 m2, podczas gdy rzeczywista jego powierzchnia wynosiła 260,4 m2.
Przykładem sprawy sądowej, która pozytywnie zakończyła się w sądzie i może być przykładem sporu dotyczącego powierzchni domu jest ta, którą prowadził Sąd Apelacyjny w Poznaniu pod sygnaturą I ACa 320/20.
Kupujący byli przekonani, że kupują dom o powierzchni 348,54 m2,, podczas gdy rzeczywista jego powierzchnia wynosiła 260,4 m2,. Pierwotnie podawaną powierzchnie domu wyliczył rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy. Było to podstawą wystawienia przez sprzedających oferty sprzedaży, którą przyjęli kupujący. Po wprowadzeniu się kupujących do nowego domu zaczęli mieć oni wątpliwości co do jego powierzchni. Wydawał im się mały. Zlecili wówczas pomiary, które wykazały rzeczywiście, że rzeczywista powierzchnia domu jest o prawie 25% mniejsza niż ta z umowy. Po złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny sprawa trafiła do sądu. Sprzedawca bronił się tym, że nie wiedział o mniejszej powierzchni. Ta nie wynikała z dokumentacji geodezyjnej, ani z księgi wieczystej.
To jednak sądu ostatecznie nie interesowało. Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, bezwzględny, co oznacza że jest niezależna od winy i obciąża sprzedawcę niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy wiedział lub mógł o niej wiedzieć. Oznacza to, że nawet jeśli sprzedawca nie zna prawidłowej powierzchni mieszkania, ale deklaruje że sprzedaje konkretną ilość m2, to jeśli rzeczywiście powierzchnia jest mniejsza, sprzedawca odpowiada z tego tytułu przed kupującym.
Sprzedawca próbował się też bronić tym, że kupujący wiedział o wadzie rzeczy w chwili zawarcia umowy – co wyłącza odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Nie zdołał jednak tego wykazać w świetle okoliczności i faktów ustalonych przez sąd. W efekcie strona kupująca wygrała na sprawie ponad 100.000 złotych – a mogła więcej gdyby dokonała potrącenia skapitalizowanych odsetek, które powstały w czasie prowadzonego postępowania.
