Kupując nieruchomość zabudowaną lub niezabudowaną często pojawia się sytuacji, gdzie w jednej księdze wieczystej występuje kilka działek ewidencyjnych. Pojawia się zatem pytanie, czy każdą z tych działek trzeba traktować jako oddzielną nieruchomość? Nieruchomość, a działka ewidencyjna – jakie są różnice? Odpowiadamy na te pytania na podstawie wyroku sądu z Rzeszowa.
Definicja nieruchomości
Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe. Nieruchomości gruntowe to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Nieruchomości budynkowe to trwale z gruntem związane budynki będące przedmiotem odrębnej od gruntu własności Nieruchomości lokalowe części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności.
Grunty są zatem nieruchomościami już na mocy samego prawa, a żeby budynki i lokale mogły stać się samodzielnymi nieruchomości, musi istnieć do tego podstawa prawna. Inaczej stanowią one część nieruchomości gruntowej.
Użycie zwrotu „części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności” oznacza, że status nieruchomości w znaczeniu kodeksowym grunt uzyskuje po jego prawnym, czyli zgodnie z właściwymi przepisami, wyodrębnieniu i wydzieleniu. Wydzielenie następuje przez określenie granic zewnętrznych w płaszczyźnie powierzchni ziemskiej i wymaga dokonania czynności geodezyjnych przez uprawnione osoby.
Definicji działki geodezyjnej
Od prawnego pojęcia nieruchomości w wyżej przedstawionym znaczeniu należy odróżnić kategorię działki geodezyjnej, oznaczającej ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych, oznaczony na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasą gruntu. Definicja ta wynika z § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictw z 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Pojęcie działki ewidencyjnej nie zawsze jest tożsame z pojęciem nieruchomości
Pojęcia nieruchomości i działki ewidencyjnej nie powinny być zatem utożsamiane, przedmiotem obrotu prawnego jest bowiem nieruchomość, a nie działka geodezyjna. Działka ewidencyjna może natomiast odpowiadać nieruchomości jako przedmiotowi własności albo wraz z innymi działkami wchodzić w skład większej nieruchomości, obejmującej kompleks takich działek. Często dokonuje się podziału nieruchomości na działki ewidencyjnej po to, żeby później sprzedać konkretną działkę i wyodrębnić dla niej osobną księgę wieczystą. Dopóki jednak w obrębie jednej księgi wieczystej jest kilka działek ewidencyjnych, stanowią one jedną nieruchomość.
Powyższe rozróżnienie ma znaczenie praktyczne, chociażby jeśli mówimy o nieruchomościach rolnych. Obrót takimi nieruchomościami jest bowiem ograniczony i uzależniony do powierzchni nieruchomości. Stąd warto wiedzieć jakie różnice są pomiędzy nieruchomością i działką ewidencyjną.
Temat ten wyjaśnił kompleksowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku II SA/Rz 1000/20. Jeśli jesteś zainteresowany szerszym wyjaśnieniem tego czym różni się nieruchomość od działki ewidencyjnej, odsyłam do jego treści.
