zawilgocenie mieszkania
Sprawy związane z wadami kupionego lokalu często trafiają przed sąd, jeśli nie ma możliwości załatwienia jej w drodze ugody. Pozew bywa jedyną szansą na uzyskanie sprawiedliwości w stosunku do sprzedawcy nieruchomości, który nie chce wziąć odpowiedzialności za swoje błędy, przemilczenia i wprowadzenie kupujących w błąd. W tym artykule opisując wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi (II C 1714/15) pokazujemy jak sąd podchodzi do sprawy, gdy dotyczy ona zawilgocenia ścian i w związku z tym w mieszkaniu pojawia się pleśni. Zapraszamy do lektury.
zawilgocenie mieszkania
W kupionym mieszkaniu zaczęła wychodzić wilgoć i pleśń
W omawianej sprawie powodowie kupili mieszkanie w odnowionym w ramach generalnego remontu budynku. Podczas zakupu nieruchomości było ono w dobrym stanie i nie występowały jakiekolwiek oznaki zawilgocenia. Po trzech miesiącach od zakupu lokalu wczesną jesienią od strony ulicy zaczęły pojawiać się naloty przy podłodze (od kilku do kilkunastu centymetrów powyżej listwy przypodłogowej), a w mieszkaniu odczuwalny był zapach stęchlizny. Ślady zawilgocenia powiększały się, co spowodowało zgłoszenia przez powodów wad lokalu. Co ciekawe, w innych lokalach znajdujących się w tym budynku nie występowało zjawisko zawilgocenia ścian.
Wprowadzono wówczas drobne poprawki, jednak na kolejną jesień problem zawilgocenia ponownie się pojawił. Wtedy powodowie zlecili sporządzenie opinii mykologicznej, w której stwierdzono obecność pięciu gatunków grzybów pleśniowych w próbkach tynku pobranych ze ścian w mieszkaniu. Grzyby te miały charakter chorobotwórczy, a zawilgocone ściany sprzyjały ich rozwojowi. W związku z tym po półtora roku od zakupu mieszkania powodowi odstąpili od umowy zakupu nieruchomości z uwagi na istotą wadę lokalu. Sprzedawca mieszkania oświadczenia nie uznał. Stwierdził, że kupujący w nieprawidłowy sposób użytkują mieszkanie i zawilgocenie jest tego efektem.
zawilgocenie mieszkania
Pozew przeciwko sprzedawcy nieruchomości
Sprawa trafiła zatem do Sądu Okręgowego w Łodzi, gdzie powodowi zażądali zwrotu ceny nabycia przy jednoczesnym przeniesieniu własności lokalu z powrotem na sprzedawcę. Sąd ustalił, że w trakcie remontu sprzedawca nie wykonał pionowej izolacji przeciwwilgociowej, która mogłaby zabezpieczać ściany przed napływającą wodą z gruntu, a także w niedbały sposób wykonał ocieplenie budynku (izolację termiczną), co sprzyjało powstawaniu szczelin przez które woda dostawała się pod ściany i fundamenty. Ponadto budynek nie posiadał poziomej izolacji przeciwwilgociowej, która zabezpiecza przed kapilarnym podciąganiem wody. W efekcie powyższego dochodziło do zawilgocenia ścian. Ponadto stwierdzono, że kanały wentylacyjne były niedrożne.
Odrzucił jednocześnie zarzut sprzedawcy, ze zawilgocenie jest efektem nieprawidłowego użytkowania lokalu. Tutaj zarzuty obejmowały zbyt często wykonywane pranie i suszenie ubrań oraz zbyt bliskie ustawienie mebli do ścian. Stwierdzono bowiem w trakcie procesu, że proces zawilgocenia rozpoczynałby się dopiero powyżej wilgotności wewnętrznej przekraczającej 90%, a taka nie występowała. Ponadto zarzuty te zostały odrzucone dlatego, że wykonywanie prania i ustawanie mebli przy ścianach to normalna rzecz w lokalach mieszkalnych i nie może w związku z tym stanowić to poważny zarzut.
Zawilgocenie ścian sprzyjało zaś rozwojowi pleśni. Grzyby pleśniowe zidentyfikowane w lokalu produkowały zaś mykotoksyny, które uznawane są za bardzo szkodliwe dla człowieka, mogące spowodować bardzo poważne schorzenia nowotworowe, teratogenne czy mutagenne.
Powyższe, specjalistyczne ustalenia Sąd nie poczynił samodzielnie. Zasięgnął on opinii biegłego z zakresu budownictwa i mykologii budowlanej, który dokonał stosownych oględzin i badań. Wnioski były jednoznaczne: lokal, w którym występuje zagrzybienie nie powinien być użytkowany do momentu usunięcia wyraźnych oznak porażenia oraz wykonania niezbędnych izolacji przeciwwodnych – pionowych i poziomych, zabezpieczających przed ponownym zawilgoceniem ścian i ponownym stworzeniem warunków sprzyjających ich porażeniu.
zawilgocenie mieszkania
Sąd uznał odstąpienie od umowy za skuteczne
Sąd uznał to za istotną wadę lokalu, która tkwiła w lokalu i w efekcie uznał w całości roszczenie powodów. Zasądził zatem zwrot zapłaconej ceny i obciążył sprzedawcę, który chciał przyoszczędzić na prawidłowym zabezpieczeniu ścian przed zawilgoceniem kosztami postępowania.
zawilgocenie mieszkania
Jakie zawilgocenie ścian stanowi wadę lokalu?
Na koniec należy wskazać, że ściany zewnętrzne i wewnętrzne powinny być zaprojektowane i wykonane w sposób zapewniający spełnienie wymogów izolacyjności cieplnej określonym w do rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dopuszczalną wilgotność ścian określają stosowne normy, które są różne dla różnych materiałów, przy czym stosowanie Polskich Norm jest dobrowolne i stanowią one dokumenty przyjęte do powszechnego stosowania. Powszechnie przyjmuje się jednak, że w sytuacji, gdy wilgotność sięga 8%, przyjmuje się, że mamy do czynienia ze ścianami zawilgoconymi, do 12% ze ścianami silnie zawilgoconymi i powyżej 12% ze ścianami mokrymi. Jeśli zatem pomiar wilgotności ścian wskazuje na wartość powyżej 8%, stanowi to wadę lokalu.
