zakup nieruchomości
Żeby uniknąć problemów przy nabywaniu mieszkania warto poważnie zainteresować się jej aktualnym stanem prawnym. Nieruchomość może być bowiem obciążona na wiele sposobów – ustanowioną hipoteką, obciążona ograniczonym prawem rzeczowym lub umową zezwalającą innym osobom na korzystanie z tej nieruchomości. Taką umową najczęściej będzie umowa najmu. Co zrobić, gdy nabyliśmy nieruchomość z lokatorami – świadomie lub też nie?
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Sprzedaż nieruchomości nie powoduje, że umowa najmu zawarta przez poprzedniego właściciela wygasa – wręcz przeciwnie. Nowy właściciel wstępuje z mocy prawa w prawa i obowiązki wynajmującego i to niezależnie od tego, czy wiedział w chwili nabywania rzeczy o istnieniu stosunku najmu, czy też nie.
zakup nieruchomości
Umowa najmu w formie pisemnej – w teorii prosto
W przypadku umowy najmu zawartej w formie zwykłej pisemnej, nabywca może wypowiedzieć najem w terminie ustawowym, choćby umowa była zawarta na czas oznaczony lub przewidywała dłuższy termin wypowiedzenia. Długość ustawowych terminów wypowiedzenia jest zależna od terminu płatności czynszu. W najczęstszym wypadku, gdy czynsz jest płatny miesięcznie termin wypowiedzenia będzie wynosił miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Zasada ta podlega ograniczeniom w przypadku lokali mieszkalnych. W takiej sytuacji, zgodnie z przepisami, nabywca może wypowiedzieć umowę najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, ale wyłącznie gdy umowa została zawarta na czas nieoznaczony. W przypadku umów terminowych najemca może natomiast skorzystać wyłącznie z postanowień umownych.
W większości przypadków będzie to jednak wyłącznie teoria. W przypadku gdy do umowy znajdą zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i zmienia Kodeksu Cywilnego trzeba uwzględniać zawarte w niej regulacje chroniące lokatorów, które najemcom gwarantują naprawdę dużą ochronę – także przed wypowiedzeniem umowy. Ustawa o ochronie praw lokatorów (…) znajdzie zastosowanie w przypadku lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, których najemcami są osoby fizyczne. Przypadek ten będzie zatem naprawdę powszechny
zakup nieruchomości
Inne formy zawarcia umowy najmu – dalsze utrudnienia
Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Data pewna oznacza datę, która została potwierdzona urzędowo – przez notariusza lub innego urzędnika państwowego.
Uprawnienie to nie przysługuje też, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a najem został ujawniony w księdze wieczystej przed zbyciem. Dzięki takiemu wpisowi umowa najmu zyskuje rozszerzoną skuteczność względem osób trzecich, a więc także nabywcy. Ponadto, najem ujawniony w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed najmem nieujawnionymi w księdze.
zakup nieruchomości
Wypowiedzenie umowy to nie koniec drogi…
Należy także pamiętać, że gdy już nawet uda się w sposób zgodny z przepisami wypowiedzieć umowę najmu przez nowego właściciela, to nie musi to wcale oznaczać końca problemów. Gdy najemca nie będzie chciał opuścić dobrowolnie lokalu konieczne będzie wniesienie do Sądu powództwa o eksmisję oraz jej wykonanie przez komornika. Procedura ta może być uciążliwa i długa… czasem bardzo długa…
Ważną informacją jest natomiast, że zatajanie przez sprzedawcę istnienia stosunku najmu obciążającego sprzedawany lokal stanowi wadę prawną nieruchomości i rodzi po stronie kupującego określone prawa – w tym także prawo odstąpienia od umowy sprzedaży.
Podsumowując, zakup nieruchomości z lokatorem może skutkować dla nowego właściciela naprawdę dużymi problemami, w szczególności gdy liczył on na szybkie wprowadzenie się do swojego nowego mieszkania. Dlatego bardzo istotne jest prawidłowe określenie stanu prawnego nieruchomości, także pod kątem umów najmu.
