umowa przedwstępna nabycia nieruchomości
Zawarcie umowy przestępnej to często pierwszy krok, który przybliża nas do nabycia upragnionego lokum, warto jednak wiedzieć, czym jest sama umowa przedwstępna oraz jaka forma jej zawarcia będzie dla nas najkorzystniejsza.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości to umowa przez którą jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowa ta powinna określać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, do której należą w szczególności: opis nieruchomości (tzn. opis domu/mieszkania/działki itp.) i cenę, nabycia ww. nieruchomość.
Ponadto, warto aby w umowie przedwstępnej został także określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, który może zostać określony jako konkretna data, przedział czasu, czy też zdarzenie przyszłe (np. ukończenie inwestycji). Im więcej szczegółów zawiera umowa przedwstępna tym lepiej – unikamy w ten sposób sporów, np. kto powinien wyznaczyć termin na zawarcie umowy przenoszącej własność.
Przedwstępna umowa nabycia nieruchomości – w jakiej formie to zrobić?
Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, albo w formie aktu notarialnego. Zarówno jedna, jak i druga forma ma swoje zalety i wady.
Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości w zwykłej formie pisemnej
Największą zaletą zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej jest to, iż jest ona po prostu tania. Nie wymaga ona bowiem poniesienia kosztów związanych ze sporządzeniem przez notariusza aktu notarialnego. Ponadto, zawarcie umowy w takiej formie jest szybsze i prostsze, gdyż nie wiąże się z wizytą w kancelarii notarialnej.
Z drugiej jednak strony, umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej niesie ze sobą pewne zagrożenia. Po pierwsze, w sytuacji w której sprzedający nie będzie chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej, przysługuje nam jako kupującym wyłącznie roszczenie odszkodowawcze. Odszkodowanie, które możemy uzyskać z tego tytułu jest z reguły bardzo niskie i obejmuje zazwyczaj tylko koszty dojazdu i koszty poniesione w związku z zawarciem umowy. W takim przypadku, z uwagi na treść art. 390 k.c., nie mamy możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, czy też dochodzenia utraconych korzyści związanych np. ze wzrostem średniej ceny za m2 podobnych nieruchomości w okolicy. Oznacza to, że zawierając umowę w tej formie nie będziemy mogli zmusić sprzedającego do tego, żeby nieruchomość nam rzeczywiście sprzedał, a możliwości dochodzenia odszkodowania są ograniczone. Możliwe są jednak inne uregulowania zasad odszkodowania.
Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej jest z reguły zabezpieczona zadatkiem. W krótkich słowach, zadatek to dodatkowe zastrzeżenie umowne, służące zabezpieczeniu obu stron umowy na mocy którego strona, która nie wykona swojego zobowiązania, traci zadatek, jeśli sama go dała, albo jeśli go otrzymała – zobowiązana jest go zwrócić w dwukrotnej wysokości.
Obok zadatku dla większego zabezpieczenia można wprowadzić postanowienie dot. kar umownych za niezawarcie umowy przyrzeczonej przez jedną ze stron. W takiej sytuacji kupujący nie musi angażować dużej kwoty pieniędzy (co wzmacnia poczucie jego bezpieczeństwa finansowego), a jednocześnie wprowadzone jest zabezpieczenie, chroniące obie strony umowy. Jednocześnie, dobrze skonstruowane postanowienia dot. kar umownych mogą być gwarancją dla kupującego, że sprzedający przystąpi do umowy przyrzeczonej, bo w innym przypadku zostanie obciążony dużymi kosztami. Warto jednak pamiętać o tym, że kary umowne mogą być dotkliwe także dla kupującego. Jeżeli to kupujący nie będzie chciał (lub nie będzie mógł) zawrzeć umowy przyrzeczonej, wówczas to od niego sprzedający będzie mógł dochodzić kar umownych, jeśli zostaną wprowadzone obustronnie.
Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego
Umowa notarialna jest zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem jeżeli włożyliśmy sporo czasu i wysiłku w znalezienie interesującej nas nieruchomości, w dobrej lokalizacji i w przystępnej cenie, a jednocześnie jesteśmy zdecydowani, aby je nabyć.
Wadą tego rozwiązania jest przede wszystkim konieczność uiszczenia tzw. taksy notarialnej u notariusza, który pobiera ją za sporządzenie umowy. Wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od wartości nieruchomości. Dla nieruchomości, których wartość wynosi od 60.000 zł do 1.000.000 zł – taksa wynosi 1.010 zł + 0,4 % nadwyżki wartości powyżej 60.000 zł. Do tego notariusz doliczy najczęściej 23 % VAT. Są to oczywiście wartości maksymalne i nic nie stoi na przeszkodzie, aby notariusz naliczył mniejszą opłatę.
Przykład: Kupując mieszkanie o wartości 200.000 zł zapłacimy maksymalnie 1.010 zł + (200.000 – 60.000) x 0,4 % = 1570 zł netto. Do tego należy doliczyć 23 % podatku VAT. A zatem taksa notarialna finalnie wyniesie 1.931,10 zł brutto.
Wysokie koszty zawarcia umowy w tej formie są jednak rekompensowane większą ochroną prawną stron. Po pierwsze, w razie wycofania się jednej ze stron z zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może wystąpić do sądu z pozwem o orzeczenie, iż nastąpiło zawarcie umowy przyrzeczonej. Ten plus występuje tylko w umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
W takiej sytuacji orzeczenie sądu zastępuje zawarcie umowy przyrzeczonej, a kupujący na podstawie wyroku staje się właścicielem nieruchomości (oczywiście po zapłacie ceny wskazanej w umowie przedwstępnej). Ponadto, kolejną zaletą tego rozwiązania jest to, iż umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest podstawą do dokonania wpisu dot. naszego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej nieruchomości, co znacznie utrudnia zbycie tej nieruchomości bez naszej wiedzy. W księdze wieczystej znajdzie się bowiem wpis o tym, że nieruchomość została nam obiecana w ramach umowy przedwstępnej.
Ponadto tak jak w każdej innej umowie, mogą w niej znaleźć się zapisy regulujące kwestie odszkodowania na wypadek unikania zawarcia umowy przyrzeczonej przez którąkolwiek ze stron.
Podsumowanie
Obie formy zawarcia umowy przedwstępnej mają swoje plusy i minusy. Jeżeli decydujemy się na zakup nieruchomości od kogoś kogo dobrze znamy, a jednocześnie wartość tej nieruchomości nie jest znaczna, wówczas wydaje się, że wystarczającym zabezpieczeniem będzie dobrze spisana umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej. Z kolei, w sytuacji w której decydujemy się na zakup nieruchomości od kogoś kogo nie znamy lub też gdy bardzo zależy nam na nabyciu właśnie tej konkretnej nieruchomości, warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, a następnie dokonać wpisu roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. Nie daje to oczywiście całkowitej pewności, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta, aczkolwiek zabezpiecza to nasz interes w dużo większym stopniu, aniżeli w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej. W razie pytań lub wątpliwości zapraszamy do kontaktu.