Rynek mieszkań i domów to nie tylko nowe lokale deweloperskie. Rynek mieszkaniowy to także ogromna ilość ofert z rynku wtórnego. Niejednokrotnie oferują one interesującą lokalizację w przystępnej cenie, a także możliwość zamieszkania od ręki, bez konieczności prowadzenia prac wykończeniowych. W przypadku odbioru mieszkania od dewelopera, coraz popularniejsze jest wspomaganie się doświadczonym fachowcem specjalizującym się w dokonywaniu odbiorów technicznych lokali. Czy w takim razie taka osoba może być pomocna przy wyborze mieszkania z rynku wtórnego?
Po co robić odbiór mieszkania z rynku wtórnego z udziałem specjalisty?
Oczywiście że tak! Odbiór, a będąc bardziej precyzyjnym, w przypadku lokalu z rynku wtórnego, przegląd techniczny lokalu, może w dużej mierze wpłynąć na decyzję o zakupie lokalu. Nie możemy wymagać od sprzedającego, tak jak w przypadku dewelopera, usunięcia usterek, jednak doświadczony inżynier jest w stanie wskazać wady, usterki lub niedociągnięcia w lokalu i wyjaśnić ich genezę. Pomoże to przewidzieć możliwe konsekwencje jakie mogą spotkać przyszłego użytkownika.
Znając stan faktyczny nieruchomości łatwiej podjąć decyzję czy właśnie oglądany lokal może stać się naszym nowym domem. Lista ewentualnych usterek pozwala także na bardziej zdecydowane negocjacje cenowe ze sprzedającym. Należy pamiętać, że w przypadku lokali z rynku wtórnego najczęściej gwarancja firmy budującej cały obiekt już się zakończyła. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego wszelkie remonty części wspólnych obciążają wspólnotę, a co za tym idzie wszystkich mieszkańców i wpływają na koszty utrzymania przyszłego mieszkania.
Co warto sprawdzić przy odbiorze mieszkania z rynku wtórnego?
- Stan ścian i elementów konstrukcyjnych
Kluczowym elementem, który decyduje o podejściu do przeglądu lokalu z rynku wtórnego jest jego wiek, standard wykończenia oraz to, co planuje przyszły właściciel po odbiorze lokalu. Jeśli planowane są na przykład wyburzenia ścianek działowych, aby zmienić układ pomieszczeń, to nie warto poświęcać dużo czasu na sprawdzanie płaszczyzn tynków na tych ściankach. Interesować nas będzie wtedy głównie stan elementów konstrukcyjnych.
- Zawilgocenie mieszkania
Konieczna jest dokładna i szczegółowa kontrola pod kątem zawilgoceń. Jeśli warunki sprzyjają to warto wspomagać się kamerą termowizyjną. Pozwoli ona na zobaczenie tego, czego nie widzimy gołym okiem. Należy dokonać skrupulatnych pomiarów wilgotności ścian, sufitów i podłóg. Zawilgocenia mogą pojawiać się z wielu różnych przyczyn: zalanie przez sąsiada, nieszczelności w dachu budynku, nieszczelności w instalacjach, błędy konstrukcyjne dotyczące płyt balkonowych czy wreszcie błędy wykonawcze przy elewacji. Sprzedający wiedząc o problemach, może w umiejętny sposób tuszować usterki. Wykrycie ich bez odpowiednich narzędzi może okazać się niemożliwe, a jednocześnie uchroni przed prowadzeniem później prawnej ścieżki domagania się napraw – o ile będzie to możliwe!
- Sprawdzenie instalacji elektrycznej
Dla starszych lokali konieczne jest zweryfikowanie typu zastosowanych materiałów w instalacji elektrycznej. Starego typu instalacje wykonane z aluminium nie wytrzymują obciążeń jakie dziś występują w każdym standardowym mieszkaniu. Ponadto kluczowa jest także kwestia bezpieczeństwa instalacji elektrycznej, a na to wpływa rodzaj i jakość zastosowanych elementów i zabezpieczeń.
- Uszkodzone okna i drzwi
Na koszty, jakie być może będzie trzeba ponieść przy remoncie zakupionego lokalu, w znacznym stopniu wpływa stan stolarki drzwiowej i okiennej. Czasami wystarczy wykonanie serwisu i gruntowne czyszczenie, jednak często część elementów wymaga wymiany. Trzeba pamiętać iż ingerencja w stolarkę okienną, polegająca na wymianie, wiąże się z naruszeniem elewacji. W przypadku budynku wielorodzinnego może się to okazać dużym problemem.
- Nieprawidłowe wykończenie
Stan wykończenia lokalu jest istotny przy decydowaniu o zakresie koniecznego remontu. Płytki, które na pierwszy rzut oka wyglądają dobrze, po dokładnej weryfikacji mogą okazać się w całości do wymiany. W trakcie przeglądu technicznego lokalu zweryfikować należy stan wszystkich elementów wykończeniowych oraz wyposażenia lokalu. Te elementy bezpośrednio wpływają na kwotę jaką musimy posiadać w rezerwie na dokonanie koniecznego remontu albo napraw. Jednocześnie wykończenie i wyposażenie w dobrym stanie pozwala na użytkowanie lokalu bez dodatkowych kosztów oraz straty czasu na przeprowadzenie remontu. Istotny będzie tutaj także stan łazienek, w tym armatury, stan silikonu i innych tego typu elementów.
- Stan zewnętrzny budynku
Dla domów, bliźniaków czy szeregowców zakres odbioru technicznego rozszerza się o część zewnętrzną lokalu. Główne zakresy to dach, głównie jego konstrukcja oraz pokrycie, a także sposób wykonania obróbek i uszczelnień. Przeglądowi podlega także elewacja, jakość jej wykonania, ewentualne uszkodzenia czy zabrudzenia oraz szczegóły wykonania, które wpływają na długoletnie bezpieczne użytkowanie. Nieruchomość jednorodzinna to także teren dookoła budynku. Ważne aby ukształtowanie terenu zapewniało prawidłowe odprowadzenie wód opadowych, zgodnie z obowiązującymi przepisami, a także w sposób bezpieczny dla budynku.
Co zyskujesz w związku z odbiorem mieszkania przez inżyniera?
W świetle powyższego warto przemyśleć skorzystanie z usług fachowca od odbiorów także w przypadku poszukiwania lokalu na rynku wtórnym. Zakup bez gruntownej weryfikacji może mieć daleko idące, kosztowne konsekwencje. W przypadku odbioru mieszkania od dewelopera mamy większe możliwości dochodzenia od niego wszelkich usterek w ramach gwarancji. Jednocześnie nie można zapominać iż w przypadku zakupu z rynku wtórnego konieczna jest szczegółowa weryfikacja wszystkich dokumentów pod kątem prawnym. Zakupy na rynku wtórnym nie są chronione tak dobrze, jak przypadek zakupu od dewelopera, gdzie ustawa określa duży zakres praw i obowiązków.
Poza tym wyposażeni w wiedzę o wadach i usterkach kupowanego mieszkania możemy prowadzić skuteczne negocjacje o obniżenie ceny zakupu mieszkania. Wówczas prośba o obniżenie ceny nie jest nieumotywowana, a można konkretnie powiedzieć sprzedającemu: w mieszkaniu trzeba wymienić silikon pod prysznicem, wyregulować okna i zrobić remont łazienki. Musisz obniżyć cenę o wartość tych prac. Z takim przedstawieniem sytuacji sprzedawcy ciężko będzie dyskutować, szczególnie jeśli w ofercie zachwala mieszkanie jako „beznakładowe”. Ostatecznie zatrudnienie inżyniera budownictwa do odbioru mieszkania może być oszczędnością, a nie wydatkiem. Tym bardziej, że odbiór mieszkań przez inżyniera nie jest kosztowny i można go zrobić inwestując dosłownie kilka „stówek”.
Odbiory mieszkań: Poznań i okolice – ale nie tylko!
Jeśli szukasz pomocy w odbiorze mieszkania z rynku wtórnego ale także od dewelopera, zapoznaj się z ofertą mgr. inż. Romana Manuszkiewicza dostępną tutaj: https://bezproblemow.pl/odbior-nieruchomosci-poznan/