Zawierając umowę deweloperską mamy przed sobą perspektywę kilku lub nawet kilkunastu miesięcy oczekiwania na nasze wymarzone mieszkanie lub dom jednorodzinny. Żeby przyspieszyć moment wprowadzenia się do nowego domu osoby kupujące od dewelopera mieszkanie zabiegają o możliwość jak najszybszego rozpoczęcia prac wykończeniowych w lokalu deweloperskim. Czy jednak bezpieczne jest rozpoczynanie prac wykończeniowych w mieszkaniu deweloperskim przed zawarciem umowy przeniesienia własności albo nawet przed oficjalnym odbiorem mieszkania?
Kiedy deweloper może przekazać mieszkanie kupującym?
Umowa deweloperska może w różny sposób regulować to, kiedy mieszkanie deweloperskie będzie udostępnione jego nabywcom. Standardowym rozwiązaniem jest, że następuje to wraz z oficjalnym odbiorem mieszkania, dokonywanym w trybie ustawy deweloperskiej.
Odbiór taki musi się odbyć po tym jak w stosunku do kupowanego lokalu będzie prawna możliwość jego użytkowania. Oznacza to, że deweloper musi pierw uzyskać pozwolenia na użytkowania, a jeśli to nie jest wymagane – zgłosić zakończenia prac oraz upłynąć musi termin na sprzeciw organu nadzoru budowlanego (PINB). Jeśli dochowana zostanie ta procedura, można przystąpić do odbiorów lokali. Nie może on nastąpić jednak po zawarciu umowy przeniesienia własności. Przepisy wymagają, żeby było to wcześniej.
W ramach procedury odbioru zgłasza się wszystkie wady, ale zazwyczaj następuje też przekazanie kluczy. Z tym symbolicznym gestem dochodzi do wydania lokalu w posiadanie kupującym przez dewelopera. Zdarza się też, że do przekazania mieszkania dochodzi dopiero przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu w wykonaniu umowy deweloperskiej, jednak jest to rzadkością. Szczególnie wtedy gdy jest wiele poprawek deweloperskich.
Ostatnim praktykowanym rozwiązaniem jest udostępnienie lokalu przez dewelopera przed oficjalnym odbiorem. Dzieje się to wtedy, kiedy mieszkanie jest właściwie ukończone, ale nie ma jeszcze oficjalnej zgody na użytkowanie. Wówczas nabywca i deweloper spisują tzw. odbiór techniczny i lokal jest wydawany w posiadanie nabywcy, jednak wyłącznie w celu prowadzenia prac wykończeniowych i remontowych. Kupujący nie mogą legalnie zamieszkiwać w kupionym mieszkaniu do czasu zgody na użytkowanie. Na takie rozwiązanie zgodzić się musi deweloper.
Informacje o tym kiedy powinno nastąpić wydanie przez dewelopera lokalu można zazwyczaj znaleźć w umowie deweloperskiej. Często określa ona kiedy dochodzi do przekazania kluczy i wydania mieszkania kupującym.
Odebranie mieszkania od dewelopera, niezależnie kiedy następuje, nie jest nic nieznaczącym zdarzeniem. Przeciwnie, naprawdę dość dużo zmienia się w sytuacji prawnej kupujących po przekazaniu kluczy do mieszkania przez dewelopera.
Po odebraniu mieszkania kupujący ponoszą odpowiedzialność za kradzieże i zniszczenia niezależne od dewelopera
Po pierwsze od tego momentu kupujący są zazwyczaj traktowani jako tzw. posiadacze samoistni mieszkania. Wraz z wydaniem przez dewelopera mieszkania nabywcy ponoszą zatem zgodnie z przepisami ryzyko przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy. I nie ma tutaj znaczenia, że nie są jego właścicielami.
Jeśli zatem po odebraniu mieszkania z przyczyn całkowicie niezależnych od dewelopera dojdzie do sytuacji, że nowe mieszkanie zostanie uszkodzone lub okradzione, ryzyko i odpowiedzialność tego zdarzeń ponosi nabywca.
Przykład 1:
Nabywcy odebrali domek od dewelopera. Nie została jeszcze zawarta umowa przeniesienia jego własności. Po tym doszło do kradzieży zewnętrznej jednostki pompy ciepła. Ryzyko tego zdarzenia ponoszą nabywcy i nie mogą skutecznie domagać się od dewelopera, żeby dostarczył im nową pompę ciepła, pomimo że nie doszło jeszcze do przeniesienia na nich własności domku.
Przykład 2:
Nabywca odebrał mieszanie od dewelopera. Nie została jeszcze zawarta umowa przeniesienia jego własności. Po tym doszło do włamania na budowę i wandale zniszczyli jedną ścianę. Jeśli nie będzie można deweloperowi zarzucić nieprawidłowej ochrony budowy, deweloper nie będzie musiał naprawiać zdewastowanej ściany. Odpowiedzialność i ryzyko od dnia odbioru ponoszą kupujący.
Rozpoczęcie prac wykończeniowych w mieszkaniu deweloperskim przed podpisaniem umowy przeniesienia własności ogranicza prawa kupujących
Po drugie, z praktycznego punktu widzenia, jeśli kupujący rozpoczną już prace wykończeniowe w mieszkaniu, które oficjalnie nie jest jeszcze ich, ograniczają sobie możliwość korzystania ze swoich praw. Oczywistym będzie bowiem dla dewelopera, że takie osoby będą musiały być bardziej ugodowe w temacie ewentualnej treści umowy przeniesienia własności, a skorzystanie przez nich z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nie będzie jakąkolwiek opcją.
Kupujący, którzy rozpoczynają wykończenie mieszkania przed uzyskaniem prawa własności do mieszkania, zwiększają ryzyko nieuczciwego potraktowania przez dewelopera. Oczywiście dalej kupujący są chroniony przepisami o rękojmi, o odpowiedzialności kontraktowej dewelopera, jednak praktycznie część uprawnień będzie dla nich po prostu nierealna.
Rozpoczęcie prac wykończeniowych w mieszkaniu deweloperskim przed podpisaniem umowy przeniesienia własności daje deweloperowi możliwość uniknięcia odpowiedzialności za wady i usterki
Po trzecie rozpoczęcia prac wykończeniowych wcześniej niż oficjalny odbiór, daje deweloperowi wymówkę do zgonienia na kupujących odpowiedzialności za potencjalne wady, które nie zostały zauważone podczas przekazania lokalu. Odbiory techniczne bywają przeprowadzane w sposób mniej wnikliwy, bo w końcu będzie odbiór właściwy. Kupujący myślą, że wtedy zgłoszą wszystkie ważne wady. To duży błąd. Jeśli nie zauważysz jakichś wad podczas odbioru technicznego i będziesz chciał je wskazać później, istnieje duże prawdopodobieństwo że deweloper zarzuci jej powstanie na Ciebie lub Twoją ekipę remontowej.
Wyobraź sobie sytuację, w której nie zauważyłeś tego że drzwi wejściowe zostały porysowane i nie zgłosiłeś tej wady podczas odbioru technicznego. Albo, że nie działa Ci instalacja elektryczna na jednej ze ścian, bo gdzieś doszło do przerwania kabla. Wpuszczasz w między czasie swoją ekipę, która tam pracuje i odkrywa te wad. Jeśli zgłosisz je deweloperowi powie on najprawdopodobniej, że jak wydawał on Tobie mieszkanie, to wszystko było w porządku i winę za porysowane drzwi i niedziałający fragment instalacji ponosi Twoja ekipa. W końcu coś nosili do mieszkania, otwierali drzwi, wykonywali jakieś prace przy gniazdkach elektrycznych lub może nawet kuli w ścianie dziurę pod peszel albo wiercili dziurę. Pozostaje Ci trudna walka na dowody, czego uniknąłbyś czekając na odbiór właściwy (o ile wówczas zgłosiłbyś wady). Jeśli zatem planujesz rozpoczęcie prac w mieszkaniu, poprzedź to dokładnym i wnikliwym odbiorem. O tym na co zwrócić uwagę podczas odbioru pisaliśmy tutaj: https://bezproblemow.pl/odbior-mieszkania-na-co-zwrocic-uwage/
Oczywiście istnieją przypadki, gdy deweloper nie będzie miał możliwości uchylenia się od odpowiedzialności. Jeśli ściana w stanie deweloperskich nie trzyma kątów lub faluje, jest krzywa, trudno odpowiedzialnością z tego tytułu obarczyć kupujących. Oczywistym jest, że taką ścianę po prostu wybudował deweloper. Jeśli jednak mowa o wadach, w stosunku do których deweloper może próbować się wykpić, najprawdopodobniej będzie próbował to zrobić. Powinieneś być czujny.
Podsumowanie: czy bezpiecznie jest rozpoczynać remont przed uzyskaniem własności do mieszkania od deweloper?
Podsumowując, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wstrzymanie się z rozpoczęciem jakichkolwiek prac w mieszkaniu deweloperskim do czasu uzyskania oficjalnie prawa własności. W innym przypadku zawsze czymś ryzykujemy lub ograniczamy swoje prawa. Kwestia oceny pozostaje czy ryzyko to akceptujesz lub czy korzyści z wcześniejszego dysponowaniem lokalu nie przeważają tego ryzyka.
Jeśli się jednak decydujemy na wcześniejsze rozpoczęcie prac wykończeniowych, powinny być one poprzedzone dokładnym i szczegółowym odbiorem mieszkania od dewelopera. Odbiór jest bowiem najważniejszym momentem w relacji z deweloperem i ustawia on kwestie odpowiedzialności stron za wady, ale i za wypadki lub inne incydenty, jak kradzież.
Pamiętaj też, że nie powinieneś umawiać swojej ekipy remontowej zaraz po odbiorze. Deweloper ma bowiem określony czas na usunięcie wad. Powinieneś to przewidzieć i uwzględnić, jeśli bowiem czas na usunięcie wad będzie blokował możliwość rozpoczęcia prac przez Twoją ekipę remontową, będziesz miał dwa wyjścia: wstrzymać ekipę remontową do czasu usunięcia wad albo zwolnić dewelopera z obowiązku wykonania poprawek. Najczęściej mając presje czasu, samodzielnie usuniesz stwierdzone wady, płacąc za to – pomimo, że odpowiedzialność za to ponosić powinien deweloper. Warto unikać takich sytuacji kupując mieszkanie od dewelopera.