Zakup mieszkania od dewelopera, czy to z rynku wtórnego, czy też z rynku pierwotnego zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem, na które kupujący powinien zwrócić uwagę jeszcze przed powzięciem decyzji o zawarciu umowy. Poniżej opisujemy najważniejsze z nich.
Lokalizacja
Lokalizacja mieszkania jest jednym z głównych czynników decydujących o zakupie mieszkania, warto zatem zapoznać się z informacjami na temat tego w jakiej okolicy będzie znajdowało się nasze nowe lokum. Zgodnie z regulacją ustawową, deweloper sprzedając nowe mieszkanie ma obowiązek przygotowania i udostępnienia potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego, w którym są zawarte szczegółowe informacje na temat: dewelopera, budowanego obiektu, ale także okolicy w której inwestycja ma być realizowana. W dokumencie tym deweloper musi wskazać informacje o inwestycjach jakie są przewidziane w promieniu 1 kilometra od przedmiotowej nieruchomości, a w szczególności informacje o budowie lub rozbudowie dróg, trasach lotniczych, oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach i cmentarzach. Po zapoznaniem się z prospektem informacyjnym, warto także samemu podjąć działania mające na celu ustalenie czym charakteryzuje się dana okolica. Może bowiem się okazać, iż mimo, że okolica jest urokliwa to występuje na jej obszarze wysoki współczynnik przestępczości, bądź też jest to okolica nieprzyjazna dla danej grupy społecznej (np. dla dzieci, z uwagi na brak chodników/placów zabaw itd.).
Deweloper
Przed przystąpieniem do zawarcia umowy deweloperskiej, czy też rezerwacyjnej należy także sprawdzić rzetelność i wiarygodność dewelopera, od którego zamierzamy nabyć mieszkanie. W tym celu warto zapoznać się z opiniami zamieszczanymi w Internecie lub portalach społecznościowych. Czasami zdarzają się także artykułu prasowe i reportaże wskazujące na prawidłowość, bądź też na nieprawidłowość określonych inwestycji. Ponadto, z prospektu informacyjnego powinno wynikać również jakie deweloper ma doświadczenie. Jeżeli okaże się, że do tej pory nie realizował podobnych przedsięwzięć, wówczas powstaje duże ryzyko, że brak doświadczenia uniemożliwi sfinalizowanie inwestycji, co przyczyni się do pokrzywdzenia nabywców. Co więcej powstaje ryzyko niedoszacowania inwestycji, wskutek czego deweloper może być zmuszony ogłosić swoją upadłość.
Ponadto, z prospektu informacyjnego powinno także wynikać, czy względem dewelopera toczą się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł, jeżeli takowe występują to również należy uznać to za znak ostrzegawczy. W przypadku dewelopera, należy także ustalić z jakich źródeł jest finansowana przez niego inwestycja. Jeżeli jest ona finansowana z środków własnych dewelopera, wówczas nabywca ponosi dużo mniejsze ryzyko niepowodzenia inwestycji, aniżeli w sytuacji w której całość inwestycji jest realizowana z wpłat nabywców.
Status prawny nieruchomości oraz dokumentacja
Celem sprawdzenia statusu prawnego nieruchomości wystarczy, że będziemy posiadali numer księgi wieczystej. Możemy poprosić o niego dewelopera, niemniej jednak powinien on także wynikać prospektu informacyjnego. W takiej sytuacji, za pośrednictwem strony internetowej uzyskamy dostęp do aktualnego odpisu księgi wieczystej. Z księgi wieczystej jesteśmy w stanie uzyskać wiele istotnych informacji m.in. o tym kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości, jakie są ustanowione na niej ograniczone prawa rzeczowe (np. służebność drogi koniecznej), czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, jaka jest wysokość tej hipoteki, a także czy względem nieruchomości zostały zgłoszone roszczenia własnościowe. Zapoznanie się z powyższymi informacjami często pozwala uniknąć późniejszych nieprzyjemności związanych z niepewnym statusem nieruchomości, czy też z jej obciążeniem finansowym.
Ponadto, w prospekcie informacyjnym powinny zostać także zamieszone informacje nt. plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek, tego czy inwestycja posiada niezbędne pozwolenie na budowę oraz czy jest ono ostateczne i niezaskarżone, specyfikacji budynku, przeznaczenia budynku (charakter mieszkalny, usługowy, inny), terminu zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości. Dokumenty takie jak pozwolenie na budowę, projekt architektoniczno-budowlany, sprawozdanie finansowe dewelopera powinny zostać udostępnione potencjonalnemu nabywcy.
Analizując powyższe informacje, poza ewentualnymi obciążeniami nieruchomości, należy zwrócić szczególną uwagę na wskazany sposób użytkowania obiektu. Jeżeli z ww. dokumentów wynika np. że budynek został zakwalifikowany jako obiekt mieszkalny wielorodzinny, otwarcie na jego parterze zakładu fryzjerskiego, czy też sklepu osiedlowego może być utrudnione, gdyż będzie się to wiązało z koniecznością zmiany sposobu użytkowania danego lokalu, na co pozostali mieszkańcy mogą nie chcieć wyrazić zgody.
zakup mieszkania od dewelopera
Umowa
W momencie podpisywania jakiejkolwiek umowy z deweloperem nabywca musi zachować szczególną ostrożność, a wręcz podejrzliwość. Przede wszystkim musi zwrócić uwagę, czy do umowy stanowi pojedynczy dokument, czy też są do niej załączane jakieś dodatkowe dokumenty (np. regulaminy itd.). Po drugie, jeżeli cokolwiek jest dla kupującego niezrozumiałe, czy też niejasne powinien poprosić dewelopera o interpretacje i wyjaśnienie danego przepisu.
Często kupujący, działając pod presją czasu i naciskiem przedstawicieli dewelopera tylko pobieżnie zapoznają się z umową, co jest bardzo dużym błędem. Jeżeli nie czujemy się na siłach by samemu przeanalizować umowę, warto poprosić o to, aby móc wziąć ją ze sobą do domu i przynieść ją podpisaną za kilka dni. Jeżeli umowa będzie uczciwie skonstruowana i nie będzie zawierała „kruczków” prawnych, deweloper z pewnością wyrazi na to zgodę, w końcu jest świadomy, że podpisując tą umowę inwestujemy znaczne oszczędności swojego życia.
Warto w takiej sytuacji zwrócić się o pomoc do specjalisty, który dokona weryfikacji umowy oraz jej załączników, a także (jeżeli sobie tego zażyczymy) wyjaśni niezrozumiałe kwestie osobiście z deweloperem. Mimo, iż taka konsultacja wiąże się z koniecznością poniesienia pewnych kosztów – są one zazwyczaj nieporównywalnie niższe aniżeli konsekwencje finansowe zawarcia niekorzystnej dla nas umowy.
Nieuczciwi deweloperzy często wykorzystują nieświadomość prawną swoich klientów i umieszczają w umowach niedozwolone lub dwuznaczne zapisy. Najczęściej przypadki takie dotyczą kwestii związanych z karami umownymi, brakiem możliwości reklamacji mieszkania, wyłączeniem odpowiedzialności z tytułu rękojmi, zrzuceniu odpowiedzialności za opóźnienia/uchybienia na złe warunki atmosferyczne. Jeżeli takie postanowienia są dla nas podejrzane, a wyjaśnienia dewelopera nie są dla nas przekonywujące warto udać się do prawnika celem sprawdzenia ich poprawności i legalności.
zakup mieszkania od dewelopera
Zaliczka a zadatek
W umowie rezerwacyjnej, czy też w umowie deweloperskiej, często można się spotkać z postanowieniem wskazującym na konieczność wpłacenia zadatku lub też zaliczki. W tym miejscu warto wskazać, czym różnią się oba te pojęcia. Zaliczka jest świadczeniem zwrotnym, co oznacza, ze jeżeli zrezygnujemy z umowy, deweloper ma ją nam obowiązek zwrócić. Zadatek z kolei zabezpiecza drugą stronę w razie niewykonania umowy. Dla przykładu – jeżeli wpłaciliśmy 5.000 zł zadatku na podstawie umowy rezerwacyjnej, jednak ostatecznie zrezygnowaliśmy z zakupu mieszkania, wówczas deweloper może zatrzymać kwotę 5.000 zł. Jeżeli jednak umowa nie została zawarta z winy dewelopera, ponieważ ten np. sprzedał „nasze” mieszkanie innemu potencjalnemu nabywcy, wówczas deweloper ma obowiązek zwrócić nam zadatek w podwójnej wysokości.
zakup mieszkania od dewelopera
Odbiór mieszkania – podpisanie protokołu
Bardzo ważną kwestią związaną z zakupem mieszkania od dewelopera jest także moment jego odbioru, w trakcie którego nabywca powinien zgłosić do protokołu wszelkie zauważone wady i usterki.
Jeżeli potrzebowalibyście Państwo bardziej szczegółowych informacji, bądź też planujecie nabyć mieszkanie od dewelopera i chcielibyście uzyskać pomoc prawną, zapraszamy do kontaktu i skorzystania z naszych usług.
