odszkodowanie za opóźnienie
Zdarza się, wcale nie rzadko, że deweloper nie dochowuje terminu na przeniesienie na kupującego własności lokalu mieszkalnego lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w wykonaniu umowy deweloperskiej. O tym jak wglądają najważniejsze kwestie prawne dotyczące dochodzenia przez kupujących odszkodowania z tego tytułu dowiesz się z tego artykułu.
odszkodowanie za opóźnienie
Odpowiedzialność dewelopera za szkodę nabywcy lokalu mieszkalnego
Po pierwsze rozpocząć należy od tego, że termin przeniesienia własności lokalu powinien być wyraźnie i konkretnie określony w umowie deweloperskiej. Tym samym zapisy umowy deweloperskiej określają konkretny prawny obowiązek dla dewelopera. Nieprawidłowa realizacji umowy w zakresie tego terminu może powodować powstanie szkody po stronie kupującego, a wówczas kupujący zgodnie z prawem ma prawo żądania od dewelopera odszkodowania wyrównującego tę szkodę.
Szkoda to z jednej strony realna utrata majątku, czy środków pieniężnych, których poniesienie było konieczne w związku z nieprawidłowym wykonaniem umowy przez dewelopera. Z drugiej strony szkodą są także utracone korzyści kupującego, zatem pieniądze, które kupujący utracił (potencjalnie) w związku z opóźnieniem dewelopera. Łącznie obie odmiany szkody nazywa się uszczerbkiem majątkowym.
Podstawa prawna dochodzenia odszkodowania od dewelopera
Podstawę prawną roszczenia nabywcy lokalu od dewelopera jest art. 471 k.c. i następne kodeksu cywilnego, regulujące tzw. odpowiedzialność kontraktową. Odpowiedzialność kontraktowa powstaje, jeżeli spełnione zostaną następujące przesłanki:
- wystąpiła szkoda wierzyciela (nabywcy lokalu) w postaci uszczerbku majątkowego;
- szkoda musi być spowodowana niewykonaniem lub nienależycie wykonanym zobowiązaniem przez dłużnika (dewelopera lub sprzedawcy mieszkania);
- istnieje związek przyczynowy między faktem nienależytego lub niewykonania zobowiązania a poniesioną szkodą (bezpośrednie powiązanie faktyczne)
Odpowiedzialność odszkodowawcza z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy jest ukształtowana na zasadzie winy. Istnieje jednak domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło wskutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Jeśli jednak deweloperowi uda się udowodnić, że nie ponosi on winy za niedochowanie terminy przeniesienia własności lokalu, będzie mógł on uniknąć zapłaty odszkodowania. Mowa w tym miejscu głównie o tzw. sile wyższej, która winę za niedopełnienie umowy wyłącza.
Istotne jest także to, że cały ciężar dowodu – czyli obowiązek wykazania tych wszystkich przesłanek – spoczywa na nabywcy lokalu, jako osobie, która z tychże faktów wywodzi skutki prawne. Wynika to z ogólnych zasad kodeksu cywilnego. To nabywca lokalu musi zatem postarać się o to, żeby udowodnić swoje roszczenie.
Kary umowne, a odszkodowanie od dewelopera
Warto także w tym miejscu zwrócić uwagę na art. 484 kodeksu cywilnego. Dotyczy on kar umownych i stanowi, że jeśli na wypadek niewykonania lub nieprawidłowego wykonania umowy została zastrzeżona kara umowna, to żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne co do zasady chyba że strony inaczej postanowiły. Robi się to najczęściej formułką prawną mówiącą o tym, że w przypadku wystąpienia szkody przewyższającą wysokość kar umownych, możliwe jest dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych. Warto dopilnować, żeby taka formułka znalazła się w umowie deweloperskiej. Inaczej nie będzie możliwości kumulacji kar umownych i odszkodowania
Jakie odszkodowanie jest należne od dewelopera, który opóźnia się w przeniesieniu własności lokalu? Przykłady
To jakie odszkodowanie jest możliwe do uzyskania od dewelopera, który nieprawidłowo wykonuje umowę w zakresie terminu przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, czy domu jednorodzinnego zależy od konkretnych okoliczności. Wpływ na to ma bardzo wiele czynników, a każdą sytuację trzeba analizować samodzielnie.
Najczęściej takie odszkodowanie może zawierać:
- koszty ubezpieczenia ryzyka braku spłaty kredytu do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki – jeśli mieszkanie było kredytowane
- koszty wyższych odsetek do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki – jeśli mieszanie było kredytowane
- utracony zysk z czynszu najmu – jeśli mieszkanie było przeznaczone pod wynajem
- koszt dłuższego wynajmowania dotychczasowego mieszkania – jeśli opóźnienie powoduje, że nie ma możliwości wprowadzenia się do nowego mieszkania
Wielkość odszkodowania odpowiada wysokość poniesionej przez nabywcę lokalu szkody. Jeśli w wyniku opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabywca musi ponosić koszty, których by nie musiał ponosić jeśli deweloper dopełniłby umowy w sposób prawidłowy, może on żądać odszkodowania od dewelopera. Najczęściej tego typu sprawy kończą się w sądzie lub ugodą. Warto w tym zakresie posiłkować się profesjonalistami, którzy pomogą właściwie ocenić i przedstawić sprawę.
