prospekt informacyjny
Przepisy prawa nakładają na deweloperów konkretne obowiązki, których realizacja musi nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Podstawowym takim obowiązkiem jest sporządzenie prospektu informacyjnego dotyczącego przedsięwzięcia deweloperskiego, zanim jeszcze rozpocznie się sprzedaż. Prospekt ten musi być udostępniony nabywcy lokalu, a jego znaczenie jest bardzo duże.
prospekt informacyjny
Cel prospektu informacyjnego dotyczącego przedsięwzięcia deweloperskiego
Prospekt ma na celu poinformowanie potencjalnego nabywcy przed zawarciem umowy deweloperskiej o istotnych okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć bezpośrednie przełożenie na podjęcie przez niego decyzji o zawarciu umowy.
Zakres informacji w prospekcie informacyjnym od dewelopera
Prospekt informacyjny od dewelopera powinien zawierać informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz informacje w zakresie przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Składa się on z części ogólnej i indywidualnej. Część ogólna odnosi się do dewelopera jako przedsiębiorcy oraz informacji związanych z realizowanym przedsięwzięciem deweloperskim. Część indywidualna natomiast odnosi się już typowo do konkretnego lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego.
prospekt informacyjny
Część ogólna prospektu informacyjnego od dewelopera
Przechodząc do konkretów, część ogólna prospektu informacyjnego powinna zawierać:
- dane umożliwiające identyfikację dewelopera oraz kontakt z nim (w tym nazwa, forma prawna, nr właściwego rejestru, adres, NIP, REGON, nr telefonu), a także historię i udokumentowane doświadczenie dewelopera
- informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego. W tym zakresie ustawodawca wymaga ujawnienia położenia działki, numeru księgi wieczystej, istniejących obciążeń hipotecznych nieruchomości, danych dotyczących planu zagospodarowania przestrzennego i danych dotyczących sąsiednich działek oraz danych zawartych w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji (np. danych o planowanej budowie lub rozbudowie dróg w okolicy, korytarzach powietrznych, znanych inwestycjach komunalnych takich jak oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska czy cmentarze, które mogą mieć znaczenie w podejmowaniu decyzji)
- dane dotyczące samego budynku, tj. wskazania, czy jest wydane pozwolenie na budowę, jego numer i nazwę organu, który je wydał, czy jest ono ostateczne czy też zaskarżone, wskazania planowanego terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości.
- informacje dotyczące liczby budynków oraz ich rozmieszczenia na nieruchomości wraz ze wskazaniem minimalnego odstępu między budynkami, sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- sposób i procentowy udział źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego, środki ochrony nabywców i główne zasady funkcjonowania wybranego zabezpieczenia środków nabywcy,
- dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad tej waloryzacji, warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, informacje o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub domu jednorodzinnego
- informacje o zapoznaniu się w lokalu przedsiębiorstwa z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, odpisem z KRS lub wpisem do CEIDG, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata oraz projektem architektoniczno-budowlanym.
prospekt informacyjny
Część indywidualna prospektu informacyjnego od dewelopera
Znacznie ciekawsza jest część indywidualna prospektu indywidualnego. W tej części deweloper zamieszcza informacje dotyczącego do konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Podstawowym elementem, jaki deweloper powinien określić w tym miejscu, jest cena za metr kwadratowy. Następnie określeniu podlega również wskazanie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym znajdować się będzie lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej, w tym liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenie wokół niego, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych, dostępne media w budynku oraz dostęp do drogi publicznej. Niezbędne informacje, jakie powinny się pojawić w prospekcie informacyjnym w części indywidualnej, obejmują ponadto określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do wykonania których zobowiązuje się deweloper.
Skutki niedopełnienia przez dewelopera obowiązków informacyjnych w prospekcie informacyjnym: prawo odstąpienia od umowy
O tym jak ważny jest prospekt informacyjny z perspektywy dewelopera, ale także nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego, niech świadczy to jak poważne skutki ma niedopełnienie obowiązków informacyjnych przez dewelopera.
W takim przypadku ustawodawca zagwarantował nabywcom prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej. Prawo to powstaje w sytuacji gdy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu podpisania umowy, jak również w sytuacji, gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych w ustawie, a które zostały wymienione powyżej.
Informacje w prospekcie muszą być zgodne z prawdą na dzień zawarcia umowy deweloperskiej. Jeśli zaś chodzi natomiast o niekompletność przekazanych informacji to każde, choćby najmniejsze pominiecie informacji skutkuje powstaniem prawa do odstąpienia. Nieistotne jest także to, czy niezgodność tych informacji lub ich niekompletność powstały z winy dewelopera czy też nie ponosi on za to żadnej odpowiedzialności.
Prawo odstąpienia przysługuje nabywcy w terminie 30 dnia od dnia zawarcia umowy. Nabywca realizuje je poprzez złożenie oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy. Jeżeli w między czasie do księgi wieczystej nieruchomości został złożony wniosek o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, odstąpienie od umowy będzie skuteczne tylko jeżeli wraz z nim nabywca wyrazi jednocześnie zgodę na wykreślenie tego roszczenia.
Skutki niedopełnienia przez dewelopera obowiązków informacyjnych w prospekcie informacyjnym: odpowiedzialność karna dewelopera
Drugim skutkiem, jaki może wynikać z braku dopełnienia w sposób prawidłowy obowiązków informacyjnych w prospekcie informacyjnym jest możliwość poniesienia odpowiedzialności karnej. Przepisy określają bowiem odpowiedzialność karną dewelopera za niesporządzenie prospektu informacyjnego, co jest zagrożone karą grzywny.