ustawa deweloperska
Ustawą z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która zasadniczo wchodzi w życie od 1 lipca 2022 roku, wprowadzono nowe instrumenty mające skuteczniej zabezpieczać interesy podmiotów zainteresowanych kupnem nieruchomości od deweloperów. Ma być bezpieczniej i korzystniej dla nabywców lokali od deweloperów. W czym jednak to bezpieczeństwo ma się przejawiać?
1. Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – zabezpieczenie przed upadłością dewelopera
Nowa ustawa deweloperska nakłada na deweloperów dodatkowy, nieznany wcześniej, obowiązek w postaci odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ma być to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki na nim zgromadzone będą pochodzić głównie ze składek deweloperów.
Zgromadzone tam środki mają być zabezpieczeniem dla nabywców lokali głównie w przypadku gdy deweloper będzie miał problemy z wypłacalnością i w związku z tym ogłosi upadłość. Wówczas będzie możliwe uruchomienie środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i uzyskanie przez nabywcę środków, które zainwestował w przedsięwzięcie deweloperskie, a których nie może odzyskać z rachunku powierniczego.
Fundusz Gwarancyjny ma bowiem zwracać nabywcy co do zasady wysokości środków stanowiących różnicę między wysokością środków wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a wysokością środków zwróconych nabywcy przez bank z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Zmiana jak najbardziej na plus!
ustawa deweloperska
2. Uregulowanie umowy rezerwacyjnej: treść, forma
Dotychczas umowa rezerwacyjna, która często poprzedzała umowę deweloperską, nie była w żaden sposób regulowana. Oznaczało to, że deweloper mógł narzucać kupującym pewne niekorzystne postanowienia. Od lipca 2022 roku ma być inaczej!
Wprowadzono przede wszystkim definicję umowy rezerwacyjnej. Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Określono, że musi być ona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Skończą się zatem rezerwacje ustne.
Wprowadzono także minimalny zakres umowy rezerwacyjnej. Będzie ona musiała zawierać co najmniej:
- strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
- wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony) – jednak maksymalnie 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego objętego rezerwacją
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży – przy czym w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt – czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
ustawa deweloperska
3. Regulacja opłaty rezerwacyjnej: obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera
Ważną zmianą jest wprowadzenie wymogów prawnych regulujących to, kiedy deweloper musi zwrócić opłatę rezerwacyjną. Zgodnie z art. 34 nowej ustawy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
2) deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (w podwójnej wysokości!),
3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego,
4) deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i w związku z tym nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości (w podwójnej wysokości!)
ustawa deweloperska
4. Rozszerzenie stosowania ustawy deweloperskiej na inne podmioty niż deweloperzy
Ważną zmianą jest także rozszerzenie stosowania nowej ustawy deweloperskiej także na inne podmioty, które działają jak deweloperzy, ale formalnie nimi nie są.
Nową ustawę w części regulującej ochronę nabywcy stosuje się także do umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
ustawa deweloperska
5. Nowe wymogi dotyczące prospektu informacyjnego
W końcu można wskazać na regulacje dotyczące prospektu informacyjnego. Jego projekt zgodni z nowymi przepisami będzie stanowił nie tylko integralną część umowy deweloperskiej, ale także poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej.
Ponadto załącznikiem do prospektu informacyjnego będzie szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości). Dzięki temu nabywca będzie mógł zorientować się w łatwy sposób co do całego planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego, a ni tylko wycinka w postaci „swojego” lokalu lub domu jednorodznnego.
