Przepisy ustawy deweloperskiej chronią nabywcę lokalu mieszkalnego lub domku jednorodzinnego także w ten sposób, że gwarantują mu prawo do odstąpienia od umowy w szczególnych sytuacjach. Jest to najbardziej radykalny krok w relacji deweloper-kupujący. Powoduje on bowiem wygaśnięcie umowy deweloperskiej, ze wszystkimi tego skutkami. Oznacza to, że korzystając z tego prawa będąc kupującym nie będziesz mógł domagać się przeniesienie prawa własność lokalu, którego dotyczyła umowa, a deweloper będzie musiał oddać Ci wpłacone pieniądze oraz być może wypłacić dodatkowe świadczenia. Dochodzi zatem do sytuacji, w której umowa deweloperska przestaje wiązać strony, co jednak w sytuacji gdy mamy do czynienia z nieuczciwym deweloperem lub inwestycja deweloperską prowadzoną w zły sposób jest czasem jedynym sposobem.
Ustawowe przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę
Ustawowe prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje art. 29 tzw. „starej” ustawy deweloperskiej, która wciąż ma zastosowanie do wielu inwestycji oraz art. 43 „nowej” ustawy deweloperskiej, która rozszerzyła sytuacje, w których nabywca ma prawo od umowy deweloperskiej odstąpić.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku wskazywała sześć przesłanek pozwalających kupującemu odstąpić od umowy deweloperskiej z przyczyn leżących po stronie dewelopera. Dotyczą one sytuacji niedopełnienie przez dewelopera konkretnych obowiązków nałożonych na niego ustawą, mianowicie:
- jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wymaganych przez prawo (art. 22 ustawy – np. terminu zakończenia prac) – nabywca ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej,
- jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach – nabywca ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej,
- jeżeli deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami – nabywca ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej,
- jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej – nabywca ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej,
- jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego – nabywca ma prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej,
- jeżeli deweloper nie dokonał przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu lub domku jednorodzinnego w terminie, pomimo – nabywca ma prawo odstąpić od umowy po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi minimum 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa własności z zagrożeniem odstąpienia od umowy.
„Nowa” ustawa deweloperska z 2021 roku jak już wspomniałem poszerza sytuacje, kiedy nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem. Poza tymi przesłankami, które są wymienione wyżej pozwala ona na odstąpienie od umowy deweloperskiej także gdy:
- deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w trybie i terminie wynikającym z przepisów prawa, gdy wcześniejsza umowa została wypowiedziana – po dokonaniu przez bank zwrotu środków
- deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia. Chodzi o zgodę na bezobciążeniowe (wyłącznie spod hipoteki) ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę – w terminie 60 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej,
- niewykonania przez dewelopera obowiązku informacyjnego względem nabywcy o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem, jeśli miał taki obowiązek (w przypadku upadłości banku prowadzącego dotychczasowy mieszkaniowy rachunek powierniczy) – po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o upadłości banku prowadzącego dotychczasowy mieszkaniowy rachunek powierniczy
- nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w terminie,
- stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej
- jeżeli syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 ustawy prawo upadłościowe
Jak złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej?
Jeśli zdecydujemy się już złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej warto wiedzieć, że musi zawierać ono także zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, które musi być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Dzięki temu deweloper będzie mógł dokonać wykreślenia takiego roszczenia z ksiąg wieczystych. Nowa ustawa deweloperska wskazują natomiast, że zarówno oświadczenie o odstąpieniu jak i zgoda muszą mieć formę z notarialnie poświadczonymi podpisami.
Oświadczenie takie trzeba przesłać pocztą – najlepiej za potwierdzeniem odbioru – na adres dewelopera. Można też dostarczyć je osobiście, pamiętając że ważne jest potwierdzenie jego złożenia na kopii dokumentu.
Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej
Odstąpienie od umowy deweloperskiej wywołuje takie skutki jakby umowa była niezawarta. Jest to zatem swoista opcja „atomowa”, która kończy relacje z deweloperem i sprowadza ewentualne relacje wyłącznie do żądania zwrotu wpłaconych pieniędzy, ewentualnie zapłaty odszkodowania.
Deweloper ma maksymalnie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy na zwrot nabywcy środki wypłacone deweloperowi. Jeśli pieniądze spokojnie czekają na powierniczym rachunku bankowym nie będzie żadnego problemu. Problemem mogą być środki, które bank zdążył wypłacić deweloperowi, czyli jeśli inwestycja jest na zaawansowanym etapie robót (sfinansowanych m. in. z wpłaconych pieniędzy). Zabezpieczeniem dla takich sytuacji w nowej ustawie deweloperskiej jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Nabywcy podlegający pod starą ustawę deweloperską takiego zabezpieczenia nie mają.
O tym do jakich inwestycji stosuje się nowa ustawa, a do których stara ustawa możesz przeczytać tutaj: https://bezproblemow.pl/kiedy-wejdzie-nowa-ustawa-deweloperska/
Ponadto przepisy wskazują, że nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Możliwe jest zatem pociągnięcie dewelopera do dodatkowej odpowiedzialności odszkodowawczej za to, że z jego winy nabywca odstąpił od umowy – szczególnie jeśli wynika to z opóźnienia w przeniesieniu prawa własności lokalu
Kiedy deweloper może odstąpić od umowy:
Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:
- w przypadku niespełnienia przez nabywcę obowiązku zapłaty ceny za lokal w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania go w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania (chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej),
- w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni (chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej).
Podsumowując, kwestia odstąpienia od umowy powinna być rozważana jako ostateczność. Oznacza ona bowiem dla nabywców utratę czasu w zakupie swojej oczekiwanej nieruchomości. Ponadto stwarza większe lub mniejsze ryzyko, w zależności od sprawy, że pojawią się trudności w odzyskaniu pieniędzy od dewelopera. Czasem jednak to jedyna opcja.
