Przedawnienie to jedna z pierwszych kwestii prawnych jaką należy wziąć pod uwagę przystępując do sprawy przeciwko deweloperowi. Przedawnienie powoduje, że nabywca mieszkania lub wspólnota nie może skutecznie przed sądem domagać się odpowiedzialności dewelopera. Terminy przedawnienia są w tym zakresie zatem bardzo ważne, bo jeśli źle je policzymy – sprawa w sądzie będzie przegrana. Na szczęście sytuacja kupujących mieszkanie od dewelopera nie jest taka zła, a terminy przedawnienia są dość długie.
Przedawnienie w sprawie przeciwko deweloperowi z rękojmi
Pierwszą podstawą odpowiedzialności dewelopera za wady są przepisy o rękojmi. Te wynikają z kodeksu cywilnego w relacji z konsumentem nie mogą zostać skutecznie wyłączone. Niezależnie zatem co deweloper napisze w umowie, ponosi on odpowiedzialność względem kupującego na podstawie przepisów o rękojmi. To podstawowy reżim odpowiedzialności dewelopera względem nabywcy mieszkania za wady lokalu, ale także względem wspólnoty mieszkaniowej za wady części wspólnych.
Zgodnie z art. 568 § 1 kodeksy cywilnego deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jednocześnie kolejne przepisy precyzują, że przedawnienie roszczeń z rękojmi następuje, jeśli w ciągu roku od stwierdzenia wad nie zostaną one zgłoszone deweloperowi. Przy tym konsument jest dodatkowo chroniony zasadą, że jeśli mieszkanie jest sprzedane konsumentowi – termin przedawnienia roszczeń o usunięcie wady i wymianę rzeczy na wolną od wad nie może się skończyć wcześniej niż przed upływem 5 od wydania nieruchomości.
Mamy zatem przepis, który wskazuje termin odpowiedzialności za wady i termin dochodzenia uprawnień z rękojmi. To dwa różne pojęcia. Pierwszy określa właściwie za jakie wady odpowiada deweloper wskazując, że jego odpowiedzialność obejmuje takie wady, które zostały stwierdzone w terminie 5 lat od wydania nieruchomości. Stwierdzenie wady oznacza ujawnienie się jej i uzyskanie wiedzy o tym fakcie przez kupującego. Drugi termin określa w jakim terminie kupujący może skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi – czyli wezwać do usunięcia wad, odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny. Na to jest niestety tylko rok od stwierdzenia wady, ale dzięki dodatkowej ochronie konsumentów termin ten w relacji z konsumentem nie może on upłynąć wcześniej niż z upływem terminu pierwszego (czyli 5 lat).
Żeby przerwać bieg przedawnienia nie wystarczy jednak tylko wezwać dewelopera do usunięcia wad, a trzeba w tym rocznym terminie pozwać dewelopera przed sądem. Wtedy dojdzie do przerwanie biegu przedawnienia.
Idąc dalej, jeśli przy tym konsument zgłaszał żądanie usunięcia wady, roczny termin na złożenie przez niego oświadczenia o obniżeniu ceny lub oświadczenia o odstąpieniu od umowy liczy się od upływu terminu wyznaczonego na usunięcie wady. Po tym upływie prawo takie wygasa.
Terminy przedawnienia z rękojmi – przykład z deweloperem
Wszystko to trochę zawiłe, stąd warto posłużyć się przykładem. Kupiliśmy mieszkanie 22 sierpnia 2022 roku i w tym samym dniu zostało nam ono wydane. Oznacza to, że termin odpowiedzialności za wady dewelopera zakończy się 22 sierpnia 2027 roku. Jeśli w tym czasie wady zostaną stwierdzone, mamy odpowiedzialność dewelopera.
W naszym mieszkaniu w grudniu 2025 roku pojawiło się jednak zawilgocenie na ścianie od komina. Wada została stwierdzona przed upływem 5 lat, stąd zachowujemy możliwość domagania się od dewelopera usunięcia tej wady. Nie musimy też specjalnie przejmować się terminem dochodzenia uprawnień, bo ten nie może upłynąć przed wygaśnięciem odpowiedzialności dewelopera za wady. Do 22 sierpnia 2027 roku możemy zatem wysłać do dewelopera żądanie usunięcia wady. Nie warto jednak zwlekać i trzeba pozwać dewelopera tak szybko jak to możliwe.
Przykład jednak musi pokazywać skrajności, dlatego dla bezpieczeństwa 20 sierpnia 2027 roku wysyłamy do dewelopera wezwanie do usunięcia wad. Wyznaczamy deweloperowi na to miesiąc. Do 20 września 2027 roku deweloper nie zajął się sprawą, co otwiera nam roczny termin na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny. Odstąpienie od umowy raczej nie jest możliwe, bo wada nie będzie miała charakteru wady istotnej. Jeśli nie zmieścimy się w tym terminie, nie będziemy mieli prawa do złożenia takiego oświadczenia.
Nie będziemy mogli jednak już pozwać dewelopera o zobowiązanie go do wykonania napraw. Roszczenie to przedawniło się 22 sierpnia 2027 roku, bo w tym terminie nie założyliśmy deweloperowi sprawy sądowej.
Wydłużenie terminów odpowiedzialności za wady z tytułu rękojmi
Terminy z rękojmi mogą ulec czasem wydłużeniu. Po pierwsze ma to miejsce wtedy gdy dochodzone są przed sądem albo sądem polubownym jedne z uprawnień z tytułu rękojmi. Wówczas termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Po drugie jeśli mamy do czynienia z wadami ukrytymi, podstępnie zatajonymi. Przepis stanowi, że upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Przedawnienie przeciwko deweloperowi z tytułu odpowiedzialności umownej
Pozew przeciwko deweloperowi na podstawie przepisów rękojmi to nie jedyna możliwość jaką ma kupujący. Może on także domagać się od dewelopera odpowiedzialności na podstawie przepisów o odpowiedzialności umownej. Wynika ona z ogólnej zasady, że deweloper zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy (zobowiązania), chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które deweloper odpowiedzialności nie ponosi. Zasada ta zawarta jest w art. 471 kodeksu cywilnego.
Bez wątpienia nieprawidłowe wykonanie izolacji komina stanowi nieprawidłowe wykonanie umowy deweloperskiej. Zgodnie z nią deweloper powinien bowiem wybudować dom jednorodzinny i przenieść do niego własność na nabywcę, jednak dom ten powinien spełniać odpowiednie standardy, w tym wymogi budowlane. Jeśli przy wykonywaniu prac budowlanych deweloper wykonał niektóre elementy nieprawidłowo, może ponosić odpowiedzialność na podstawie przepisów ogólnych.
Odpowiedzialność umowna to zupełnie inne przepisy regulujące przedawnienie. Zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego termin przedawnienia wynosi z zasady sześć lat, jednak koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego (chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata). Oznacza to, że termin przedawnienia przeciwko deweloperowi na podstawie odpowiedzialności kontraktowej będzie kończył się zawsze po upływie sześciu pełnych lat z dniem 31 grudnia roku, w którym upłynęło tych sześć lat.
Warto także wiedzieć, że przepis ten był nowelizowany w lipcu 2018 roku. Wcześniej termin przedawnienia wynosił 10 lat, a przepisy przejściowe pozwalają na korzystanie z tego dłuższego terminu jeśli jest on bardziej korzystny dla kupującego. Z tytułu odpowiedzialności kontraktowej deweloper odpowiada zatem przez 6 pełnych lat, a czasem i 10 lat.
Kto dokonuje wyboru podstaw odpowiedzialności dewelopera?
Na koniec warto powiedzieć, że to nabywca mieszkania może wybrać podstawę prawną na jakiej domaga się odpowiedzialności dewelopera. Może on zatem wybrać przepisy o rękojmi, ale może zdecydować że sąd ma rozpoznawać sprawę na podstawie przepisów o odpowiedzialności umownej. Podstawy te można też podawać sądowi w sposób alternatywny, co czasem jest uzasadnione jeśli sprawa sądowa przeciwko deweloperowi ma ryzykowny charakter. Jeśli chcesz pozwać dewelopera, warto poszukać wsparcia specjalistów w tej dziedzinie prawa.