Deweloperzy bardzo często opóźniają się w wykonaniu umowy deweloperskiej. W wyniku tego termin przeniesienia prawa własności do nowego lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego zostaje przesunięty nawet o kilka miesięcy, a w skrajnych wypadkach nawet ponad rok. Prowadzi to do poczucia nabywców, że powinni oni otrzymać jakąś formę odszkodowania i często tak właśnie jest. Warto jednak wiedzieć jakich kosztów można skutecznie dochodzić od dewelopera. Sprawa nie jest bowiem taka prosta, jak się wydaje.
Odszkodowanie od dewelopera na podstawie odpowiedzialności kontraktowa za wykonanie umowy
Oczywistością jest, że po to zawierane są umowy, żeby dopełnić obowiązków z nimi związanymi oraz zagwarantować sobie konkretne prawa w przypadku, kiedy jednak umowa zostanie złamana. To samo dotyczy umów deweloperskich w których deweloper zobowiązuje się wybudować lokal lub domek jednorodzinny i przenieść go na nabywcę lokalu w konkretnym terminie, a nabywca zobowiązuje do zapłaty ceny.
Umowy deweloperskie powinny zawierać postanowienia dotyczące kar umownych w przypadku opóźnienia w wykonaniu umowy. Kara umowna jest formą odszkodowania, dzięki której nabywca nie musi wykazywać wystąpienia konkretnej szkody. Pozwala ona obciążyć dewelopera finansową odpowiedzialnością za niedotrzymanie terminów umownych, przez co motywować go do wykonania umowy. Więcej na temat kar umownych możesz przeczytać w naszym artykule, który kompleksowo opisuje to zagadnienie. Dostępny jest on pod linkiem: https://bezproblemow.pl/kara-umowna-w-umowie-deweloperskiej-na-co-zwrocic-uwage-analizujac-zapisy-umowy-deweloperskiej-kara-umowna-za-zwloke-czy-za-opoznienie-w-jakiej-wysokosci/
Jeśli jednak umowa deweloperska nie zawiera postanowień o karach umownych, lub kary są bardzo niskie, nie wszystko stracone. Pamiętać należy jednak, że jeśli kary umowne są, choćby były niskie, należy sprawdzić czy umowa pozwala na dochodzenia odszkodowania przewyższającego kary umowne. Przepisy określają, że żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
W takiej sytuacji można korzystać z warunków odpowiedzialności kontraktowej. Wynika ona z art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim: dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Przepis ten określa, że w przypadku niewykonania umowy przez dewelopera lub też nieprawidłowego wykonania, np. z naruszeniem terminu, ma on obowiązek zapłacić za szkodę, jaką nabywca poniósł w związku z tym. Poza naruszeniem umowy musi powstać też szkoda, która będzie połączona z tym naruszeniem (zdarzeniem szkodowym) odpowiednim związek przyczynowym. Oznacza to, że szkoda musi wynikać w dość prostej i logicznej relacji z niewykonania umowy. W końcu naruszenie umowy musi być przez dewelopera zawinione. Wszystkie te przesłanki musza zaistnieć łącznie, żeby można było domagać się odszkodowania od dewelopera za naruszenie umowy.
Co ważne, odpowiedzialność za wykazanie tych przesłanek (poza brakiem zawinienia) obciąża nabywcę lokalu. Oznacza to, że to nabywca mieszkania będzie musiał przedstawić dowody, które potwierdzą, że doszło po jego stronie do szkody w wyniku niewykonania umowy przez dewelopera. Obowiązek ten może nastręczać czasem trudności. Możliwości dowodowe w sporze przeciwko deweloperowi to podstawowa sprawa, jaką należy ocenić przed złożeniem pozwu w sprawie o odszkodowanie.
Odszkodowanie o dewelopera – co może stanowić szkodę, za którą odpowiada deweloper?
Szkoda jest pojęciem prawnym, które ma dwa warianty. Pierwszym z nich jest rzeczywisty uszczerbek w majątku, czyli mówić prosto: pieniądze które nabywca lokalu musiał dodatkowo wydać, w związku z naruszeniem przez dewelopera umowy. Drugim wariantem szkody są utracone korzyści, zatem te pieniądze, których nabywca nie uzyskał w związku z naruszeniem przez dewelopera umowy, a na które mógłby liczyć jeśli umowa byłaby wykonana prawidłowo i w terminie.
Przepisy kodeksu cywilnego regulują szkodę w ten sposób, że wskazują iż naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Zobowiązany do odszkodowania ponosi zaś odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.
Jaką szkodę można zatem przedstawić deweloperowi do zapłaty? To wszystko będzie zależało od okoliczności sprawy. Poniżej przedstawimy jednak najczęściej wstępujące szkody, których dochodzenie – także w sądzie przeciwko deweloperowi – jest jak najbardziej uzasadnione.
Koszty najmu innego mieszkania
Poza wątpliwością jest, że koszty poniesione na wynajem mieszkania za czas kiedy nabywca mógłby już zamieszkiwać w nowym domu, ale nie może z uwagi na opóźnienie dewelopera są szkodą nabywcy. Sądy wielokrotnie wskazywały, że czynsz najmu płacony przez nabywcę w takim okresie jest stratą nabywcy. Szkodą nie są jednak opłaty za media i zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej związane z utrzymaniem lokalu. Zazwyczaj te koszty były by ponoszone niezależnie od miejsca zamieszkania – chyba, że jesteś w stanie udowodnić inaczej. Szkoda taka podlega udowodnieniu umową najmu i potwierdzeniami przelewów.
Utracony zysk z najmu
Jeśli mieszkanie lub dom był zakupiony z myślą o inwestycji, szkodą nabywcy będzie nieuzyskany czynsz, jaki nabywca mógłby uzyskać(gdyby inwestycja została ukończona w terminie umownym). Powyższe najlepiej wykazać dowodem z opinii biegłego sądowego specjalisty z zakresu szacowania czynszów lub pewnego rodzaju listem intencyjnym, wskazującym, że najemca już oczekuje.
Zwiększone koszty umowy kredytowej w banku
Źródłem szkody mogą być także zobowiązania nabywcy względem banku, który finansuje nabycie mieszkania. Mowa tutaj o kosztach ewentualnych aneksów do umowy kredytowej przedłużających terminy spełnienia warunków. Ponadto można mówić o opłatach za dodatkowe ryzyko lub podwyższonej marży w związku z brakiem możliwości wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Szkoda taka może być udowodniona zaświadczeniem z banku.
Brak zwiększenia aktywów w majątku z uwagi na radykalny wzrost wartości nieruchomości
Szkodą, ale tylko w przypadku gdy nabywca zdecyduje się na rozwiązanie umowy deweloperskiej, może być także utrata zwiększenia aktywów w majątku nabywcy spowodowany wzrostem wartości nieruchomości w czasie gdy zawierana była umowa deweloperska i w czasie, gdy nabywca od umowy odstąpił. Powyższe opiera się na założeniu, że gdyby wykonywanie przez dewelopera umowy odbywało się prawidłowo, do majątku nabywcy wszedłby lokal mieszkalny, posiadający określoną wartość rynkową. Zakup nieruchomości jest bowiem także inwestycją kapitału z uwagi na rosnące wartości nieruchomości. Normalnym następstwem niewykonania przez dewelopera umowy i odstąpieniem w związku z tym od umowy jest zatem to, że nabywca nie posiada takiego aktywa, którego wartość w czasie mogłaby wzrosnąć. Nabywca byłby bowiem właścicielem majątku, którego wartość byłaby wyższa niż nakłady poczynione na jego nabycie. Tym samym pozbawienie przez dewelopera tej możliwości powiększenia majątku stanowi utratę spodziewanej, realnej korzyści. Powyższe można wykazać jako szkodę, a sądy akceptują taki pogląd. Szkodę taką udowadnia się opinią biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości.
Prowizja
Szkodą może być też prowizja, którą nabywca musiał zapłacić żeby zawrzeć umowę deweloperską. To rzadka sytuacja, jednak występująca czasami. W tym zakresie trzeba jednak zbadać, czy opłacenie prowizji było konieczne, a tym samym czy istniała możliwość zawarcia przez powoda umowy z pozwanym z pominięciem pośrednika. Jeśli była taka możliwość, prowizja nie będzie szkodą.
Inne uzasadnione straty
To tylko przykłady strat, które znajdują w sądach uznanie jako realna szkoda. Do sprawy należy podejść jednak kreatywnie. Wyobraź sobie sytuację, że pracujesz w jednej dzielnicy, w której kupujesz od dewelopera mieszkania właśnie z uwagi na bliskość dojazdu. Aktualnie mieszkasz kilka lub kilkanaście kilometrów dalej i tracisz paliwo oraz czas na dojazdy. Gdyby deweloper się nie opóźnił w wykonaniu umowy deweloperskiej mógłbyś uniknąć kilku miesięcy dojazdów. To także jest konkretna szkoda, którą można udowodnić i dochodzić w sądzie. Szkoda musi być racjonalna, jednak nie należy zamykać się tylko na kilka jej kategorii. Przeanalizowanie kompleksowe sytuacji może pozwolić uzyskać dodatkowe odszkodowanie.
Kiedy deweloper może uniknąć odpowiedzialności za zapłatę odszkodowania?
Warunkiem odpowiedzialności kontraktowej jest wina dewelopera. Oznacza to, że deweloper może uniknąć zapłaty odszkodowania, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Chodzi zatem o zdarzenia mające charakter siły wyższej lub leżące całkowicie poza jego wpływem.
Deweloper będzie mnożył te okoliczności, zganiając na ekipę, pandemie, braki w towarach, pracę urzędów. Każdą tą okoliczność deweloper będzie musiał udowodnić, co nie jest wcale takie łatwe. Po drugie dewelopera należy oceniać przez pryzmat profesjonalisty, które wiele czynników powinien przewidywać, kalkulować w ryzyko. Jeśli tego nie zrobił nie będzie mógł skutecznie powoływać się na te okoliczności.
Nie należy zatem składać broni, jeśli deweloper przywoła okoliczności na wytłumaczenie naruszenia terminu wykonania umowy. Należy powiedzieć: sprawdzam i zweryfikować te okoliczności.
Odpowiedzialność dewelopera za zadośćuczynienie (krzywdę)
I za doznaną krzywdę, czyli cierpienia fizyczne, psychiczne, uszkodzenie ciała lub naruszenie dóbr osobistych. W przypadku odpowiedzialności na podstawie umów nie ma podstaw prawnych do tego, żeby domagać się od dewelopera zadośćuczynienia. Musisz zatem skupić się na wykazaniu szkody.
Jeśli masz problem z uzyskaniem odszkodowania od dewelopera w związku z naruszeniem przez niego umowy skontaktuj się z profesjonalnym i doświadczonym adwokatem. Deweloper będzie bowiem szukał sposobów na uniknięcie swojej odpowiedzialności, a jego argumentacja może z pozoru wydawać się prawidłowa. Doświadczony doradca będzie jednak w stanie prawidłowo i skutecznie przygotować się do sporu z deweloperem i uzyskać dla Ciebie najlepsze warunki odszkodowania.
Podsumowanie: odszkodowanie od dewelopera
