ile obniżyć cenę nabycia lokalu
Jednym z uprawnień kupującego mieszkanie z tytułu rękojmi jest możliwość złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny nabycia tego lokalu. Kupujący może to zrobić gdy deweloper lub sprzedawca lokalu nie usunie zgłoszonych wad. Roszczenie kupującego o obniżenie ceny ma wówczas na celu jego ochronę gdyż w praktyce zapłacił on więcej, niż rzeczywista wartość lokalu ze względu na tkwiące w nim wady. Zaletami tego trybu jest to, że dzięki skorzystaniu z obniżenia ceny z uwagi na wady nie musisz już współpracować ze sprzedawcą, na którym się zawiodłeś, jednocześnie zachowując możliwość odzyskania przepłaconych pieniędzy i roszczeń o odszkodowanie.
ile obniżyć cenę nabycia lokalu
Obniżenie ceny jako jedno z uprawnień wynikających z rękojmi w związku z wadami mieszkania
Sprzedawca względem kupującego jest odpowiedzialny za wady przedmiotu sprzedaży. To dosyć jasne. Wady polegają na niezgodności z umową. Jeśli zatem umawiamy się na zakup mieszkania w stanie deweloperskim i standardzie wskazanym w prospekcie informacyjnym, mamy prawo żądać żeby wykonanie lokalu odpowiadało sztuce budowlanej, normom oraz tym warunkom jakie zostały określone w dokumentach wskazanych przy umowie deweloperskiej. Wszelkie odstępstwa z tego tytułu będą wadami, które zgodnie z przepisami powinny zostać naprawione przez sprzedawcę.
Jeśli sprzedawca nie usunie zgłoszonych wad w ramach rękojmi (i to niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności) możemy skorzystać z dwóch ścieżek postępowania. Pierwsza z nich zakłada odstąpienie od umowy. Jest to możliwe tylko jeśli wady mają charakter istotny. W efekcie odstąpienia od umowy sprzedający ma obowiązek zwrócenia całej ceny za nieruchomość zapłaconej przez kupującego, a kupujący musi zwrócić nieruchomość sprzedawcy. To tzw. rozwiązanie atomowe, które pozwala na pewnego rodzaju wycofanie z umowy zakupu nieruchomości.
Drugą ścieżką, której dotyczy ten artykuł, jest uprawnienie do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny mieszkania (szerzej: nieruchomości). Uprawnienie to przysługuje niezależnie od tego czy wady są istotne czy nie, pozwala zachować kupione mieszkanie i jednocześnie obniżyć cenę jego zakupu.
ile obniżyć cenę nabycia lokalu
Procedura obniżenia ceny nieruchomości w związku z wadami
Jeśli chcemy w sposób skuteczny obniżyć cenę musimy pamiętać o tym, że przepisy prawa określają konkretną procedurę dla tego uprawnienia. Przestrzeganie tej procedury pozwoli na skuteczne domaganie się realizacji słusznych praw kupującego – w ostateczności także przed sądem.
Po pierwsze należy w ogóle zorientować się czy rzeczywiście występuje wada w zakupionym mieszkaniu czy domu. Wady na rynku nieruchomości mogą mieć bardzo różny charakter, a dla oceny ich występowania konieczne jest z jednej strony analiza warunków umowy zakupu nieruchomości, a z drugiej strony często fachowa wiedza z dziedziny budownictwa, elektryki, instalacji lub innych specjalizacji budowlanych, w zależności o tym co dzieje się z nieruchomością. Pomocne przy stwierdzaniu wady może być także sięgnięcie do przepisów prawa budowlanego, rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i szczegółowych norm budowlanych.
Jeśli mamy potwierdzoną wadę należy ją zgłosić do sprzedawcy i zażądać jej usunięcia. Sposób usunięcia wady nie może być dowolny. Po pierwsze musi być on zgodny z prawem, po drugie powinien być wykonany niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Wymóg ten nie ma zastosowania jeżeli wada wcześniej była już naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
ile obniżyć cenę nabycia lokalu
Co powinno zawierać oświadczenie o obniżeniu ceny?
W przypadku gdy deweloper lub inny sprzedawca nieruchomości nie usunie zgłoszonych wad powstaje możliwość do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny w związku z wadami. Oświadczenie takie powinno zostać sporządzone na piśmie dla celów dowodowych i zawierać oczywiście oznaczenie autora tego oświadczenia (kupującego lub kupujących mieszkanie), adresata oświadczenia (sprzedawcę mieszkania). Ponadto powinno ono określać przedmiot umowy sprzedaży – oznaczenie nieruchomości, oraz wskazanie w związku z jakimi wadami lokalu jest ono składane. W końcu powinno zawierać informację o jaką kwotę obniżamy cenę nabycia nieruchomości.
Oświadczenie o obniżeniu ceny dostarczamy do sprzedawcy w taki sposób, by mieć potwierdzenie zapoznania się z nim przez sprzedawcę lub co najmniej potwierdzenie, że sprzedawca miał możliwość zapoznania się z nim. Polecaną formą jest tutaj list za potwierdzeniem odbioru. Jeśli sprzedawca spodziewając się zawartości listu, odmówi jego odebrania, nie będzie miało to żadnego znaczenia dla skuteczności złożonego w tej formie oświadczenia.
Prawidłowe skonstruowanie oświadczenia o obniżeniu ceny jest bardzo istotne, bo na wypadek sprawy w sądzie będzie ono kluczowym dokumentem określającym zakres zainteresowania sprawą przez sąd właśnie. Do niego będą odnosić się strony i wokół niego będzie koncentrował się spór.
ile obniżyć cenę nabycia lokalu
O ile można obniżyć cenę w związku z wadami mieszkania?
Przygotowując się do obniżenia ceny powstaje jedno zasadnicze pytanie: o ile można obniżyć cenę w związku z wadami mieszkania? Zgodnie z przepisami obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Jak należy do tego podejść?
Decydująca jest tutaj proporcja wartości rzeczy wolnej od wad i wartości rzeczy wadliwej. Kupujący powinny zatem ustalić te wartości, a następnie poprzez zastosowanie odpowiedniej proporcji skorygować cenę. Obniżenie ceny rzeczy powinno uwzględniać zaś koszt nakładów i starań niezbędnych do doprowadzenia rzeczy poprzez usunięcie wad, do stanu zgodnego z przeznaczeniem i umową. Taki sposób i skala obniżenia ceny pozwala w miarę w prosty sposób obliczyć o ile powinna ulec obniżeniu cena rzeczy wadliwej. Jeśli bowiem jakaś rzecz ma określoną wadę, to kupujący nabywa ja po cenie obniżonej o koszt usunięcia tej wady. To stanowisko sądu, które wydaje się mieć największe uzasadnienie logiczne.
Wyliczenie kwoty o jaką można obniżyć cenę można zatem sprowadzić do kwoty jaka jest potrzebna do usunięcia wad. Trzeba jednak wspomnieć, że możliwych metodologii jest tutaj więcej. Ostatecznie jednak to biegły sądowy w ramach procesu sądowego określi czy kwota ta jest prawidłowa. Warto jednak mieć jakieś potwierdzenie, że kwota obniżenia ceny jest – choćby subiektywnie – ale uzasadniona.
Często właściwe określenie wartości mieszkania „z wadami” wymaga wsparcia rzeczoznawcy lub innego specjalisty. Można jednak dokonać tego na podstawie zebranych ofert czy innych informacji dostępnych na rynku, np. cenników.
ile obniżyć cenę nabycia lokalu
Kwota obniżenia ceny nabycia lokalu, a odszkodowanie
W końcu należy wskazać, że kwota obniżonej ceny w związku z wadami lokali to nie jedyne roszczenie, jakiego można dochodzić od sprzedawcy czy dewelopera. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nie ma bowiem charakteru odpowiedzialności odszkodowawczej – jest to odpowiedzialność obiektywna, niezależna od powstania szkody w majątku wierzyciela oraz zawinionego zachowania dłużnika.
Obok realizowania uprawnień z rękojmi można zatem także dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, zgodnie z którymi jeśli strona umowa nieprawidłowo ją realizuje, drugiej stronie należne jest odszkodowanie. W skład tego odszkodowania mogą wchodzić wszelkie koszty związane z dochodzeniem praw z tytułu rękojmi (opinie fachowców, obsługa prawna) ale także straty finansowe spowodowane tym, że w związku z wadami lokalu nie ma możliwości jego prawidłowego używania lub nawet zamieszkiwania w nim.
Charakterystyka spraw związanych z wadami lokalu powoduje, że wymagają one każdorazowo indywidualnego podejścia, rozważenia możliwych strategii działania i w końcu determinacji w dochodzeniu swoich spraw. Wydają się one bowiem nieskomplikowane pod kątem prawnym, oparte na podstawowych przepisach kodeksu cywilnego. W praktyce to jedne z trudniejszych postępowań sądowych, w których istotne jest odpowiednie przygotowanie przed wejściem ma ścieżkę sądową oraz wsparcie profesjonalistów z zakresu prawa oraz budownictwa. Zespół BezProblemów zapewnia takie właśnie wsparcie swoim klientom.