Deweloperzy starają się pozyskiwać swoich klientów przedstawiając im kolorowe i sugestywne materiały reklamowe stworzone dla swoich inwestycji. Przedstawieni na reklamie dewelopera ludzie są zawsze uśmiechnięci, a nad budynkami i zadbanymi terenami zielonymi zawsze świeci słońce. Co oczywiste, materiały reklamowe w postaci banerów, broszur, wizualizacji, stron internetowych mają skłonić nabywców do wybrania inwestycji deweloperskiej. Co jednak jeśli informacje przedstawione przez dewelopera w materiałach promocyjnych nie odpowiadają rzeczywistości? Czy nabywca lokalu może domagać się od dewelopera tego, żeby zagospodarował teren zielony zgodnie z koncepcją lub też wybudował widoczny na reklamie plac zabaw? Na ile wiążące są informacje promocyjne przedstawione przez dewelopera?
Odpowiedzialność dewelopera za zgodność rzeczy z umową
Temat należy rozpocząć od tego, że odpowiedzialność dewelopera względem nabywcy lokalu może mieć kilka podstaw. Najczęstszą podstawą będą przepisy o rękojmi rzeczy sprzedanej. W relacji z deweloperem owa rzeczą będzie kupione mieszkanie lub domek jednorodzinny.
Przepisy mówią o tym, że sprzedawca (deweloper) odpowiada z tytułu rękojmi za niezgodność rzeczy sprzedanej (mieszkania) z umową, co stanowi wadę fizyczną rzeczy. Wynika to wprost z art. 5561 k.c. W dalszej części przepis precyzuje jakie sytuacje należy traktować jako niezgodność z umową wskazując, że dochodzi do tego wówczas gdy:
1) mieszkanie nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia
2) mieszkanie nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego
3) mieszkanie nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy
4) mieszkanie zostało kupującemu wydane w stanie niezupełnym.
W przypadku wystąpienia wady fizycznej nabywcy przysługują konkretne prawa. Po pierwsze może on żądać prawidłowego, zgodnego z umowa, wykonania obowiązków. Jeśli deweloper się nie dostosuje, można obniżyć cenę za nabyty lokal składając oświadczenie o obniżeniu ceny. W skrajnym przypadku może też żądać odstąpienia od umowy, jednak w przypadku umów deweloperskich rozwiązanie to jest rzadkością i dotyczy tylko skrajnych sytuacji, gdy po prostu nie da się mieszkać w kupionym mieszkaniu.
Inne roszczenia będą przysługiwały nabywcy z tytułu odpowiedzialności kontraktowej lub odpowiedzialności deliktowej, która także jest możliwa i warta rozważenia. Czasem określenie innej podstawy prawnej niż rękojmia pozwala na uzyskanie większych korzyści i domagania się od dewelopera odszkodowania w pełniejszym zakresie.
Więcej na temat wad fizycznych mieszkania możesz przeczytaj tutaj: https://bezproblemow.pl/na-czym-moga-polegac-wady-nieruchomosci-przyklady/
Zapewnienia w materiałach promocyjnych od dewelopera jako wada lokalu
Jeśli chodzi o zapewnienia ujęte w reklamie kluczowe znaczenie ma drugi punkt: zapewnienia sprzedawcy mieszkania o istnieniu pewnych właściwości, które nie znalazły odzwierciedlenia w rzeczywistości. Powyższe może dotyczyć wielu aspektów: cichej i przyjaznej okolicy, widoku na zieleń, dostępu do prywatnego parku, usytuowania placu zabaw czy innych udogodnień, które mają skłonić do zakupu.
Obietnice dewelopera mogą być zawarte we wszelkich rodzaju materiałach promocyjnych. Będą to przede wszystkich informacji i obrazki na stronie internetowej, przygotowane broszury, hasła reklamowe, banery, animacje i innego rodzaju materiały reklamowe. Co istotne nie tylko reklama dewelopera jest dla niego wiążąca. Jeśli sprzedażą mieszkań zajmuje się pośrednik lub inna firma i ona przedstawia informacje lub materiały promocyjne o inwestycji, deweloper będzie ponosił z tego tytułu odpowiedzialność. Wynika to z przepisy, który mówi o tym, że jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia jego przedstawiciela lub osoby która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej.
Należy jednak pamiętać, że reklama ma dwie swoje funkcje: perswazyjną, która ma przekonać do zawarcia umowy oraz informacyjną, która przedstawia wiadomości o inwestycji deweloperskiej. W sporze z deweloperem odwoływanie się do warstwy perswazyjnej, używającej często niedookreślonych i ocennych sformułowań nie będzie skuteczne. Jeśli bowiem deweloper obiecuje, że nowa inwestycja będzie: idealnym miejscem do życia albo, że położona jest blisko terenów zielonych, trudno z takich twierdzeń wywodzić konkretne informacje i obowiązki deweloperskie. Nabywca mieszkania powinien zdawać sobie sprawę z tego, że reklama pełni zatem nie tylko funkcję informacyjną, ale i perswazyjną i ma w jak najlepszy sposób przedstawić dewelopera i jego inwestycję.
Inaczej jest jednak w przypadku konkretnych informacji o inwestycji. Jeśli deweloper obiecuje zrealizowanie placu zabaw lub zapewnia widok na mający powstać park lub jeziorko, to za taką obietnicą idzie konkretne zobowiązanie dewelopera. Z takie zobowiązania można już dewelopera rozliczyć.
I nie ma znaczenia, że wszystkich informacji z folderów reklamowych nie ma w umowie. Obietnice reklamowe, które wpływały na proces decyzyjny nabywcy są bowiem wiążące dla dewelopera. Oczywiście inna sytuacja jest wówczas, gdy umowa lub załączniki do niej wprost wskazują, że wizualizację lub materiały reklamowe nie zawierają prawdziwych i wiążących informacji (najważniejszy będzie tutaj prospekt informacyjny, projekt i koncepcja zagospodarowania).Inna sytuacja będzie także wówczas, gdy dokumenty te wprost wskazują, że pewnych elementów nie będzie na naszej inwestycji. Jeśli zatem deweloper obiecuje blisko plac zabaw dla dzieci, jednak we wszystkich dostarczonych nam dokumentach brakuje projektu takiego placu, to trudno będzie skutecznie domagać się od dewelopera znalezienia miejsca na plac zabaw. Deweloper nie może bowiem odpowiadać z tytułu rękojmi za wady, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy.
Zamiast parku z jeziorkiem w okolicach powstały nowe bloki. Deweloper nie zagospodarował terenu.
Większość naszych artykułów powstaje na podstawie rzeczywistych przypadków, z którymi przyszli do nas klienci. Tak jest także w tym wypadku, gdzie napisał do nas nabywca mieszkania ze sprawą deweloperską. Deweloper obiecywał we wszystkich materiałach promocyjnych mieszkanie z widokiem na prywatny park i jeziorko. Inwestycja była reklamowana hasłem: osiedle z parkiem i jeziorem! Mieszkania mające mieć taki właśnie widok były sprzedawana drożej niż inne.
Pomimo kilku lat od zrealizowania inwestycji deweloper skupia się na budowaniu kolejnych etapów inwestycji, dobudowując kolejne bloki, a od wybudowania jeziorka całkowicie odstąpił. Zamiast prywatnego parku ma natomiast powstać w dalekiej przyszłości park, ale publiczny. Powyższy przykład według nas pozostaje oczywistym naruszeniem publicznych przyrzeczeń.
Deweloper nie wybudował placu zabaw, który był w materiałach promocyjnych. Osiedle strzeżone nie jest strzeżone.
Podobnym przykładem będzie zapewnienie dewelopera o wybudowaniu placu zabaw i reklamowania okolicy jako przyjaznej dla młodych małżeństw z dziećmi. Jeśli deweloper stawia plac zabaw jako jeden z głównych plusów inwestycji, brak jego wybudowania będzie także wadą.
Podobna sytuacja będzie jeśli deweloper obiecuje mieszkanie na strzeżonym osiedlu, a ostatecznie inwestycja nie przewiduje takich funkcjonalności.
Sprawy tego typu zawsze są skomplikowane. Istotne znaczenie ma bowiem treść materiałów promocyjnych oraz umowy deweloperskiej. Na tej podstawie można ocenić szanse skutecznego pozwania dewelopera. Nie każda reklama tworzy po stronie dewelopera obowiązki. Ponadto ważne jest prawidłowe ustalenie roszczeń nabywcy mieszkania. Powstaje bowiem pytanie, które musi rozstrzygnąć doświadczony prawnik, jaką szkodę odniósł nabywca w związku z tym, że nie ma na inwestycji placu zabaw? Ewentualnie w jakiej relacji pozostaje wartość mieszkania na osiedlu z placem zabaw do takiego samego mieszkania bez dostępu do niego? Jeśli jesteś w podobnej sytuacji, skontaktuj się z nami. Poprowadzimy negocjacje z deweloperem, a jeśli będzie to bezpieczne, będziemy domagali się ochrony praw nabywcy przed sądem.
Deweloper nie może obiecywać przysłowiowych gruszek na wierzbie bez konsekwencji. W przypadku gdy to robi w sprawę powinien być zaangażowany sąd. O wsparcie można także prosić prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
