sprawdzenie powierzchni kupowanego mieszkania
To, jaką metodę pomiaru zastosowano do pomiaru powierzchni nieruchomości może mieć ogromny wpływ na ustalenie jej metrażu. Wpływ na wynik dokonanego pomiaru ma to, czy był on dokonany w stanie surowym, czy w stanie wykończonym. W różny sposób można traktować także powierzchnię pod ściankami działowymi, we wnękach drzwiowych i okiennych, czy też w mieszkaniach, w których jest skośny strop. Za każdy metr kwadratowy powierzchni trzeba natomiast zapłacić sprzedawcy. Warto upewnić się zatem, czy pomiar dokonany przez sprzedawcę odpowiada rzeczywistemu i czy został dokonany w sposób zgodny z prawem. Nierzadko zdarza się, że w tym zakresie deweloperzy naciągają kupujących przyjmując zawyżony metraż sprzedawanych lokali. Problem ten może jednak dotyczyć także transakcji na rynku wtórnym.
Prawo przewiduje co najmniej kilka sposobów pomiaru powierzchni lokalu. Przepisy w tym zakresie zawierają ustawy podatkowe, prawo budowlane czy też ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Kwestia wykonywania pomiarów powierzchni nie jest natomiast uregulowana ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta zawiera postanowienia dotyczące umowy deweloperskiej. Określa ona wyłącznie, że w umowie deweloperskiej powinien być wskazany sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego. Najczęściej w tym zakresie strony umowy odwołują się do norm budowlanych, które same w sobie nie są źródłem obowiązującego prawa. Zapisanie ich w postanowieniach umowy sprawia jednak, że w tym zakresie stają się dla stron wiążące i wyznaczają standard wykonania pomiarów powierzchni.
Jeśli nie ma stosownych zapisów o sposobie pomiaru nieruchomości w umowie, należy wybierać taką metodę pomiaru, która w danym przypadku będzie najbardziej adekwatna. Często może to być przedmiotem sporu pomiędzy stronami umowy. Warto zatem pilnować, aby takie postanowienia w umowie sprzedaży nieruchomości się znalazły. Warto również pamiętać, że w umowach deweloperskich, które są typowymi umowami, w których z jednej strony występuje profesjonalista-deweloper, a po drugiej stronie konsument-kupujący, wszystkie niejasne zapisy umowne powinny być interpretowane na korzyść tego drugiego. To ważny przywilej, dzięki któremu można wygrać niejedną sprawę.
Co równie ważne, inne metody pomiaru powierzchni są często przewidziane dla celów projektu architektoniczno-budowlanego, a inne dla celów umowy deweloperskiej. Mimo to deweloperzy bardzo często przenoszą wyliczenia z projektu architektoniczno-budowlanego do umowy. W efekcie takiego zachowania, kupujący najczęściej wychodzi stratnie i płaci za powierzchnię, której w rzeczywistości nie otrzymał. Przed takimi praktykami trzeba się bronić.
Obecnie najbardziej aktualną i powszechnie stosowaną normą budowlaną, która reguluje sposób pomiaru powierzchni nieruchomości jest norma PN-ISO 9836:1997. Zawiera ona wytyczne, co do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych oraz kubaturowych związanych z budynkami i lokalami.
W zakresie pomiaru powierzchni norma PN-ISO 9836: 1997 przewiduje pomiar powierzchni w poziomie podłogi, w lokalu w stanie wykończonym, a dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni wynosi do 0,01m2. Powierzchnię pomieszczeń ze skośnym sufitem liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: część o wysokości 1,90m i więcej oraz część o wysokości poniżej 1,90m, która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej. Zgodnie z normą PN-ISO 9836: 1997 do powierzchni kondygnacji netto nie są wliczane powierzchnie otworów na drzwi i okna oraz nisze w elementach zamykających. Wliczane są natomiast powierzchnie pod elementami nadającymi się do demontażu, a więc takimi jak ścianki działowe, rury, kanały.
Istotnym momentem dla ustalenia powierzchni lokalu jest dzień odbioru lokalu od dewelopera. To wtedy kupujący powinien zgłosić deweloperowi wszystkie wady lokalu, a więc również to, że powierzchnia mieszkania jest niezgodna z umową. Przed terminem odbioru warto zatem zorientować się jakie zasady pomiaru powierzchni lokalu przewiduje umowa, czy zapis ten jest jasny, co powinno zostać wliczone do powierzchni lokalu, a co nie. Ponadto, jeśli sami nie posiadamy wiedzy budowlanej i odpowiedniego sprzętu (mierniki laserowe), kluczowe jest skorzystanie z pomocy inżyniera budownictwa, który pomoże dokonać prawidłowego pomiaru, a dodatkowo zdiagnozuje inne wady lokalu, które łatwo przeoczyć laikowi.
Sprzedaż lokalu o powierzchni mniejszej niż umówiona jest wadą fizyczną rzeczy. Zgodnie z art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.
Osobnym tematem, poruszonym w oddzielnym artykule, jest sytuacja w której ostateczna powierzchnia sprzedanego mieszkania będzie większa od umówionej.
Korzystając z usług profesjonalistów przy analizie umowy deweloperskiej i samym odbiorze, można zaoszczędzić naprawdę duże pieniądze. Jest to inwestycja, która może przynieść duże korzyści i co ważne zaoszczędzić sporo nerwów w przyszłości, gdy wady lokalu dadzą o sobie znać. Jeśli szukasz pomocy w tym zakresie – napisz do nas! Postaramy się pomóc.
sprawdzenie powierzchni kupowanego mieszkania
